文/新浪財經北美專欄作家 陳劍(微博)

　　美國政府最近的一項新政策，為海外的房產投資客提供一條新的投資途徑：這就是美國政府通過“房地美和房利美”大量批量出售它們所持有的法拍屋。這兩批房產分別處于佛羅里達州和芝加哥市，總量約為800套房產。根據網上發布的交易價格，平均房產售價大約為10萬美元左右。

圖為佛羅里達州一處房產。

　　目前中國投資者參與美國的房地產投資，主要還是通過兩個渠道，一個是以個人名義購買地產，獲取租金收益，或者達到資產分散的目的；另一個是以機構投資者直接收購商業地產。美國政府最近的一項新政策，可能會給海外的房產投資客提供一條新的投資途徑。

　　從2012年夏天以來，美國的住宅房地產市場開始緩慢復蘇，主要表現為：房地產價格指數開始回升，交易量和新房開工數量開始上升，銀行法拍屋存量開始縮水，法拍屋在存量房銷售中的比重開始下降。可以說，在這個乏善可陳的經濟復蘇中，房地產這項最初把整個經濟帶入深淵的“罪魁禍首”，目前倒是表現最好的產業。

　　很多學者都在紛紛討論聯儲的第三次量化寬松會給房地產市場帶來多大的好處，其實如同我所預測的那樣，以購入機構房屋抵押貸款證券(Agency MBS)為主要特征的QE 3 在宣布之后，大概使得30年固定利率貸款利息下降了10個基點(根據房地美的房貸利率調查報告統計)。

　　這當然會使得現有房主再融資的成本下降，但是對于苛刻的房屋交易貸款審批，實在是幫助不大。據美國房貸銀行家協會(MBAA)的最新統計，在十月的第一個星期，再融資貸款申請升高了16.6%，但是購房貸款申請僅僅增加了4%。

　　實際上，倒是美國政府的另外一項新政策，有可能給蕭條的房屋交易市場打上一針強心劑，并且給希望投資美國房產市場的投資者們一條新的途徑。這就是美國政府通過兩房大量批量出售它們所持有的法拍屋，從而降低存量房庫存，這一招可謂“釜底抽薪”，比起QE3的“揚湯止沸”，應該能夠使得房地產市場的復蘇更加強勁。

　　最近在兩房的監管機構聯邦住房金融管理局(FHFA)網站上，發布了一則不起眼的新聞：房利美在2012年9月，完成了兩次出售法拍屋的批量拍賣。這兩批房產分別處于佛羅里達州和芝加哥市，總量約為800套房產。根據網上發布的交易價格，平均房產售價大約為10萬美元左右。在購買之后的三年之內，轉手交易受到限制，因此這批房產不會迅速涌入市場，而是主要用于出租，從而達到穩定本地市場的目的。

　　這筆交易數量比較小，因此并不那么引人注意，但是兩房現在持有的法拍屋總量約為16.5萬，按照10萬美元的平均估值，大約170億美元左右，還是相當可觀的。按照一份獨立的調查報告估計，全美的法拍屋總數在2012年第二季度略低于50萬，兩房的法拍屋，加上聯邦住房管理局(FHA)和聯邦儲蓄保險公司(FDIC)所保險的機構持有的法拍屋總量，估計占總共法拍屋總量的七成以上。以2012年9月一百八十萬待售屋的數量估計，政府控制的房產數量占到20%左右，考慮到兩房持有的房產質量較高，在價格上可能占到25%。

　　其實許多機構投資者，早就躍躍欲試意圖投資購買政府控制的這部分法拍屋房產，但是由于這些房屋在某種意義上已經成為了“國有資產”，如果售價過低，官員們也有造成“國有資產流失”的顧慮；而私有投資者在投標時是不會做無利可圖的買賣的，在房價依然下跌時，自然不愿意高價投標。

　　但是現在政府已經意識到，與其惜售而讓這些房屋囤積在手里，延緩房市的復蘇，倒不如做一些讓步，讓私有資金消化這部分庫存，從而緩解市場賣壓。而市場在六年蕭條之后，也開始反彈，競標者的最終出價達到了市場估價的86%-96%，遠遠高于幾年前不良資產標價。

　　一旦美國政府發現可以通過此舉，一方面緩解信用損失，一方面減少待售屋庫存，一方面吸引私有資金入場，促進就業，從而達到“一石三鳥”的目的，可以想見在不久之后，一定會加大批量出售法拍屋的進程，而這也為意圖投資美國房地產的機構和個人投資者提供了新的投資途徑。

　　當然，要想參與競標也還是有一定門檻的，比如公司自有資產需要在五百萬美元以上，個人需要凈資產在一百萬美元以上。而三年之內轉賣房屋的限制也會要求投資者必須擁有一定的資產管理經驗，或者與資產管理公司合作，海外投資者還需要了解稅收、法律方面的知識。

　　但是與其他投資美國房地產的渠道，比如通過購買零售法拍屋，或是購買商業房地產等等相比，這一途徑的優勢還是顯而易見的。首先，具有規模效益，可以一次大批購買同質、鄰近的住宅地產，便于管理；其次，美國的住宅地產價格已經從谷底開始回升，房價的風險比一年以前大為減少；第三，租金收益會成為量化寬松可能帶來的通貨膨脹的良好避險工具；第四，相對于其他類型的商業地產，住宅出租的風險較小。

　　考慮到目前中國的資金想要進入美國的市場，受到了不少打壓和限制，比如奧巴馬否決三一重工收購風電場、眾議院限制美國軍方使用華為、中興的產品，中國的機構和個人大規模投資美國住宅房地產，也許同樣會受到一些阻撓。但是不去試試的話，那就連機會都沒有了。

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