開發商自有資金不足、地價攀升、商業銀行競爭壓力加劇，誘發房地產貸款風險的各種因素仍然存在，而央行尚無新的調控措施出臺

　　□本刊記者李樹鋒樓夷黃锫堅/文

　　2003年1月24日下午，杭州市今年首次土地招標會在一片平靜中落幕，兩塊土地分別以

每畝384萬元和553萬元的價格被買家購得。從招標會現場看，開發商顯然是觀望多于行動。以中標樓面價推算出的房價，更是與目前兩處已有樓盤均價相比相差不遠——開發商已經越來越理智。而在2002年上半年，杭州的土地拍賣還是一片火爆。

　　對于這種現象，中國建設銀行浙江省分行營業部房貸部主任郁青解釋說，這是因為在中國人民銀行去年底進行房地產信貸檢查后，商業銀行普遍嚴格執行了“四證”(指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》)齊全才能發放房地產開發貸款的規定。“企業買地不能使用銀行貸款，所以杭州開發商參加土地招標的積極性就下降了。因為企業自有實力不足的話，肯定是吃不消的。”

　　這里提到的信貸檢查，指的是人民銀行各地分支機構根據人民銀行總行2002年11月下發的《中國人民銀行關于對房地產信貸業務進行檢查的通知》(銀發345號)，對商業銀行在2001年6月到2002年9月辦理的房地產信貸業務辦理情況進行的檢查。該項檢查于2002年12月中旬結束后，各大區分行已經陸續將檢查結果上報到中國人民銀行總行。

　　這次檢查實際上是持續了一年多的“房地產泡沫”論戰的繼續。自從2001年底以來，在經濟學界、房地產界以及政府決策部門爆發了一場關于中國房地產市場是否存在泡沫的大討論。許多知名房地產公司負責人、房地產中介機構、經濟學界、政府相關部門、新聞媒體都被卷入。這場爭論也引起了高層的關注。

　　2003年1月，中國人民銀行行長周小川在人民銀行分行長會議上指出，國務院總理朱�杌�和副總理溫家寶都對一些地區和城市出現房地產過熱現象表示了關注：“運用何種工具，掌握何種尺度來進行化解，已經是擺在我們面前的緊迫問題。”

　　2003年2月20日，中國人民銀行發布了《2002年貨幣政策執行報告》，首次披露了本次商業銀行房地產信貸檢查的結果：“本次檢查范圍是2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產開發貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業用房貸款5089筆，金額43.4億元。發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。”也就是說，在抽查的1468億元房地產貸款中，違規金額約為365.5億元。

　　報告給出的結論是：“考慮到當前擴大內需，拉動經濟增長，住宅業是新的經濟增長點這一特殊背景，房地產信貸政策應采取軟著陸的辦法，金融機構既要支持房地產業的發展，又要防止引發房地產泡沫。”

　　“四證”難齊全

　　《2002年貨幣政策執行報告》中提出“從貸款的種類看，違規貸款主要集中在房地產開發貸款和個人商業用房貸款。從行別看，股份制商業銀行和城市商業銀行違規現象比國有獨資商業銀行相對嚴重”。

　　考慮到個人住房貸款和個人商業用房貸款的筆數多而金額小，從違規金額來看,房地產開發貸款要遠遠大于另外兩類。“一是對‘四證’不齊全的項目發放房地產開發貸款；或逃避人民銀行‘四證’規定，以流動資金貸款替代房地產開發貸款；二是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款。”

　　對于房地產這樣一個資金密集型的行業來說，這是長期以來業內心照不宣的事實。中國目前房地產公司普遍存在規模偏小，自有資金不足的現象。自從上世紀90年代初期的房地產泡沫后，資本市場就向房地產開發公司關閉。直到2001年以后，才有一些房地產公司通過IPO(首次公募)實現上市，也有不少房地產公司通過買殼的方式實現了上市。但是相對于房地產行業每年數千億元的投資而言，上市籌集的資金依然是杯水車薪。

