CBD，即“Center Business District”的簡稱，意為中央商務區，它是一個城市商務活動的集中地帶。北京CBD的核心在國貿商圈。長沙CBD的版圖是這樣的：以芙蓉廣場為核心，東起韶山路、西至蔡鍔路、北起展覽館路、南至人民路，面積約3平方公里，集商務辦公、信息、文化、娛樂為一體。

　　總體而言，長沙CBD住宅，都是高層，這反映出：市中心地皮難搞，成本不菲，即使建成高層，往往也附建商業裙樓，以實現利潤最大化。第二是售價難降。市中心高層比多層、板式住宅成本高，不但高在地價，而且還高在建造成本。CBD區域的高層住宅大都售價在3000—4000元／平方米之間，個別的達到4200元／平方米以上。

　　CBD住宅緣何火

　　樓盤項目的區域性很強，不同區域的文化、商貿氛圍決定著這個區域項目的檔次和客戶構成。按理說，CBD最適合開發寫字樓，但長沙目前的實際情況是：新上項目中，除韶山路上的遠東大廈和錫安中心外，幾乎建的都是清一色的住宅（商務公寓）。這是開發商根據業主需求在打市場的“擦邊球”。我們不妨將CBD內這種住宅統稱為商務公寓。

　　據業內人士透露，這類物業的出身多數是住宅、公寓，可能下面幾層以寫字樓或商業物業立項，上面以公寓立項。正是基于CBD背景，寫字樓市場需求旺盛，于是開發商們瞄準了這些新興行業：隨著律師事務所、IT、醫療器械、影視、廣告、媒介等行業的興起，大批小公司完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，其需求辦公面積在150—300平方米的可售寫字樓存在空缺。于是，此類項目打了一個擦邊球———將原定以居住為主的物業重新定位、配置，打造成以小公司為目標客戶的既可居家又可辦公的樓盤。這樣做，好處多多：一是在土地出讓金、市政費用上都占了便宜，因此，售價比周邊寫字樓要低不少，二是可以按住宅公寓辦貸款，期限、金額、利率都比寫字樓劃算得多（寫字樓最多可辦7成15年貸款，而住宅則最多可至8成30年按揭）。三是電費等物業管理費按住宅類收取，比起寫字樓，費用大大降低。這些實惠對于資金實力不雄厚的小公司來說非常有吸引力。另外，CBD住宅也吸引了一批小戶投資。因為這種住宅銷售單位小，并可辦理最高8成30年的貸款，而且其售價大大低于周邊寫字樓，租金則比普通公寓要高得多，并且，因為租戶一般為公司而非個人，業主今后的經營也簡單些，便于管理。

　　不管CBD內的開發商在宣傳廣告上打不打“居家辦公”的牌子，但買房置業者絕大多數是沖著這點而來，這就使得品質卓越的樓盤受到熱烈追捧。

　　解讀商務版圖

　　長沙CBD不過3平方公里，但細加考察，又發現可分為幾個不同的片區。先看五一大道。因拓寬不久，兩廂建筑尚有不少在醞釀之中，可圈可點的要算銀華大廈和小天鵝酒店，南廂的新富城也小有名氣。但整體而言，五一大道兩廂目前商務尚未形成規模，商務氛圍不濃。再看芙蓉中路。這條路上有神龍大酒店、金源大酒店兩家高檔賓館，有小公司云集的東成大廈、順天樓、平安大廈等。盡管芙蓉中路定位為金融街，但從商務格局的歷史和現實的綜合素質來評價，目前只能稱得上是長沙CBD的中檔片區。三看韶山路。目光不妨鎖定在解放路與韶山路的交匯處：西北角有省政府、華僑大廈，東北角有華天大酒店，西南角有人壽保險大廈、湘泉大酒店，東南角則有通程大酒店、湖南大劇院。韶山路的西端有友誼、阿波羅、東塘等大型百貨商場。這些頂級建筑的存在吸引了頂級涉外機構的進駐，使得這里成為省會長沙的一個高級涉外商務區。也就是說，從目前已成格局而言，與解放路相鄰的韶山路地段似可稱為長沙CBD的上流（或涉外）片區。在這個片區的西端———解放東路，已成為長沙市酒吧一條街；在這個片區的東端———林立的IT城一個挨著一個。在如此豪華陣容地段，對開發商而言無疑極適合打造豪宅。從這個角度看，位于通程大酒店對面的大型社區———維一星城，其定位無疑與這里的區位特征相吻合。

　　CBD豪宅的底氣

　　不是什么地段都可以建成豪宅的。這要視其底氣情況而定。因為豪宅本身不但要精妙絕倫，而且還包括其周邊環境應具備豪貴之氣。CBD豪宅周圍的環境條件決非一天兩天就能形成，它需要一種歷史的積累，從而厚積薄發。除了氛圍的積累，周圍的市政配套等諸多設施的完善也“三尺冰凍非一日之寒”。由此而推論，僅是面積大、綠化好、價格貴還難以稱其為“完善”意義上的豪宅。它還應有與之匹配的、雄厚的底氣———五星級社區配套設施，高質量生活所需求的高質量配套設施。這些是新興社區一時無法通過引進和模仿到的，由量到質的變化需要長時間的投資積累和人氣聚集。多年建設的CBD區域內，生活設施從學校、銀行、商場到醫院、郵局，商務設施從交通、酒店、寫字樓等等，這些都是“眼見為實”的，而非開發商樓書上描繪的憧憬。因此，打造豪宅不能不挑選良好卓越的社區大環境，這是開發商們花錢再多也一時造不出來的，只能天然形成。(趙文健 胡志高）