深圳的房地產市場，正在經歷著結構性變動。幾年前主要由一手樓占據的市場格局，正在被二手樓交易的日趨活躍、成交量放量增長所改寫。市場的重心從一手樓一邊倒的局面逐步向二手樓移動。隨著公房上市節奏的加快，二手樓以其巨大的存量、多樣的選擇、實惠的價格越來越被購房者接受和選擇。深圳房地產市場進入了一手樓、二手樓同臺演出，爭奇斗艷的時代。困境在哪里

　　二手樓需求和交易量的激增，自然對社會相關行業的產品和服務產生了極大的需要。而銀行（尤其是國有商業銀行）的經營方式、產品結構的調整也開始順應這種需要。目前，各銀行均做出努力發展個人貸款業務，相繼推出了二手樓按揭、汽車按揭等個人消費貸款業務品種，個人業務有不同程度的增長。然而，二手樓宇按揭業務和個人抵押貸款業務的發展并未盡如人意。置業者因為手續繁瑣、費用過高、條件過苛等原因而望而卻步，銀行因推進緩慢、人力成本過高、效益太差、風險控制較難而走三步停兩步，甚至干脆取消此項業務。

　　既然二手樓市場是一個容量巨大的市場，是一個極具增長前景的市場，是銀行業業務發展的重要方面，那么為什么在實際中二手樓按揭和個人抵押貸款業務卻是食之無味，棄之可惜的雞肋呢？是什么原因導致此項業務發展受阻呢？

　　二手樓按揭業務是涉及到社會方方面面的一項社會系統工程，它不僅牽涉到銀行內部的運作和市場營銷，更關乎地產中介、律師、保險、公證、產權登記的全體的成長、成熟和規范。從消費者來講，消費意識、觀念的啟蒙看來已不是難題，而其信用觀念尚待培養。社會需要建立一個對個人資信的評價考察體系，以便銀行能有所憑倚去評判選擇客戶對象，把握信貸風險，同時這種資信體系也會對個人形成約束，產生心理壓力。銀行：服務效率是前提

　　簡化手續、提高效率、實現規模經營是銀行業有效發展二手樓按揭業務的內在保證。一方面，由于二手樓業務面對的是千千萬萬的個人置業者，他們因買樓或消費向銀行申請貸款，金額不大，一般都是幾十萬元。若手續繁瑣、申辦時間長、精力消耗太大而且費用高，置業者會因不勝其煩而另尋良策。因而銀行在不影響信貸安全的前提下通過下放權利、簡化程序、提高工作效率和服務效率是爭取置業者的前提。

　　另一方面，由于二手樓業務的單筆規模小導致銀行單筆業務人力成本高。而在目前的利率政策下，個人按揭貸款利率較低、收益性差，易造成銀行利潤低甚至虧本。要解決這一問題，銀行必須通過規模經營，降低業務成本實現利潤。而簡化手續、提高效率正是規模經營、提高收益的手段之一。

　　目前深圳眾多銀行相繼設立專門的個人業務部，簡化手續，下放審批權并與相關機構如律師、評估、保險合作，采取一站式辦公的方式服務客戶。也有銀行在分行設立統一的后臺服務中心或辦理中心，各支行或分支機構承擔營銷和受理工作。這些都是銀行在開展此項業務提高效率和提升規模的重要措施。相信隨著個人業務的發展，網上銀行電話銀行的完善，個人客戶會享受到更為快捷的個人貸款服務。中介：獨立評估顯趨勢

　　二手樓宇按揭業務，其本質是銀行和置業者之間的貸款關系，而伴隨著這種業務發生的中介、律師、評估、公證服務及產權登記部門的抵押登記行為是這一關系得以成立而不可缺少的重要環節。二手樓按揭業務發展有賴于在這些環節上的良好服務和配合。

　　按揭物業的評估做為銀行判斷物業市值的憑據，既是物業風險的控制閘門，也是貸款額度的控制杠桿。而對置業者而言，它是交易成本。因而評估的準確性、效率和費用的高低直接影響該項業務的效率，費用和風險。

　　盡管與其它類型的物業評估相比，抵押按揭物業標的小、工作相對簡單，但其所需的工作流程和所出具的評估報告并無大的區分。麻雀雖小，五臟俱全。這種性質決定了估價機構必須建立標準化程序，像生產汽車那樣流程化操作，從查勘到查案例，確定估值到出報告，快捷、高效，而且必須從優收費，盡可能節省業主的評估費用。

　　需要指出的是，目前眾多銀行為爭取按揭業務往往讓經紀單位同時又承擔所經紀物業的評估工作，這是違背估價規范和有損銀行利益、放大銀行風險的做法。評估的獨立、客觀的原則要求評估單位和個人回避與自己有利益關系的評估委托。國內外的估價標準和實踐都要求評估和經紀行為不能由一個主體完成，對此銀行必須有清醒的認識。

　　二手樓按揭業務中的公證、律師和保險服務，同樣也影響著二手樓業務的發展，需要改進和提高。

　　成熟的地產市場必須有活躍的二手市場，成熟的二手市場必須有完善的金融服務和配合環境。發展二手樓按揭業務，需要銀行、律師、評估、保險、中介、公證和產權登記部門共同努力，改善流程，改進服務，以使業主受惠。除此而外我們別無選擇。（世聯地產[微博]梁興安）