⊙記者 趙一蕙 ○編輯 孫放

　　上海國資系統標桿企業上實集團旗下的上實發展，正在借助牛市的“支點”撬動發展的杠桿。5月6日，上實發展發布公告，擬收購上海眾鑫建筑設計研究院15%股權，并稱此舉旨在為公司旗下其他業務板塊及新興業務發展提供支持。盡管交易規模較公司體量而言只是很小一部分，但結合公司近期推出定增這一大動作，不難解讀出在此輪牛市中上實發展的方向：解決地產業務同業競爭問題邁出實質性的第一步，打開后續運作空間；另一方面，在主營業務基礎上升級的趨勢日益明顯。上實發展的“地產+X”在改革牛市中如何演繹，值得期待。

　　解決同業競爭也有時間限制

　　4月29日，上實發展在此輪上海國資國企改革進程中推出了增發方案，計劃以11.7元/股的價格，非公開發行不超過5.13億股，募資總額不超過60億元。其中，定增的現金部分認購規模不超過58.61億元，投向三大部分：收購上投控股100%股權、投資青島國際啤酒城改造項目二、三期工程、收購龍創節能股權并對其增資。

　　耗費34億定增募資的上投控股100%股權收購項目，是此次定增的核心看點所在。這意味著，上實發展母公司層面已經開始啟動解決同上市公司的同業競爭問題。目前，上實集團的地產業務平臺共有三家，分別為A股公司上實發展、H股公司上實城開和此次擬收購的上投控股。其中，A、H股上市公司間的同業競爭長期存在，而上實發展同上投控股之間的問題則是去年新發生。

　　上投控股原名上海國際集團投資發展有限公司，原系上海國際集團旗下公司。去年，上實集團從上海國際集團手中以61億元的價格受讓了資產包，包括六家類金融和房地產企業，上投控股位居其中。正是這一次的收購，造成了上實集團同上實發展之間新的同業競爭。為解決這一問題，上實集團將資產包中適合注入的地產業務統一梳理整合到此次收購的上投控股。事實上，從去年年中接收上述資產包之后，上實發展的H股母公司上實控股高層就曾經對外透露，該筆資產有望注入上市平臺之中。從預期釋放到今年4月底方案發布，時隔不到一年，可以說較為快速地解決了相對容易解決的新同業競爭問題。

　　這一步運作對應的資產規模雖然不大，卻釋放了重要的信號：牽涉到A、H股三家上市公司的長期以來懸而未決的上實集團地產系同業競爭問題的解決，終于啟動了第一步。

　　但是，再復雜的問題也有時間限制，對上實發展來說，這個節點就是2017年年中。

　　2011年，上實集團針對地產業務分散的局面，為了建立統一的產業資源平臺，進行了一次股權轉讓。原本持有上實發展63.65%股份的上海上實（由上實集團100%持股并授權經營），將所持股權協議轉讓給上實集團持股52.51%的H股上市公司上實控股，后者主要通過其全資擁有的上實地產，實現對上實發展的間接控制。當時，就A股的地產上市平臺上實發展和H股物業發展平臺上實城開之間，存在同業競爭問題。為此，上實集團在2011年1月31日時出具承諾函，稱將于本次收購的標的股份過戶完成后36個月內，將通過注入資產、并購或其他方法，將其上市物業業務并入A股上市平臺或香港上市物業平臺。上述股權轉讓交易在2011年7月6日前已經完成。

　　2014年7月4日，在上述承諾期限臨近屆滿時，公司召開股東大會，通過了上實集團提出的延期三年履行前述解決同業競爭的承諾。

　　“再融資的審核重點之一就是同業競爭問題，首先，這次的方案有利于問題的解決，其次，這個方案還不足以解決所有問題。因此，第一步的邁出，應該說給后續問題的解決提供了余地，而且上實集團應該也會有初步的安排，增加過會的可能。總體來說，第一步的邁出，給未來第二、第三步打下基礎。”一位市場分析人士向記者表示。

