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城市土地經(jīng)營須突破制度陰影
特約記者李宗苗 本報記者劉建鋒
在11月17日深圳召開的有近500位各省市國土資源廳(局)長、土地儲備交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和30余位市長參加的“中國城市土地運(yùn)營論壇”上，制度陰影成為焦點(diǎn)話題之一。
不能因少數(shù)人的利益占用過多土地資源
國土資源部副部長李元為本次論壇發(fā)來的講演尤其引人關(guān)注，他肯定了經(jīng)營城市土地的思路，但嚴(yán)厲批評了土地交易市場中存在的問題：“不能因為少數(shù)人的利益占用過多土地資源……”
李元指出：“土地作為全社會的共同資源和財富，在經(jīng)營城市土地的過程中，必須維護(hù)最廣大人民群眾的用地權(quán)益，不能放棄合理的供地政策對房地產(chǎn)市場的影響作用，聽任房價尤其是住宅價格攀升過快；不能因為少數(shù)人的利益和消費(fèi)，過多占用土地資源建別墅、建豪宅；更不能使名山風(fēng)景區(qū)成為個別人占有的財產(chǎn)和后花園。”
李元強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營城市土地的目標(biāo)不是片面地擴(kuò)大土地供應(yīng)、以地生財，更不是不受節(jié)制地搞房地產(chǎn)、“形象工程”和重復(fù)建設(shè)，而是要合理地利用土地資源，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的作用，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。
他說，經(jīng)營城市土地不僅僅是一個部門的事，而是需要多個部門互相協(xié)調(diào)配合。他指出，一些地方在經(jīng)營城市土地中，由于部門職能不順，影響了該項工作的順利開展。
突破“制度陰影”集中土地供應(yīng)權(quán)
國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在發(fā)言中指出：“要經(jīng)營好城市土地，就必須增強(qiáng)政府的調(diào)控能力”。一是要建立順暢的信息渠道，這是增強(qiáng)調(diào)控能力的前提。現(xiàn)在一些城市有很多空置商品房，但仍有大量的土地源源不斷地用來做房地產(chǎn)開發(fā)，說明這些城市對自己城市的房地產(chǎn)市場不夠了解，不能有效地調(diào)整土地供應(yīng)政策。
二要集中土地供應(yīng)權(quán)，這是增強(qiáng)調(diào)控能力的體制保證。經(jīng)營土地是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，然而在很多城市對土地的管理仍然沿用計劃經(jīng)濟(jì)的模式，出現(xiàn)了土地配置方式和土地管理方式相沖突的現(xiàn)象。即一方面要求以市場方式配置土地資源，另一方面又要求以計劃經(jīng)濟(jì)時期的管理程序來配置土地。沖突的結(jié)果是不同的政府部門以不同的方式向市場提供土地，分散了政府的土地集中供應(yīng)權(quán)，使一個地方的土地供應(yīng)總量很難得到有效的控制。束克欣認(rèn)為，現(xiàn)行的土地管理體制問題是增強(qiáng)政府調(diào)控能力的障礙，是計劃經(jīng)濟(jì)的“制度陰影”作用于土地市場配置的突出表現(xiàn)。他說，突破管理體制障礙的關(guān)鍵之一是集中土地供應(yīng)權(quán)。
三是要有效控制土地供應(yīng)總量，這是增強(qiáng)調(diào)控能力的核心。土地供應(yīng)總量的內(nèi)涵是非常豐富的，不僅有遠(yuǎn)期的，而且有短期的；不僅有增量的，而且有存量的；不僅有總體總量，而且有結(jié)構(gòu)總量。城市政府只有充分了解不同總量的意義和聯(lián)系，才能制定相關(guān)的政策控制土地進(jìn)入土地市場的總量。警覺房地產(chǎn)泡沫和惡性競爭
經(jīng)營土地、經(jīng)營城市既是土地管理的新課題，也是城市發(fā)展的新思路，城市政府通過經(jīng)營土地、經(jīng)營城市，大幅度地提高了城市土地收益。但是，一些地方在經(jīng)營土地、經(jīng)營城市的過程中，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，束克欣指出，比如一些人認(rèn)為經(jīng)營土地就是搞房地產(chǎn)，城市競爭就是地價競爭。“這是背離經(jīng)營土地、經(jīng)營城市的宗旨，與提高城市綜合競爭力也沒有關(guān)系。”
他說，應(yīng)高度警覺兩個問題：一是警覺房地產(chǎn)泡沫問題。“盡管這種過熱是區(qū)域性的，但必須引起其他地區(qū)的高度警覺。”二是要警覺惡性競爭的問題。壓低地價吸引投資項目，損害的不僅僅是自身的利益，而是全國的利益。“個別地方的領(lǐng)導(dǎo)在一些場合公開表示，到他那里投資，土地可以不要錢，這是一種不負(fù)責(zé)任的行為，土地不要錢，農(nóng)民怎么安置？基礎(chǔ)設(shè)施怎么搞？利用壓低地價吸引投資對任何一個地方都不是優(yōu)勢，也不會有好處。”要實(shí)現(xiàn)土地價值最大化
如何獲得土地經(jīng)營的最高效益？北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇州、青島等地的經(jīng)驗可以借鑒。北京亦莊開發(fā)區(qū)管委會主任李鳳玲稱，國有土地作為資本，必須建立在對國有土地集約、高效利用，供應(yīng)總量宏觀控制的前提下，將其投放市場。其運(yùn)營方式是多環(huán)節(jié)相連貫，科學(xué)的、靈活多樣的，其目的是使國家、企業(yè)、個人投資者均受益。“亦莊的經(jīng)驗是，堅持四個原則：一是必須保證使所投入的土地獲得超額利潤；二是必須堅持使所用土地與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合；三是必須堅持社會效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則；四是必須堅持計劃指標(biāo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。”
李鳳玲稱，土地是各種產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的載體，在進(jìn)行土地資本運(yùn)營的時候，必須與所要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。“也就是說，哪些產(chǎn)業(yè)能夠帶來長期高效收益，在土地投放時就向哪些產(chǎn)業(yè)傾斜。”北京開發(fā)區(qū)始終堅持適當(dāng)控制房地產(chǎn)用地，優(yōu)先支持和鼓勵微電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)、生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新能源和新材料產(chǎn)業(yè)的用地。
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