　　國家經貿委提供的數據顯示，2002年前三個季度房地產開發資金來源中，國家預算內貸款占0.1%，國內貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其它資金占45.2%，其中定金及預收款占38%。考慮到自籌資金中相當部分并非企業的資本金，企業的資產負債率超過70%。而在近兩年因“地價和房價”快速上漲而聞名的浙江杭州，從1999年至2002年9月，房地產開發企業的自籌資金占比分別為：13.33%、11.61%、15.40%和18.30%。

　　為整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，中國人民銀行于2001年6月26日發布了《關于規范住房金融業務的通知》(以下簡稱195號文)，規定商業銀行發放住房開發貸款時，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”。央行這樣做，主要是為了防止出現房地產公司自有資金過少，風險集中于銀行的情況，減少房地產開發貸款的風險。

　　顯然，房地產商更不愿也無力承擔風險。據了解，在房地產開發中，最主要的投資就是土地成本和建安成本。由于現在建筑市場處于買方市場，許多建筑隊伍在房地產開發時是自帶部分資金的，等開發商收到定金或者按揭貸款回籠后，再進行結算。“四證”中投資最多的就是國有土地使用權證書。通常土地成本會占到房地產開發總投資的30%～50%。

　　對于自有資金缺乏的房地產開發公司而言，風險最小的方式是前期占用的自有資金越少越好。“如果拿到土地后其它的規劃或者開工證不能順利拿到，購買土地的資金就沉淀在里面了。”北京一家房地產公司的總經理助理告訴記者。

　　來自招標拍賣的重壓

　　盡管房地產商將風險轉嫁給銀行的內在驅動一直存在，但不容忽視的是，國有土地出讓方式的變革在其中起到了推波助瀾的作用。

　　在相當長的時間內，我國房地產開發所需的絕大多數土地都是以協議方式出讓的。土地成本主要包括兩部分：政府收取的土地出讓金和用于支付原土地使用者的搬遷補償費。土地出讓金直接向政府繳納，可以分期付款，而搬遷補償金就要看開發商和原土地出讓方的談判了，回旋余地很大，并且直接向原土地出讓方支付，政府并不經手。如果是開發商和土地所有者合作開發的話，事先根本不需要支付搬遷補償費，或者等房子蓋成并賣出后給予資金補償，或者干脆以房子或樓層支付原土地所有者。這樣，在協議用地的情況下，一塊土地可能已經圈定了，但實際支付的土地成本很少。

　　據北京百思特房地產開發有限公司一位負責人介紹，在協議用地的情況下，土地出讓金可以分期付款，但通常要在半年內支付完畢。開發商支付15%的土地出讓金后，就可以辦理開工證；支付40%后，可以辦理臨時土地使用證；臨時許可證可以用來辦理貸款申請時用，不需要等待支付完畢所有土地出讓金。支付完所有土地出讓金后，就可以獲得《國有土地使用權證書》。由于土地使用證和臨時土地使用證的獲得與是否支付了搬遷補償費無關，而搬遷補償費要遠大于土地出讓金，所以北京的開發商在土地方面的資金壓力并不大。

　　然而2002年5月，國土資源部公布的《招標拍賣國有土地使用權規定》大大加大了開發商的資金壓力。該規定明確：從2002年7月1日開始，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。各地也紛紛出臺了關于經營性土地實行招標拍賣掛牌方式出讓的具體規定。

　　在實行土地招標拍賣后，不僅土地成本會因為實行招標拍賣而上升，而且開發商必須將兩部分費用在合同規定期限內交給政府，由政府將補償金交給原土地使用方。盡管仍然可以部分分期付款，但以前存在的開發商與土地出讓者間一對一的談判所帶來的回旋余地就很小，開發商的資金壓力加大。

　　杭州的例子最為典型。在1999年就開始實行土地儲備制度的杭州，目前絕大部分土地是通過實行招標拍賣供應的。由于每年土地供應遠遠滿足不了需求，土地價格尤其是市中心區的土地價格不斷上漲，從而形成地價上漲——房價上漲——地價上漲的循環。目前杭州土地成本已經占開發總投資的40%～50%,而按照人行規定的30%的自有資金的要求，自有資金根本不敷使用——開發商最需要土地貸款。

