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今年年初,溫州赴外地購房團的新聞曾經引起京滬媒體的熱炒。如今,幾十個溫州小老板結伴去外地買房的新聞已經激不起記者們的興趣,浙江當地傳媒的焦點開始轉向民企老板攜帶巨資在全國買地造房的新聞。
民資大量外溢三個理由
在浙江的房地產市場上,杭甬溫是領頭羊,而杭州又是重中之重。
對于一些持幣觀望的杭州工薪階層來說,今年5月份的浙江省房交會讓他們重溫了計劃經濟時代排隊購物的情景----參展的127個樓盤,平均售價為5274元,二手房平均售價為4100元。好房源成了購房者"瘋搶"的對象,有的樓盤甚至連設計都未完成,購房者就搶填了預訂單。開發商也趁機采取發號銷售的辦法,收取定金或保證金。杭州當地媒體為此感嘆說:"買房就像買菜"。
更令人震驚的是,這樣瘋狂的場景是出現在杭州房價已經大漲4年的前提下。在全國大城市中,杭州房價漲幅1998年、1999年位居第五；2000年、2001年排名第三；1998年到2001年短短4年間,杭州的房地產價格從平方米平均2000元漲到近5000元。
雖然寧波的房地產上漲啟動時間比杭州遲,但漲幅后來居上。去年寧波市房屋銷售價格比前年上漲7.2%,在全國35個大中城市中位居第一。目前寧波市中心房產每平方米的價格在4000元左右。
杭甬房價雖攀升飛快,但溫州的房價卻早已高高在上,均價在6000--7000元/平方米的房子在溫州比比皆是,溫州地區下屬的一些縣城的平均房價也高達4000--5000元/平方米。
可是,消費者"瘋狂"購房的情景,在精明的房地產商眼里卻成了"撤退"的信號。
因為有兩個隱患,隨著房價的大漲,在眾多開發商心里的陰影越來越大----
地價太高。近4年來,房地產的高額利潤促使各路資金競相進入房地產業,原來做實業的一些民營企業如萬向、華立等紛紛推出自己的樓盤。投資者暴增使地價也節節高升。在杭州,據專業部門統計,一般情況下,杭州的招標地價要高于基準地價約50%,拍賣地價則要高于基準地價一倍左右。市區協議出讓的土地費用約占房價的40%--50%,拍賣出讓的則占60%--70%。杭州每年推出的地塊非常有限,一直維持在高位的地價迫使開發商把房價抬得更高,這樣面臨的風險急劇增加,一旦市場需求下降,開發商手上的山芋(開發用地)勢必將燙傷現在正在數錢的手。地價激漲的情況在甬溫和一些發達的縣城中都大量存在。
市場空間太小。杭州市區目前共有房地產開發企業200多家,而包括新并入的蕭山、余杭兩區在內,市區每年新建商品房的施工面積不足500萬平方米,這其中還包括每年動工興建的100多萬平方米經濟適用房。這樣一來,200多家房產公司必須在狹小的市場空間中分割屬于自己的"蛋糕",僧多粥少,使得競爭異常激烈。由于本地市場風險日高,發展空間趨小,出走浙江以尋找更大的發展空間,成為一些民營資本迫切的選擇。
環顧國內其他地區的房地產市場,浙江房地產業發現一個由于自身先發優勢帶來的市場落差。
浙江房地產連年大漲使眾多民營的房地產公司淘到了第一桶金,完成了資本的原始積累,也使其房地產經營能力遠遠超過當年同等檔次的省外競爭對手。以杭州和長沙為例,這兩個城市的規模、人口都差不多,1997年,兩者的房價相差不大,房地產公司的規模都比較小。而現在,長沙市區平均房價只有2500元左右,幾乎是杭州平均房價的一半,最大的房地產公司去年的銷售額只有2億多元,去年商品房總銷售額只有20多億元。而杭州一些房地產龍頭企業的年銷售額已經接近10億元,去年杭州市的商品房銷售額達到70億元。
浙江的地產商開發的樓盤一直以中小型為主,一般在10萬平方米以下,10萬平方米以上的樓盤并不多見。開發規模過小使開發的成本壓力很大,開發商只好精耕細作,壓縮成本,為爭取利潤最大化絞盡腦汁。這樣的錘煉使房地產公司的生存能力大大增加。
實力壯大后的浙江房地產企業勢必已不能滿足省內地盤,他們利用自身體制靈活的特點,開始在全國范圍內尋找地產的第二桶金。
獨樹一幟的滲透策略
有意思的是,浙江民營資本外溢后,其采用的滲透策略竟和以往民企慣用的市場策略如出一轍----鉆市場縫隙。
浙江民營資本向全國地產的滲透力量主要分為兩部分:正規軍和游擊隊。
先來看正規軍的征戰軌跡。記者曾經專門就浙江房地產商在全國市場上的地位請教了萬科房地產公司的一位職業經理,他認為,上海、北京、廣州這些特大城市是全國房地產界的一線"戰場",浙江房地產商開發的樓盤不多,規模也不大。
