本報記者 石璐

　　一場悄沒聲息的央行房貸大檢查從去年12月開始在全國各商業銀行展開。“央行正在做檢查情況匯總工作，具體結果估計本季度會出來。”農行人士透露。針對此次房貸大檢查，各商業銀行均表示“是件好事”，“因為商業銀行自己也需要這樣一次房貸檢查，而由央行來推動，效果會更好一些；另外，央行也可以通過這次檢查，檢驗一下其房貸政策是否與

實際情況相適應。”一位國有銀行房貸部負責人說。

　　不過，與銀行界人士的看法相反，銀行外人士特別是一些房地產開發商對于此次檢查頗為敏感，“從去年第三季度開始，決策層對房地產市場關注頗多，所以我們不得不對涉及到房地產市場的方方面面備加留意。”一位房產業內人士以頗不輕松的口氣對記者說。此位人士的情緒顯然受到了市面上流行的一種說法的影響：今年的房貸市場將出現萎縮。

　　然而從記者在采訪中獲得的信息來看，房地產界的擔心似乎是多慮了。央行的此次檢查，既不會伴隨有更嚴厲的政策出臺，也不會對房地產業產生太大的影響。

　　銀行的違規

　　問題主要集中在兩個方面：一個是開發貸款一個是個人按揭

　　國有四大商業銀行幾乎都存在違規現象但并不嚴重

　　據知情人透露，自去年10月，決策層有關房地產業要防止過熱的說法出現后，央行和建設部很快便召集了有關會議，探討房地產市場總體情況。“我們四大國有銀行在會上通過分析事實，得出了與建設部基本一致的結論，即房地產市場總體發展是正常的，但局部地區過熱。至于問題的焦點，也就是空置情況，經過我們的分析，發現主要是一些經濟不太發達地區空置率高，比如華北某省，其空置的房屋達30多萬平方米，細算下來，差不多相當于15棟樓的空房，相對來講空置面積并不算太多，但由于該省房產市場欠發達，商品房總量就不多，因此空置率算是較高的了。”這位人士分析說。

　　據了解，此次央行房貸大檢查是發動全國各大區分行檢查所屬區域各商業銀行及其分支機構房貸情況。檢查的重點包括房貸開發商是否四證齊全、其自有資金占總投資成本是否達到30%、流動資金貸款及個人按揭貸款等問題。

　　“其實，早在央行大檢查開始前，我們就在做自查，去年底央行大檢查之后，我們又組織了十二個調查組到各分支行檢查，”一家國有銀行房貸負責人透露說，“至于違規現象，在我們國有四大行中幾乎都存在，但并不嚴重。問題主要集中在兩個方面：一個是開發貸款，一個是個人按揭。”據了解，由于房貸規定既包括央行頒布的相關政策，也包括各商業銀行自行制定的管理措施，因此央行確認是否“違規”涵蓋了這兩個方面的相關規定。

　　央行主在監管市場商業銀行要爭取業務矛盾也就隨之出現

　　而各商業銀行在談起自己的房貸違規現象時，也提出了幾點值得商榷的地方。

　　首先就是違規現象相對集中的開發貸款問題，銀行界人士認為，央行提出的開發商必須持有占總成本30%的自有資金的規定在實際情況中會出現一些變化。比如在一些發達城市像北京、上海，或一個城市的發達地區像北京的CBD地區，由于競爭激烈，地價相對偏高，開發商為了獲得土地使用權，不得不拿出高于總成本30%的自有資金競標，有時這個買地的成本甚至達到總成本的40%才行，于是一個死扣兒就出現了：開發商若拿不出那多出的10%的資金來買地，就得不到預售許可證，得不到許可證就最終得不到銀行的開發貸款，開發商也就無法將房產項目繼續運作下去，因此他急需銀行提供這多出的10%的貸款，而銀行若準允他這一小部分貸款，死扣兒就會變為活扣兒，但問題也出現了：由于開發商尚未獲得建設部的預售許可證，銀行提供的這筆貸款就只能按流動資金貸款來辦，而一旦開發商拿到許可證，這筆流動資金貸款就可轉為開發貸款。“不少流動資金貸款都是這樣產生的，論實質，它是在幫助開發商做活項目，但論政策，它的確屬于違規操作。”一銀行人士評價說。國際地產顧問公司———威格斯(中國)總經理李忠認為，對于這種狀況，一個很好的解決辦法就是提高流動資金貸款利率，以化解銀行可能的風險，不過在利率市場化尚未全面實現的情況下，這種可行的辦法也需暫時擱置。

　　再有，個人按揭業務也是銀行易犯規的所在：比如在何時發放按揭貸款問題上，按照央行相關的按揭貸款發放規定，不同類型的房產有不同的標準：一般多層樓需在封頂時才能辦按揭，高層樓則在完成2／3時可辦理按揭，而商用房必須是現房才能提供按揭。但目前現房的概念又不明晰，按照建設部的說法，現房有兩種概念：一是已經竣工并經過驗收的房子；二是經過綜合驗收的房子，由于后者需經建設部、水、電等多個部門的驗收才能完成，而各部門的工作效率又不一致，因此判定現房與否的標準便很難統一，這樣在發放按揭貸款的時間上就容易出現問題。還有，對于較為特殊的底商樓(即下為商鋪，上為住宅)來說，判斷是否為現房也有一定困難，因為事實上，往往下面的商鋪已經開業了，上面的住宅還未建成，有些銀行便認定達到開業條件的即為現房，這也容易與央行規定產生悖離。

