昨日砸32億元勇當滬古北地王

　　有分析人士表示，30244元/平方米的樓面地價并不低，要想獲得高投資收益，除非產品定位和企業品牌能夠明顯溢價

　　■本報記者 王麗新

　　“這真有點戲劇化！”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者慨嘆道。顯然，從24日40億元外灘地王收購被判無效到25日斥32億元奪得滬年內古北地王，SOHO中國可謂一夜之間從遭受打擊到“歡喜抱地回家”。

　　“SOHO中國董事長潘石屹演了一出大逆襲”，一位業內知名人士向本報記者表示，雖然潘石屹搶得該地塊還是付出了一定代價，溢價率達48.37%，但該地塊無疑是一幅優質地塊，在這一點上，“潘石屹眼光還是比較獨到的”。

　　更為有意思的是，潘石屹稱，“我們非常看好上海，這是中國市場化程度最高的城市，商業氣氛濃郁，商業操作規范”。

　　值得一提的是，潘石屹并不滿外灘地王股權爭奪案一審宣判結果，而且因不服而堅持上訴。此前業界曾有傳言稱，這一舉動或不利于其在上海拿地擴張。“顯然，出高價還是搶回了地塊”，上述人士向本報記者如是表示。

　　溢價10億元搶得古北地王

　　4月25日上午，SOHO中國以總價31.9億元競得上海長寧區虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊(古北5-2)，成交樓板價為30244元/平方米。這意味著潘石屹搶得了上海年內單價排名第二的地塊，同時該地塊也為上海古北地王。

　　據公開信息顯示，該地塊東至伊犁路，南至紅寶石路，西至瑪瑙路，北至虹橋路道路綠帶，出讓面積16558.3平方米，容積率6.37，起始樓板價20384元/平方米，起始總價21.5億元，為商辦用地。而SOHO中國最終以溢價10.4億元，溢價率達48.37%搶得此地。

　　宋延慶則向《證券日報》記者表示，這塊地的單價相對來說不算高。同時，美聯物業全國研究中心也認為，該溢價率也屬正常范圍內，但該地塊不但為年內上海排名單價第二的地塊，而且總價也排名第二。

　　對此，潘石屹表示，此次收購符合SOHO中國的一貫發展策略，項目周邊商業氛圍活躍，所在區域是長寧區的辦公、商業和高檔公寓聚集地，項目建成后將與地鐵十號線及規劃中的十五號線伊犁路站地下連通。

　　值得一提的是，美聯物業全國研究中心向記者表示，該地塊原由中華企業完成一級開發，后于2010年，因中華企業資金鏈告急而被迫將該地塊以13.8億元的價格交由長寧區土地資源儲備中心收儲。

　　如此看來，該地塊近三年時間內已經升值18.1億元，而業內人士也多看好其后市升值空間。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉向本報記者表示，該地塊為日韓企業聚集區，瞄準服務這些企業的商業寫字樓業態市場前景比較突出。

　　此外，宋延慶也認為，周邊商業比較成熟，十年前就已經有家樂福等大型超市進駐，其社區商業相當發達，但卻缺少高端一些的商業寫字樓，潘石屹也許正是看中這一點才拿下該地塊的。

　　不過，美聯物業全國研究中心向記者分析道，對于外灘地王收購遭打擊的SOHO中國來說，拿下這塊優質商辦用地，有利于提高在上海的企業影響力和市場占有率，為公司深耕上海多添了幾分砝碼，但同時也多添了幾分風險。

　　同時，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則向本報記者表示，這一地塊的樓面地價并不低，要想獲得高投資收益，除非產品定位和企業品牌能夠明顯溢價。

　　散售價或達8萬元/平方米

　　事實上，潘石屹自宣布其商用物業由散售轉型自持以來，外界質疑聲不斷響起，甚至有聲音稱，潘石屹擅長的是營銷，散售物業資金回籠相對及時，資產周轉速度也快，企業現金流也好看，但其轉型自持后，項目運營這一弱項將拖累轉型。同時，持有型投資回報周期長，SOHO中國的現金流將承受巨大壓力。

　　無獨有偶，有知情人士向記者透露，潘石屹近兩年在北京已沒有新增項目，戰略中心已經全部轉移到上海，而其近三年在上海已經投資300億元左右。不過，SOHO中國上海在售物業存貨稍顯不足。如此一來，公司在轉型期間，如果沒有一些散售型物業支撐公司現金流，其全面轉型確實將面臨巨大壓力。

　　因此，有業內人士向記者表示，潘石屹摘得的上述地塊可能不會全部持有，部分物業將會選擇散售。

　　而在宋延慶看來，SOHO中國對地塊的處理可能更傾向于打造散售和持有相結合型的商用物業。其中，散售型商用物業占比更高的可能性比較大，畢竟該區域內高端寫字樓這種相對稀缺的業態市場前景比較好。

　　不過，美聯物業全國研究中心則認為，該項目適合于自持，因為項目本身具有巨大的增值潛力。此外，一向謹慎的SOHO中國眼下手握大把現金，截至去年12月31日，該公司擁有現金約為222億元，凈資產負債率為2.6%，完全可以進一步提高經營杠杠。

　　同時，美聯物業也認為，該項目如果散售，可以參考周邊類似屬性商業、住宅項目的市價。目前，該地塊附近住宅樓盤均價達到了5萬元-6萬元/平方米的水平。而根據美聯物業全國研究中心統計，該項目未來定價區間大概在6萬元-8萬元/平方米，增值潛力巨大。

　　值得注意的是，有業內人士向本報記者透露，“潘石屹的投資眼光還是很獨到的”，如果SOHO中國選擇將該項目部分物業散售，不但能夠快速回籠資金，甚至其利潤空間或將達10000元／平方米以上。

　　對此，記者向SOHO中國相關人士求證，公司是否會選擇散售該項目部分物業等相關情況。令人遺憾的是，截至截稿之前，記者并未受到公司相關回復。