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本報記者朱戈／文春雨／攝
曾一度使深港地產界沸沸揚揚的深圳地王項目終于要揭開面紗了。只不過這次不是整體出賣，而是拆零發售。
近期，深圳國土部門公告稱，將于12月6日公開拍賣填海區西部的三幅土地。首批出讓
的土地總面積約為24萬平方米，是整個填海區規劃中容積率最高的地塊，可開發74萬多平方米的商品房。
被業界稱作為地王的項目位于深圳灣北部華僑城南的2.9平方公里的填海區。這塊土地被規劃為一整片高尚住宅區，其土地價格被估計在50億元以上。
今年7月該地塊吸引了香港幾乎所有的地產巨頭。如今，四個月過去了，來自香港的回應似乎銷聲匿跡。
港資虎頭蛇尾
有關人士猜測此次肢解地王當屬無奈。盡管有關部門通過當地媒體聲稱拆零出讓是為了更好地規劃和保護周邊環境，但香港的地產商對地王虎頭蛇尾的反應可能是這次分拆地王項目的真正原因，但也不排除來自深圳本地開發商的壓力。
事實上，香港大地產商對深圳住宅市場的投資一向就異乎尋常的謹慎。香港的六大發展商，大舉進軍內地房地產市場，投資主要集中在京、滬、穗等城市。
和黃在內地已持有400多萬平方的土地儲備，而和黃在深圳中心區的投資黃埔雅苑項目據傳是與另一個深圳港口項目有關聯交易之嫌。“新世界中國”在內地土地儲備超過2000萬平方米，2000年度完成住宅項目超過93萬平方米。而新世界也只是近兩年才來深圳投資了一個豪宅項目，幾年前該公司還從深圳中心區里的一個很好的地產項目中退出。
香港地產商猶豫不決的主要原因是他們更多的看到是未來深圳市場的變數。在深圳房地產市場，本地發展商熱衷于將開發的樓盤外銷香港。而港資在深開發的地產項目對港人的期望值好像沒那么執著。加之深圳市場程度太高，利潤空間和投資風險也讓港資猶豫不決。
而深圳卻沒有太多時間和耐心去等待一個沒有承諾的結果。有關官員最近宣稱將這塊土地整體轉讓有種種弊端，說是給一家發展商容易造成土地壟斷，建設周期拉長，不利于本土開發商的發展，不利于建筑風格的多樣性。
地王身價幾何
1998年開始的填海工程在深圳灣畔、華僑城南側造就了這片占地2.9平方公里的地王。而深圳市政府對這塊耗資巨大的填海區寄予了莫大的期望，它可以徹底改變深圳臨海不見海的過去，同時也為深圳房地產市場留下一個發展空間巨大的高尚居住社區。
上月中旬，深圳市長于幼軍說，世界上規劃建設最漂亮的城市無不是濱海，依江，臨湖。他強調要把填海區建設成為深圳濱海城市的精華，將其建成優美舒適的海濱風景長廊。
規劃中的深港西部通道的跨海大橋將在2005年建成，到時只要踏上這座大橋，填海區形成的灣區美景將盡收眼底，再沒有什么比這個更能展示深圳的建設成就的了。這里將成為深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。
深圳市對這塊地的期望還遠不止這些，深圳市規劃與國土資源局的一位官員毫不諱言地說，你當然可以把它說成是“富人區”，因為這里的土地將以拍賣的形式出讓，拍出來的房價一定高，一定是有經濟實力的人才可以承受。
“地王”身價幾何，目前政府、企業都不敢猜測。種種跡象表明，它的身價絕對低不了。即將擺上拍賣臺的三幅土地，雖然每幅都只有七八萬平方米，但拍賣前需要繳納的履約保證金就高達每幅5000萬元人民幣。業內人士分析說，分割出讓的方式也將使“地王”的身價比整體打包賣得更高，僅這三塊地估計可拍到20億左右。
本地巨頭接手
雖然目前還沒有得到有深圳本地發展商遞交競買申請的消息，但相信都會有所行動。
因為盡管這次出讓的土地只占整個填海區的8%，但卻能完成該區域規劃可開發樓盤面積240萬平方米中的30%。
更讓發展商心儀的是，這三塊土地開發出的樓盤不僅僅將是這片填海區域的地標，還將是整個深圳灣區的地標。
這三幅土地西接沙河高爾夫球場、東臨華僑城主題公園，南邊就是深圳灣，所蓋的樓盤將是整個深圳灣區最高的建筑群。
不久前花4億多拍下深圳東部大梅沙一塊土地的深圳萬科地產總經理徐洪軻認為，誰拿到這塊地，誰在深圳地產界的地位將無法替代。不過，他認為，這次拍賣的三塊地只是整個填海區中的一小部分，政府應該根據市場需求對后面的土地開發制定時間表，讓發展商心里有數，同時還得控制這一區域未來的規劃。
而據來自國土部門的消息稱，填海區的規劃還在編制中，今后還有許多變數。但種種信息表明，這三塊地的東邊將不會再有如此高密度的項目規劃。
中國海外深圳公司的副總經理楊忠表示，中海肯定會參與投標，但不會大張旗鼓地去作那種志在必得的炒作。
他認為這三塊地是填海區內最差的地塊，周邊的類似樓盤太多。再說東部的規劃還是個未知數，不知以后會有什么變化。他估計這個地塊的合理價格應該在每平方2500元左右，不排除競拍時的非理性因素會將價格抬到3000元以上。
但反對的聲音也一直不斷。在眾多反對開發填海區的呼聲中，大家都在擔心政府對整個填海區未來規劃細節的把握能力。
離12月6日的時間不長，業內都相信到時會有一場拍賣場的爭奪。有意思的是，與往常拍賣土地不同，在這次的拍賣公告中還特別加上了外幣帳戶，不知是為上次去香港招商留下的遺憾作點注腳。
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