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法律界人士認為所謂“國際慣例”并無法律依據，據稱央行最近將有明確政策出臺
本報見習記者 張勇
“如果要提前還款就趕緊來辦，如果晚了說不定就要交違約金了。”這是工商銀行北京一家支行住房業務科對一位有意提前還貸的借款人的“善意提醒”。這位借款人去年剛在
該行貸款23萬元，在北京南三環路附近購買了一套商品房。銀行職員告訴借款人：已經得到消息，央行馬上就會出臺一個新規定，很可能將對房貸中的提前還款行為收取違約金。
此前《財經時報》已獲悉：上海的工商、農業、中國、建設、交通等八家商業銀行，將逐步對住房貸款中提前還貸的行為收取一定比例的“違約金”。
“上海既然如此，相信包括北京在內的大城市也不會例外”。在類似的擔心氣氛中，近日北京各大銀行的房貸部門接二連三地接到借款人的咨詢電話。
銀行為何對提前還貸“說不”
來自有關方面的消息說，4月上旬，上海八家銀行有關房貸業務的負責人就提前還貸設置“壁壘”一事達成初步意向，但還未正式簽署最后的書面協議。
業內人士分析認為，銀行對提前還貸采取“干預”的一大背景是：從去年10月開始，上海各商業銀行的住房貸款提前還款數量劇增，并出現過超過正�；厥湛顢盗康那闆r。究其原因，大約有以下幾種：利率下降的滯后影響；公積金“沖還貸”導致貸款回收增加；上海市藍印戶口政策停止實施，等等。
另外，隨著貨幣化分房的政策逐步實施，一部分市民將有望獲得單位的一次性大額補助，這些因素都導致提前還貸者增多。
銀行為何不愿接受提前“回家”的資金呢？《財經時報》就此電話采訪了工商銀行上海分行。該行房貸部一位不愿透露姓名的負責人說，由于每位前來提前還貸的借款人的情況都不一樣，銀行無法運用計算機操作，只能使用人工來完成，這樣就造成了人力資源的占用。并且，提前還貸將銀行的貸款計劃打亂，銀行貸款的中長期預期收益也受到影響。
他說，對國有商業銀行而言，存貸款間的利率差是主要的利潤來源。當前銀行普遍處于資金寬松狀態，一旦提前還貸的人增多，就會出現資金閑置。此外，外資銀行的進入，也使得中資銀行迫切需要保護自己的客戶資源不受影響，而制訂相應的“懲罰條款”也是其措施之一�！ ≈劣诰唧w的運作方式，這位人士介紹說，工商銀行的設想是：一年之內提前還款的，將收取提前還款金額的5％作為違約金；一年之后提前還款的，則不再收取。
這位人士還表示，提前還貸本身是一種違約行為，而收取違約金也是國際慣例。據說，在香港一年之內提前還貸，將收取全部利息的40％作為違約金。
工行指出，對提前還貸行為收取違約金是完全合乎規定的，因為銀行與借款人簽訂的借款合同賦予了銀行這個權利。
“違約金”的合法性為了驗證這位人士所提到的“合法性”，《財經時報》專門找到了一份簽訂不久、由中國工商銀行統一印制的《個人購房借款合同》(編號為“A住字北京分行宣武支行2001年1242號”)，查證了相關條款。
合同中有關的條款是借款條款第十二條，全文如下：借款人需提前還款的，應提前1個月通知貸款人，經貸款人確認后即為不可撤消。借款人如提前歸還部分貸款本金，對提前還款部分仍按本合同第三條規定的方法計收貸款利息；借款人將未到期貸款本金全部還清，應在當月還款日歸還本期應付本息額的同時，結清全部剩余本金。
也就說，合同中并沒有提到什么“提前還款需支付違約金”的問題。
一位法律界人士指出，提前還款屬于借款合同的變更。而中國人民銀行1998年發布實施的《個人住房貸款管理辦法》第八章第二十七條規定：借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。
這位從事房地產咨詢業務多年的人士說，這也就意味著，如果央行未來沒有新的有關規定出來，對于房貸中的提前還款行為，并沒有必須支付違約金的法律依據。
央行料有政策出臺有專家指出，對于大多數工薪階層來說，購房仍需銀行的貸款支撐。但是，市民對收入和支出的預期常常難以把握，例如醫療費用、孩子教育開支的不確定等，因而在簽訂借款合同時往往留有余地。但一旦錢有富余時，又想提前還款，以減少利息方面的負擔。而銀行聯手“懲罰”提前還貸，將使借款人面臨“滯后”和“提前”的雙重違約風險，與銀行處于不平等地位。
一些借款買房的市民也表示，銀行聯手推出“打擊政策”有“壟斷”之嫌，很可能會使借款人的心理受到影響，進而影響市民貸款買房。
一些房地產開發商對此事也持不以為然的態度，認為難免會減弱一部分潛在客戶的購房欲望。
工商銀行北京分行房貸部辦公室的一位人士對《財經時報》透露，就房貸中的提前還款問題，央行很快將出臺有關規定。屆時，對于是否以及如何提前還貸收取違約金，將有明確的說法。
上海工行房貸部的人士在電話中對《財經時報》表示，雖然該行一直有意對提前還貸收取違約金，但在實際操作中，“據我所知，目前我們還從未收過。主要原因是為了不影響與發展商的關系。”
他同時也透露，目前央行正就此事制定相應政策�！暗冗@個規定出臺以后，或者收，或者不收，就會有十分明確的依據了�！�
貸款者要謹慎決定在談到違約金問題時，建行北京分行市場開發部的一位人士對《財經時報》說：“我們對此事不太清楚，而且我們也一直沒有對提前還貸收過什么違約金。如果沒有什么新規定出臺，我們以后也不會收。”他還認為，如果有銀行想對提前還貸行為“設障”，那應該是工行在牽頭運作此事。
種種跡象表明，房貸中的提前還款行為極有可能遭遇銀行的聯手“懲罰”。
為此，一些銀行內部人士向借款人建議：因提前還貸成本可能提高，因此在做決定時“一定要謹慎”。如果有相對較好的投資回報，就不要提前還貸；如果實在有大筆資金閑置，也可以選擇盡快提前還款。
工行宣武支行職員對借款人的建議：“搶在新規定出來之前辦理還款，雖然會有兩三個月的審批時間，但如果以申請時間為準，還是可以避免支付違約金的。”
以這位借款人為例：貸款23萬元，貸款期限15年，每月應付本息額1900元左右；目前貸款仍未滿一年。如果要提前還完全部余款，他只需在當月還款日歸還本月應付的本息額的同時，結清全部剩余本金就可以了。這樣，既可省去未來十多年的利息負擔，也可避免可能遭到1萬多元“違約金”(余款的5％)的處罰。
(完)
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