　　業內人士分析指出，由于商業銀行與央行的功能不同，后者以監管市場為主，前者則要在開拓市場上下功夫，所以爭取業務就成了各商業銀行的使命，在這一目的的趨動下，與央行規定發生矛盾的現象便出現了。“這些實際操作中出現的問題我們曾經向央行反映過，但央行的出發點與我們不同，”一家商業銀行的負責人告訴記者，“央行的主要工作是為了規范市場，它所做的規定都是從保證銀行資金安全角度出發的，這些規定有利于各家銀行開展房貸業務，但由于各地市場情況差異很大，很容易產生與規定相矛盾的地方。”不過，商業銀行人士的總體態度是，以上的矛盾并不是什么嚴重的大問題，而央行的檢查可以解決大問題：規范房貸市場。

　　房產市場的前途

　　房地產業可以說是銀行的飯碗，而誰也不會愿意砸這個飯碗

　　銀行人士的態度似乎是要給房產業內人士發出一個信號：對房產市場產生悲觀情緒恐怕是有些多慮了。記者在采訪過程中也發現，談論“房地產泡沫”、“房貸市場萎縮”的多是媒體或相關專業人士，而銀行業人士很少提及這個話題。

　　“我們不要過分夸大房地產泡沫現象，因為事實沒那么嚴重。”農行一位人士告訴記者，從政府部門來講，提出類似房產泡沫的說法主要依據的是兩大指標，空置量太大和土地批租量太大。不過空置量太大的問題與我們的計算方法有關，現在我們國家通常計算方法是將剛剛竣工正在出售的房子也計算為空置房，而按照房產銷售慣例，建成后2年～3年左右才是房子銷售旺季，在這以后，計算空置房應算較為合理，而剛剛竣工的房子即被算做空置房，將很容易造成空置率高。據介紹，目前建設部正在制定更科學合理的方法來計算空置房，而前不久有報道已提到北京的空置量按國際標準計算并未達到國際公認的過熱。至于土地批租量太大的問題也有內因，由于去年7月1日起國內實行土地使用權公開招標制度，致使不少房產開發商提前買地以防日后地價上漲，導致去年的土地批租量大幅上升，再加上一些地方政府加大了城市景觀設施建設，比如興建中心廣場、城市花園等，也間接引起土地批租量的放大。

　　對于此次房貸大檢查會否最終影響房地產業本身的發展，銀行業人士表示出了否定的態度：“央行的檢查不會對房地產業產生太大的影響，也不會有更嚴厲的政策出臺。央行的這次檢查是想從區域角度了解一下房貸市場的情況，因為平常它不能像商業銀行那樣直接面對客戶，所以采取這種現場檢查的方式可以從中獲得一些信息。”一位銀行專家分析說，“至于房地產業會否出現萎縮，如果從銀行角度來談，我認為不大可能，因為房地產行業與銀行發展是息息相關的，就目前銀行放貸的三大渠道即基礎設施建設、房地產、加工工業來看，只有房地產業是最易獲得高收益及投資相對保險的行業，它可以說是銀行的飯碗，誰也不愿意砸這個飯碗。而且房地產市場的發展過程中，外部因素也是起重要作用的，看看現在的外部環境與當年海南房產熱那會兒已經大不相同了，無論是銀行內部的房貸產品還是風險控制機制，還是政府部門的監管措施和發展意識，甚至消費者個人的需求意識都在大幅提高，因此房地產業的發展只能是總體提高，而不會是下滑。”

　　李忠也認同銀行業人士的普遍看法：“央行搞房貸檢查一定是從控制不良資產角度出發的，不存在什么要壓縮房產泡沫的問題，充其量是消除可能的隱患。”李忠認為，從目前國內房地產市場三大投資來源分析，外資及利潤所得再投資都很難產生房產泡沫，倒是一些大企業集團將銀行貸款轉化為自有資金投資房產項目才是最容易形成泡沫的。“這種泡沫隱患光靠銀行監管是不可能查清的，只有當房產市場大規模發展起來，它的利潤率與其他產業達到相對平衡時，才有可能阻止其他產業集團利用銀行貸款變相投資房地產的行為。”李忠強調說。至于這次檢查會否影響中小房產開發商的經營前途，李忠做了一個形象的比喻：“如果把央行的監管比喻成寒冷的天氣，那么只要小狼身體好就不會被凍死，而被凍死的往往是身體最弱的狼，不管大小。”換言之，房產開發商的前途與其經營規模無關，主要看其經營實力，“那種全國各地搞項目，想靠以項目養項目來賺取利潤的開發商其實最危險。”