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飛虎證券投資咨詢有限公司 分析員：趙津蒙
房地產業(yè)的迅速發(fā)展是我國經濟發(fā)展到目前水平的必然趨勢，房地產業(yè)周期同GDP波動有緊密關系，據世界銀行的統(tǒng)計數據顯示，人均GDP達到600-800美元之間時，住宅產業(yè)將進入高速增長階段，2000年我國人均GDP的水平為830美元。據國家統(tǒng)計局公布的景新統(tǒng)計數字，2001年我國經濟增長率為7.3%，而國家統(tǒng)計局副局長邱曉華曾公開透露，無論從投資還是
消費的角度看，房地產與建筑業(yè)都是拉動經濟增長、實現保7目標的重要支撐點。
房地產行業(yè)涉及的產業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個子行業(yè)內有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種；不同種類又受細分的市場影響，而每個房地產公司有涉及一個或幾個產業(yè)形態(tài)，因此行業(yè)的特殊性決定了業(yè)內公司的復雜性。在眾多的子行業(yè)中，民用住宅和商業(yè)用房近年呈快速發(fā)展的態(tài)勢。
房地產行業(yè)具有資金密集型、時間跨度長、周期波動性、利潤高和高風險的特征，涉足該行業(yè)，必須遵循其自身的發(fā)展規(guī)律，否則將損失將極為慘重，海南房地產的炒做就是典型的例子。
房地產行業(yè)具有周期波動性，我國自1984年開始，房地產已經經歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1994年是第二個發(fā)展期；1995至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。我國的房地產周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，這個周期有延長的趨勢；第二個就是我國房地產的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。
我國目前房地產行業(yè)的發(fā)展是健康的，由于近幾年政府在政策和房貸方面的支持，90%以上的房地產住宅由居民個人購買，行業(yè)的增長是靠真實購買力支撐起來的，不存在20世紀90年代初由于體制性、市場性因素導致的集團購買占主流的房地產泡沫的出現，部分地區(qū)出現房價較高的情況是有其歷史原因和市場規(guī)律性在起作用的。
2001年，房地產投資占固定資產的比重達到22.4%，比上年增加2.2個百分點，成為僅次于基本建設的第二大類投資。有些城市如北京，房地產投資占固定資產投資的比重達到了50%以上，廣州也達到40%以上。中國經濟的拉動力量，投資是三大因素之一，而房地產投資竟占有如此之大的權重。房地產已被公認為消費的黃金產業(yè)，在抑制通縮，拉動消費方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會得到政策持續(xù)的扶持與投入。預計房地產行業(yè)在2010年以前仍將保持快速的增長勢頭，達到年均15%��30%，因此行業(yè)內的上市公司業(yè)績也將保持快速增長，只是由于項目周期與結算的行業(yè)特殊性會出現盈利不均和冷熱不平衡的現象，應引起投資者的充分重視。
房地產投資占社會固定資產投資的比重：
房地產銷售面積和銷售額逐年增長，已成為帶動國民經濟發(fā)展的重要支柱：
個人購房逐漸成為房地產市場的主力，如下圖：
由以上兩圖可以得出如下結論：
房地產行業(yè)正處于第二輪景氣回升期，在國民經濟中的地位日益重要，同時也是WTO的受惠行業(yè)，尤其是北京、上海、深圳等大城市中期還有上升潛力，一些區(qū)域中心城市如杭州、南京、大連、重慶、武漢等地產價格也在回升中。
貨幣分房后個人正逐漸成為房地產買方市場的主力，由于投資渠道不多，利率又低，國民將資金用來購房已成為保值增值的一種手段和趨勢，行業(yè)發(fā)展會周期向上。
擁有大量低價土地儲備、政府背景和良好品牌的上市公司將得到長足的發(fā)展，尤其是那些主業(yè)為房地產開發(fā)的企業(yè)，如天鴻寶業(yè)、世茂股份和中華企業(yè)等。
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