8號樓工作室 劉雪玉 發自博鰲

　　房地產市場持續高壓后，近期多地樓市悄然“松綁”。今年中央首次明確定調“一城一策”政策后，讓市場增加靈活性的同時，似乎也迎來了市場的“小陽春”。

　　3月28日，博鰲亞洲論壇年會期間，8號樓就房地產市場政策調控、房價走勢等問題獨家對話如是金融研究院院長管清友。

　　管清友認為，今年一二線城市的房地產調控將有“松綁”趨勢，而且隨著城市化進程提速，未來房地產市場發展不會有大問題。對于當前是否是買房的窗口期，房價是否偏高？管清友直言：“老百姓不愛聽實話，一線城市房價沒有泡沫。”

　　“需求旺盛，人口涌入，人趕都趕不走，因為多數人都對公共資源、教育資源有需求。”管清友預測，未來核心城市的房價將越來越高。

　　對于一些城市迫于財政壓力，政策“松綁”的現象，管清友回應，中國的土地財政確實產生了很大的問題，地方政府過度依賴土地出讓金收益，很多地方收入過半數來自于土地出讓金。

　　管清友稱，地方政府其實也非常清楚得知道，如果一個地方只搞房地產，其他的行業就會出現空心化。“房地產行業本身是一個矛盾的綜合體”，而政府對房地產行業的態度“確實是比較矛盾的，既愛又恨。”

　　房地產讓地方政府即愛又恨

　　8號樓：今年中央首次明確提出“一城一策”長效機制方案試點，與此同時，多地樓市政策有所“松綁”，你是怎么理解“一城一策”的？

　　管清友：實際上是將責任轉移給地方政府，因為每個地區情況不一樣、財政狀況也不一樣，所以很難“一刀切”的去執行房地產調控政策，而是要根據每個地方不同的情況進行調整。

　　房地產這個事情確實比較敏感，也比較復雜。

　　但我特別想說，房地產有一個特點，你從一個區域來講，既是優勢也是劣勢，既愛又恨。從政府這個角度來講，我們國家目前的土地制度離不開房地產這個行業，今天的政府其實也非常清楚如果這個地方只搞房地產，其他的行業會出現空心化的情況。或者說很多地方如果產業布局并不好，房地產也很難做，房地產行業本身確實是比較矛盾，是一個矛盾的綜合體。

　　土地財政有大問題 地方政府過度依賴出讓金

　　8號樓：現在一些三四線城市迫于土地財政壓力開始“松綁”，有聲音認為，如果不完全解決地方政府依賴土地財政的現狀，未來房地產發展的路還是不健康，你怎么看？現在的“松綁”是否是地方政府的一波“試探”？

　　管清友：我覺得理論上有一個誤區，這個話題比較敏感，但實事求是來講，中國的土地財政確實產生了很大的問題，地方政府過度依賴來自于土地出讓金的收益，基本上每個地方大半收入是來自于土地出讓金。

　　但你轉過來想，土地財政也有合理性和正面作用，沒有土地財政哪來的公共基礎設施建設？沒有公共基礎設施建設，這些商業、這些工業怎么能夠落地在這些地方，能夠生根發芽，發展成好的企業？

　　我們過度的去評論土地財政的負面作用，而忽視了它的正面作用。也可以這樣說，我們最近二三十年的城鎮化高速發展和土地財政是緊密聯系在一起的。土地作為一種生產要素逐漸進入到市場，它是一個發動機，因此土地財政有正面的作用。

　　你說的過度依賴土地財政導致地方房價上升、產業密集，然后老百姓現在購房成本增加，這（種現象）確實也是存在的，但對于土地財政，我們應該對正面和負面都要有完整的認識。

　　老百姓不愛聽實話，一線城市房價沒有泡沫

　　8號樓：既然樓市調控不能“一刀切”，除了三四線城市的“松綁”，你覺得今年一二線城市會不會有政策松綁，比如信貸政策的松綁。一二線城市房價的走勢會如何？

　　管清友：大家更關心房價的走勢，所以才特別關心所謂的松不松綁。是可能的（松綁），原來房地產帶動產業發展、帶動土地財政的機制如果停擺，對于整個經濟的沖擊還是比較大的。從長遠來看，我們整個房地產行業的發展，包括房價的走勢，其實跟短期松不松綁沒有什么太大的關系。

　　因為城鎮化的需求還在增加，畢竟現在城鎮化率，不算戶籍的城鎮化率也只是接近60%，（房地產行業未來）空間還是很大的。房地產整個行業的發展是沒有什么太大問題的，我們需要好的房子，這點是清楚的。

　　現在有一種說法，我們還不如退回到計劃經濟時期，那時候房價便宜。這完全是脫離常識，沒有常識的一種看法。誰愿意十幾、二十年只在那幾間房子里頭住，現在至少是可以通過自己努力掙到錢可以買房子，（它）是一個商品。

　　核心城市房價越來越高 中國尤其如此

　　8號樓：在政策調控后，多數人認為現在一二線城市房價趨于穩定，你怎么看現在的房價？對于剛需和改善型購房者來說，現在是否是買房的窗口期？

　　管清友：我們很多老百姓不愿意聽實話，說房價高，你覺得北京房價現在五千塊錢一平米正常嗎？肯定不正常。很多經濟學家研究表明，一線城市的房價根本就沒有什么泡沫，為什么？需求的旺盛，人口的涌入，人趕都趕不走，因為公共資源、教育資源的需求等等。

　　從供給層面來說，我們土地供給是失衡的，工業用地占掉一大塊，商業用地占到一大塊，然后才是住宅用地。住宅用地里頭還有各種類型的機關用地，（因此）住宅供地是很少的。我們做過統計，需求是很多的，供給是少的，那你覺得這個價格應該是什么程度？會出現東京（房價暴跌）那種情況嗎？不可能出現的。

　　當然，中國區域發展不平衡，導致城市的分化很嚴重。一線城市和三四線城市，因產能不同，房價分化越來越嚴重。我們統計過美國、日本、歐洲等主要的發達經濟體，都出現核心城市和非核心城市指數分化越來越嚴重的情況。核心城市的房價越來越高，非核心城市漲幅不可能比核心城市高，中國尤其如此，因為我們的地區發展不平衡更嚴重。

責任編輯：孫劍嵩