　　中國建設銀行浙江省分行營業部房貸部主任郁青認為：“在杭州要執行‘四證齊全’的規定是很難的。比如濱江四塊地的拍賣，因為地鐵概念，都炒得很高。這樣高的地價，還要規劃、設計，再拿出開工許可證，這樣對開發商來說，不靠銀行貸款也是不太現實的。”

　　頗具悖論意味的是，如果地產商可以拿到土地證的話，此后的環節幾乎就不再需要貸款。郁青認為：“最大的一筆投資是土地(占了總投資的50%左右)。土地拿到后，后面就可以通過建筑公司墊資、預售等吸引資金。就算按揭不進來，也有好多都是全款，不需要貸款。”

　　商業銀行間的競爭也使“四證”的要求難以嚴格遵守。目前我國商業銀行普遍存在存貸差過高的情況。由于房地產開發貸款利潤較高(毛利40%)，而且開發商往往要求提供按揭貸款的銀行同樣也要提供開發貸款，這樣，銀行間對于好的項目的競爭很激烈。中國工商銀行杭州市分行朝暉支行副行長周海雄在接受采訪時說，“如果企業資質很好，我這個條件他又不認同，他會去找別的銀行。”

　　諸種因素的聚合，導致在此次信貸檢查前杭州很多商業銀行并沒有嚴格執行“四證”齊全才能發放開發貸款的規定。代之而起的操作方式是使用土地周轉貸款，即開發商通過招標拍賣拿到一塊土地，與房地局簽訂了合同，自己先支付一部分資金(比如30%)，剩余部分可以由銀行貸款解決。但這部分資金并非打到企業賬上，而是直接支付給房地局。等企業拿到土地證后，將土地證抵押給銀行。此后還可以追加開發貸款，然后再加上按揭貸款，整個鏈條就此打通。

　　被規避的不僅僅是土地證，周海雄說：“原先的操作中不可能做到一證沒有，但會出現有幾個證還在辦理程序中時，銀行就開始適當跟進的情況。”

　　寧波的情況也十分類似。浙江省寧波市在2002年才開始實行土地招標拍賣，但在國家統計局統計的全國35個大中城市中，寧波的房價漲幅在2001年和2002年都排名第一。中國人民銀行寧波中心支行貨幣信貸與統計處的賀繹奮處長也表示，檢查中發現的主要問題也集中在“四證”不齊上。當然，“對許多房地產商來說，如果等到‘四證’齊全，也就不要什么貸款了。”

　　北京在實行土地招標拍賣后，盡管地價的上升沒有杭州明顯，但是對開發商的資金要求壓力已經有所體現。一家于2002年底通過投標拿到開發用地的企業告訴記者：“目前，我們公司已經支付了總地價60%的資金，包括土地出讓金和拆遷補償費在內。”

　　由此可見，開發商自有資本缺乏，土地招標拍賣推高地價是房地產開發貸款的發放難以遵守中國人民銀行制定的“四證”的重要原因。國際地產顧問威格斯中國有限公司的李忠總經理認為，通過招標拍賣抬高了地價，使得自有資金不足的房地產公司尋求銀行貸款。大量銀行資金進入土地購買環節，開發商用土地做抵押向銀行申請貸款。一旦土地價格下跌，銀行就會被套牢——土地價格的波動是非常大的，從國外的經驗來看，土地價格，下跌30%～40%并不稀奇。

　　李忠認為，要防止土地招標拍賣偏離原來的目標。政府壟斷土地供應，建立土地招標拍賣的最初目的是用來“平抑”房價和地價，調控房地產市場的，現在在有些地方卻變成了地方政府財政收入的一個重要渠道。而地價的上升將導致當地房價的提高和居住成本的提高，這將抬高勞動力成本，使當地經濟的競爭力下降，最后使整個市場受到損害。