一線戰場上處于次要地位,這樣的現實處境取決于目前浙江地產商的實力。資金規模小、缺乏開發大型高檔住宅的能力和實力,很難與港臺及內地一些大型房地產商相抗衡。自身實力的限制使浙江地產商必須尋找合適自己的市場,雖然,由于我國房地產市場的持續向好,新的市場格局尚未形成,即使在北京、上海等地產的一線市場,浙江民資"亂中取勝"的機會也有很多,如在上海市場,近兩年來杭州房產開發商的投資就超過30億元。
但特大城市也面臨著與浙江類似的問題,這就是投資的增幅過大,房價上漲過快。隨著全國房地產市場火爆行情開始從特大城市向大中城市蔓延,一些區域性地產市場越來越受到資本的關注。從去年以來,浙江地產商進軍全國的線路越來越清晰----強攻二線城市,在中小城市取得多點突破。
二線城市在全國市場中剛好處于各路諸侯爭奪的一個空白點,本地的公司力量弱,外資和內地大集團又"顧不過來"。在境外資本和民營資本都相對薄弱的二線城市,房地產商大多以國有為主,資金實力相對較弱,當地政府的城市化建設又缺乏資金,對外來的房地產投資資金要求比較迫切。從今年來浙江招商的一些城市的情況看,房地產投資列簽約項目第一位。如最近哈爾濱來杭州招商, 15個簽約項目中,房地產開發為主體的城市改造項目比重最大,簽約金額達21.7億元,約占簽約總額的73%。
不但如此,浙江地產商駕輕就熟的是一些中小型的房產開發項目,而二線城市剛好給他們提供了一個熟悉的產品環境,其開發項目以中小型為主。這樣零打碎敲的"零售"業務往往是大型房地產開發商不屑于或者不能做的。大地產商一般在一些中心城市做中高檔產品,高價的地價可以通過其高水平的運作來化解成本劣勢,賺取利潤。而浙江地產商自身實力雖然還不夠強大,但他們能拼命控制成本,在做中低檔產品方面有自己的優勢。這一優勢恰恰在一些以大眾化產品為主的二線城市中大有用武之地。以最近比較熱門的蘇州房地產為例,據蘇州市土地儲備中心副主任陳士林介紹,該市自去年10月12日實行土地招標拍賣以來,至今已成功拍出土地30宗,總面積達到157萬平方米,出讓總金額為25.17億元。其中浙江的開發商獲得了70.8萬平方米土地的開發權,約占蘇州市拍賣土地總量的45%。
目前,房地產已經成為浙江民營資本對外投資的重點,從寧波部分房地產公司今年上半年對外投資的流向中就可驗證。寧波中元房地產公司今年6月在南京吃下2萬平方米土地；寧波志達房地產公司以1.5億元資金在福州吞進4萬平方米土地；鎮海金田、耀華兩家房地產公司今年4月分別簽約參與成都市新城建設和舊城改造；象山房地產開發總公司介入了四川宜賓長寧縣舊城改造……業界人士估計,寧波房產商在外地開發項目的總投資在50億元以上。
之所以敢大膽圈地,從浙江不少房地產老總的樂觀心態分析,它是基于以下這一假設作為前提的:從長線來看,中國的房地產價格肯定上揚,浙江、廣東地區不斷攀升的房價是當地富裕的老百姓對市場需求的提前消化。現在去條件成熟的地區圈地,就是提前占有市場先機。
如果說,正規軍的進軍軌跡還可以通過媒體的報道勾畫的話,那么游擊隊的行軍線路卻更復雜,難度更大。
游擊隊投資一般是在遍布全國的浙江生意人網絡上衍生出來。一個較早的版本是建立專業批發或零售市場,一批浙江人(以溫州人和義烏人居多)來到中西部的某個城市,先擺攤開店,熟悉了環境后就開始與當地人合作建造市場,然后把市場的攤位和附屬辦公用房出租。
隨著這些建市場的浙江商人自身實力的增強,開始涉足當地的房產市場。溫州商人錢某算是比較早的實踐者,他1980年起在上海做電器生意,1991年買下閔行區七寶鎮10多畝地,造了3萬平方米的房子,到1993年房子全部賣光,賺了一倍以上的利潤。
今天,錢某的后繼者已經越來越多,浙江商人利用在全國的生意網絡,或通過與當地政府的良好關系獲得價格優惠的土地,參與當地的舊城改造；或通過對當地市場的了解,利用自己的資金實力開發房產。如溫州電器企業德力西近年來在烏魯木齊投資商場并開發樓盤。今年該公司將在烏魯木齊、濟南、常州、連云港以及溫州歐洲城項目上爭取開發150萬平方米房地產。
由于中國房產市場規模巨大,各地區發展水平參差不齊,浙江民營資本從中低端市場開始發力,通過自己的市場網絡進行層層滲透,具有很強的活力,其發展前景絕不能小覷。
(《上海證券報 資本周刊》 特約撰稿 邵捷)
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