　　值得關注度的是，今年一季度，上實控股董事長王偉在公司2014年業績說明會上對同業競爭問題的解決原則有過公開表態。一是“一定會在承諾期內解決”，二是需要制定符合A、H股兩個市場政策的方案，三是上述整合涉及一家A股和兩家H股上市公司，需平衡兼顧三方的股東利益。

　　募投項目助力地產主業升級

　　“放在國資國企改革的大背景下，改革的核心并不是單純提高證券化率，而是要通過改革讓國企實現產業升級或者轉型，從而幫助經濟結構實現轉型”。一位國資分析人士向記者表示，上實發展也在地產公司“地產+X”的轉型大潮中進行摸索和嘗試，此次定增就是在“堅守主業，適度多元”的方針下，公司圍繞地產主業的“升級”。

　　一是在養老產業、文化地產、金融地產等方面繼續推進。之前，除了依托上實集團的優勢參與崇明東灘養老地產的開發，上實發展在地產的“升級狀態”方面也陸續有所動作，尤其是在房地產處于“減速”的大背景下，公司也逐步將重心由住宅慢慢放到持有型物業的開發和運營上。例如，作為此次募投項目之一的青島國際啤酒城改造項目二、三期工程，均為商業項目，總建筑面積37.6萬平方米。2014年9月，經山東省政府批準，青島國際啤酒城所在的金家嶺金融新區更名為金家嶺金融聚集區，成為青島打造財富管理金融綜合改革實驗區的重要組成部分，作為金家嶺金融聚集區體量最大的寫字樓集群，青島國際啤酒城是大企業心中理想的總部所在，同時，其深厚的啤酒文化也賦予該項目獨特的賣點。“這個項目不會全部出售，大概將有15萬平方米的規模作為自持物業。”公司相關人士透露。

　　除了地產主業的“升級”，上實發展圍繞產業鏈的新興產業上的布局也頗有看點。尤其在2014年，公司集中進行了多筆嘗試，包括戰略投資譽德動力、發起設立云圖科技，分別在節能環保、智慧城市等綠色環保產業進行布局。此外，參股公司上海實銀資產管理有限公司作為房地產金融投資平臺，計劃利用社會資金，優化公司資本結構，而另一大戰略型新興產業投資平臺嘉興銀銳遠略投資則主要進行高科技、互聯網、節能環保、新材料等關聯產業的投資和拓展。

　　最近一個較大的突破就是作為此次募投項目的龍創節能。據介紹，龍創節能擁有兩大明顯優勢，一是其核心高管曾經擔任世界500強企業（包括西門子、霍尼韋爾、施耐德）的相關業務負責人，擁有一支優秀的高管團隊；二是公司掌握完整節能價值鏈。據介紹，目前，大部分從事建筑設備節能應用的公司，僅從事建筑智能節能的部分業務環節，市場空間及應用方案解決能力有限，龍創節能具備全業務鏈的節能產品或服務系統供應能力。

　　“這個市場十分廣闊，單看上海地區需要重新進行節能方案改造的公共物業、商用物業數量，就十分可觀。但是，因為民企的身份所限，面對廣闊的市場前景，龍創節能在訂單獲得、信貸方面都受到很大限制，發展遇到瓶頸。通過這次并購，龍創節能可以獲得上實發展的品牌、資金等多方支持，為其后續擴張提供了十分有利的條件，幫助其最終向建筑智慧節能業務實現跨越發展；同時，收購標的未來在智慧節能上的競爭力，也幫助公司能完善這一部分的產業鏈布局。”公司相關負責人向記者表示。

　　這顯然只是一個開始，智慧節能只是圍繞產業鏈升級的一個方面。“公司的計劃是，未來在智慧家居、智慧辦公、智慧社區、智慧應急、智慧養老等等方面，都能形成完整的產業鏈，從而幫助公司實現升級。”公司相關人士表示。