　　對于商業銀行來說，另一個風險來自于如何辨別開發商自有資金的真實性。人民銀行在195號文中規定開發企業自有資金達到30%以后才能申請房地產開發貸款，但是在實際操作中，商業銀行雖然知道企業的自有資金比例，但實際上很難判斷自有資金是資本金還是借貸來的資金。

　　杭州市一家國有商業銀行的支行行長說，“相當多的房地產商30%的自有資金并不是股本金。企業來貸款之前，把已經進賬的單子給銀行看，但其實有些情況下可能是從市場上高息借來的，而銀行在這方面監管非常難。何況銀行不能對企業，特別是一個很好的房地產開發商要求過嚴。”

　　除此之外，企業多頭貸款也使銀行監督企業自有資金非常困難。中國建設銀行浙江省分行營業部房貸部主任郁青說：“從銀行來說，自有資金30%也很難判斷。比如說一家企業，在工行和建行同時貸款，那么工行只看工行的項目，30%達到了，建行也看我建行的項目，30%也達到了。但是綜合起來，30%絕對到不了。”

　　“軟著陸”

　　檢查結果出臺后，中國人民銀行已經于2月下旬在杭州召開了關于本次房地產信貸檢查的總結會議，但是短期內并無新的控制措施出臺。人民銀行貨幣政策司的一位高級官員表示，“目前還是強調執行已有的政策。”

　　實際上，央行的態度在此次貨幣政策報告中已經反映出來。報告指出：“考慮到當前擴大內需，拉動經濟增長，住宅業是新的經濟增長點這一特殊背景，房地產信貸政策應采取軟著陸的辦法，金融機構既要支持房地產業的發展，又要防止引發房地產泡沫。”

　　對于央行此次信貸檢查，許多銀行和房地產人士將其看成是對銀行違規操作的一次警告。一位地方人民銀行負責此次檢查的官員表示：“這次檢查只是警告商業銀行要嚴格執行央行有關房地產信貸的規定。以后再發生的違規行為就要嚴肅處理了。”

　　實際上，已經有一些商業銀行加強了對房地產開發貸款的限制，比如光大銀行針對目前大中城市房地產開發相對過剩的問題，采取了一系列措施來規避房貸風險。例如，對樓堂館所、寫字樓的開發就非常謹慎，一般不做這樣的項目；壓縮對房地產開發的投資，主要把資金集中在配合市政建設的項目以及商品房加按揭的項目；對中小房地產開發商的貸款提高了門檻，利率有的上浮高達30%；對于總資產和銷售收入在5000萬元以下的小客戶，光大銀行不提供房地產開發貸款；對不了解、合作時間不長、樓盤銷售前景不明朗的大客戶也會提高利率。

　　但是這并不意味著光大銀行對于房地產開發項目惜貸，對于像北京的城建集團、住總集團、建工集團這樣的優質客戶，光大銀行又會采取另一種做法，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取項目。

　　據記者了解，深圳發展銀行也加強了對房地產貸款的控制。截至2002年9月底，深圳發展銀行的貸款結構中，房地產開發貸款占總貸款余額的比例超過20%，這還不包括個人住房抵押貸款。深圳發展銀行已經決定嚴格控制房地產開發貸款，適當提高房地產開發貸款的準入標準，其中關鍵的幾條是：房地產貸款項目的開發商總資產規模原則上應在3億元以上，負債率不得超過60%；開發商的自有資金一般不得低于40%(高于人行規定10%)，且必須先于銀行資金到位；所有房地產開發貸款一律上報總行審批。

　　記者在采訪中得知，杭州市的商業銀行現在已經嚴格執行房地產開發貸款必須“四證齊全”的要求。威格斯中國有限公司的李忠認為，要真正控制房地產行業的風險，應該嚴格控制房地產開發貸款的數額，使得房地產開發公司“有多大的能力辦多大的事”。與此同時，要大力發展個人住房抵押貸款，因為土地價格的波動很大。而個人住房抵押貸款在很大程度上“倚賴于整個國民經濟的發展和個人收入水平的提高，只要經濟能保持持續增長，個人住房抵押貸款的風險要小得多”。■