近年來房地產行業增長勢頭不減，在政府調控、房企融資渠道收窄的情況下，房地產基金迎來迅猛發展。業內人士表示，在大資管時代多元競爭格局和資本市場再融資將放開的背景下，作為房企補充融資渠道之一的房地產基金，將向專業基金管理人轉型，成為房地產金融業務大版圖上的有力競爭角色。

　　在此機遇下，厚積十年的上海中城聯盟投資管理股份有限公司（簡稱 中城投資），一手抓資本，一手抓產品，有望繼續領跑國內房地產基金。

　　中城投資上月末通過私募市場定向增發募集13億元人民幣，注冊資本金逾16億元，在金融市場流動性最為吃緊的6月“錢荒”季，以行動證明了企業的實力與價值。

　　年增千億元，房地產基金大躍進

　　最近兩三年來，房地產基金取得了突飛猛進的發展，從2010年的百億元左右，一躍而至2012年的兩千億元，整個行業的發展速度令人眼熱。

　　究其原因，節節走高的房價令政府行政調控頻出，房企通過銀行貸款融資困難，資本市場再融資的閘門也被關閉，給房地產基金帶來發展機會，也留下了初期發展的明顯痕跡，不少基金也因此被貼上“開發商融資通道”、“明股實債”、“單項目基金”等標簽。

　　為融資而興起的房地產基金，大多數都和開發商存在著各種直接或間接附庸關系，其投資群體以散戶為主，以投資收益為驅動因素，通過高收益債權投資獲取利潤，這與西方發達國家以機構投資為主、獨立房地產基金品牌為主的多樣化市場格局明顯不同。

　　從發達國家房地產基金運作情況看，房地產基金具有期限長、現金流穩定、資產增值、資金需求體量大等特點，不僅可以通過基金良好的現金流優化經營財務狀況，還可以享受到經濟發展所帶來的資產增值，成為投資保值增值的重要工具。

　　隨著經濟的快速發展，國內私人財富急劇增多，高凈值人群可投資資產總額高達30-40萬億元。房地產基金正是高凈值個人及機構投資人資產配置中的重要組成部分，而在過去幾年，房地產基金也給這些投資人以良好的回報。最好業績回報水平甚至高于30%，最低業績水平也超過8%，大多數股權類投資項目的回報率高于15%，這也使得眾多資金流向房地產基金領域。

　　面對國內巨大的私人財富和投資市場，中城投資總裁路林表示，盡管經歷了十多年的跨越式發展，但是房地產領域投資在國內依然是朝陽行業，至少還可以發展幾十年乃至百年。

　　“首先是中國的城市化進程遠遠沒有完成，房地產需求還將持續多年；其次是上世紀五六十年代蓋的房子基本不行了。隨著大家生活水平的提高，以及建筑質量等問題，再過幾年，八九十年代的房子估計也要重新來一遍了，再城市化或二次城市化蘊含著多么巨大的市場”，路林表示。

　　房地產行業依然有巨大發展空間，路林認為，房地產基金當然也有巨大的發展空間。

　　核心資本和核心團隊，

　　助推中城投資持續領跑

　　盡管房地產基金行業近年取得迅猛發展，但是在路林看來，我國房地產基金發展基本還處在初級階段。

　　國外房地產基金基本上是獨立運營的專業管理機構，其募資能力、投資標的優選組合、運營管理、退出回報等方面都具有專業優勢。募集規模相對較大，資金來源基本上是保險公司和其他機構投資人，投資期限比較長，投資方式包括債權、夾層、股權等多樣化手段，投資領域主要以經營型物業為主的品類資產包，經營生命周期相對完整。

　　相比之下，國內房地產基金大多數作為補充型融資工具。

　　路林表示，國內房地產基金管理人也將逐步向獨立市場主體的基金管理人轉變，中城投資將繼續專注于房地產領域，成為最優秀的基金管理人，成為房地產基金業的創新者和領先者。

　　剛剛增資擴股的中城投資，注冊資本金突破16億元，基金管理規模突破120億元，繼續領跑國內房地產基金。

　　按照路林的設想，中城投資要成為明星基金經理制造商，成為差異化、多樣化、專業化房地產金融產品的制造商和提供商，向投資者提供更多可供選擇的投資產品或投資組合，并帶來合理的回報。在這個產品設計過程中，“人才是最主要的資源，只有優秀的人才方能設計出合適的產品”。

　　面對大資管時代多元競爭格局，房地產基金難免有沖擊。對此，路林表現出相當的自信，“競爭多了是好事，只有充分競爭，才有更大、更有活力的市場，才有一個開放、透明的市場，更加注重核心能力，更加遵守游戲規則。”

　　給路林競爭底氣的，不僅源于中城聯盟的行業背景，更源于中城投資目前的核心團隊。據了解，中城投資現有40名員工，全部是資深專業人才。而從最近三年的財務數據看，中城投資保持了收入、利潤總額、凈利潤的同步增長，最近5年凈資本回報均在15%以上，盈利能力穩定在投資基金行業平均水平之上。

　　中城投資轉身為專業私募投資管理機構，在良好的基金管理人制度的激勵機制下，優秀的核心團隊將成為中城投資繼續領跑房地產基金的堅實基礎。

　　(CIS)