王小明

　　 白銀時代令內地房企的日子愈發艱難，但一向以盈利能力而見長的中國海外發展有限公司（以下簡稱“中海地產”）卻似乎絲毫不受影響。8月19日，中海地產公布了今年上半年的運營數據，報表顯示，截至今年6月底中海地產賣樓收入同比增長了近17%至854.5億港元，營業收入則上升了19.5%至648.5億港元，經營溢利增加18.3%達到232.9億港元，毛利率高達32.2%。

　　 “過去十幾年公司的平均毛利率水平都維持在33%~35%之間，相信未來可以繼續保持這一水平”，當天，中海地產董事局主席郝建民在香港召開的業績會上對《中國經營報》記者表示，盈利能力是中海核心的競爭優勢，隨著行業整合的加速，中海下半年將繼續尋找適當的機會伺機加強土儲。

　　 截至6月底，中海地產的凈借貸比率只有13.4%，賬面上持有的現金則達到約786億港元，這將為其下半年的“掃貨”提供強有力的火力，對于剛剛完成資產整合的中海而言，下半年是否是其新一輪擴張的開始？

　　母企注資助漲業績

　　 盡管上半年“330新政”的出臺刺激了樓市成交，但由于一季度市場過于低迷，今年上半年大多數房企的銷售情況都不及預期，中海卻是個例外。期內，中海的房地產業務銷售總額（含合營和聯營項目銷售）按年增長了約17%至854.5億港元，對應的銷售面積達到582萬平方米，其中內地地產物業合同銷售總額增長了18.1%至810.7億港元。

　　 除了內地房地產市場氣氛的改善之外，中海自身的資產整合也為其業績提供了強大的助推力。經過長達21個月的整合后，今年5月7日，中海地產發布公告稱，中海地產完成了針對母公司中建股份的資產吸納，中建股份旗下位于北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長沙、濰坊、淄博及英國倫敦的相關物業項目，最終以18.24億元人民幣的價格注入到了中海地產。

　　 資料顯示，這部分項目資產涉及的土地建筑面積約891萬平方米，這不僅極大補充了中海在內地的土地儲備，也為中海提供了額外的大量可供銷售資源及穩定租金收入。

　　 “上半年的銷售中，5至6月的業績中有近30億元的銷售貢獻都是由母公司注入的資產所帶來”，郝建民表示，今年下半年由于注入資產所帶來的可銷售量規模大概還有300億元，考慮到這一積極因素，公司將把今年的銷售目標從年初制定的1680億港元上調至1800億港元。

　　 這是今年首個宣布上調銷售目標的房企。今年前七個月，中海已經實現了960億港元的銷售額，完成其新的全年銷售目標1800億港元中的53%，再加上下半年其還將新增可售資源1500億港元，不少券商認為，中海完成上述目標不會有太大難度。

　　 值得注意的是，其注入的部分資產平均毛利率也可達到35%，在評級機構瑞銀看來，中海地產能夠通過較低的價格取得該批優質資產，其盈利水平將更有保障。今年4月，瑞銀將中海的盈利年復合增長率預測至18%，并預期中海地產2015~2017年毛利率平均可達約33%，高于目前25%~30%的同行業公司平均水平。

　　 盡管通過資產整合獲得了大量的土地儲備，但中海的胃口并不僅于此。今年上半年，中海在土地市場上仍然保持了足夠的進取力度。從年初至今，中海地產通過公開市場在內地廈門、濟南、青島、南京、廣州等五個城市拿下了5幅地塊，新增土儲建筑面積226萬平方米，截至6月底，其總土儲建筑面積已經達到4400萬平方米。

　　 根據中海年初制定的“新增1000萬”土儲的目標，今年下半年中海依然有足夠的土儲增持空間。“新增1000萬平方米的土地儲備這個目標沒有變化，我們會繼續尋找適當的投資機會，包括公開市場獲取、并購和聯合”，郝建民表示，隨著行業整合的加速，一些管理能力較差、財務實力較弱的房企將不得不退出市場，投資并購的機會增加，這對中海而言是一個難得的機會，“公司目前已經有一些并購目標，但目前還不方便透露。”

　　囤糧備戰吸納土儲

　　 盡管中海方面不愿意透露更多并購標的的信息，但其已經在財務上為并購做好了充分的準備。財務報表顯示，截至6月底，中海地產的凈借貸比率只有13.4%，賬面上持有的現金更是高達約786億港元，現金量創下了其歷年來同期的最高水平。

　　 “于今年6月底，集團未付的土地費用僅為港幣84.1億元，下半年到期的銀行貸款也只有35.8億港元，考慮到下半年銷售資金回籠的持續改善，在今年底前集團的財務狀況都會維持一個理想的水平”，中海在年報中表示。

　　 充裕的資金為中海即將進行的潛在并購做好了準備。“今年上半年我們只完成全年土地儲備目標的四分之一不到，主要是由于土地市場太過于平淡，下半年我們有足夠的資金實力去增加合適的土儲。”郝建民對本報記者表示，目前集團已經做好了一系列的財務安排，包括控制借貸水平和保持較多的財務資源以備不時之需。

　　 除了維持賬面現金穩定外，今年7月份，中海還通過法國巴黎銀行、星展銀行、匯豐銀行等銀行做了一筆總額達到6億、期限為四年的歐元債融資，該筆融資不僅票面利率遠遠低于國內融資水平，只有1.75%，最終申購總金額也達到9.3億歐元。

　　 中海表示，該次歐元債是公司應對強美元下開拓融資渠道的嘗試，該歐元債能夠發行成功，開創了中國房地產企業歐元債發行的先河，集團將會根據銷售進度和可供使用的財務資源來決定投資規模，伺機以低成本加大優質土地儲備的吸納。

　　 然而，可以預見的是，在經歷了大半年的冷淡成交后，今年下半年的國內土地市場競爭將會更加激烈。

　　 除了中海之外，國內多家龍頭房企目前均在加緊籌糧，在過去的一個多月時間里，包括萬科、萬達、恒大、龍湖等在內的28家上市房企都拋出了大額度的境內融資計劃，總融資規模近1500億元，不少房企的融資規模都超過100億元，創下歷史新高，不少龍頭房企都手握重金，希望在下半年的土地市場上顯一番身手。

　　 這意味著中海在內地將面臨著激烈的競爭。今年上半年以來，恒大、保利都在開足馬力在市場上尋求項目并購機會，恒大更是接連吞下了華人置業、中渝之地位于成都、重慶的大量土地項目，這是行業變革的一個明顯信號。對于資金實力占據絕對優勢的中海而言，資金并不會成為問題，問題在于中海要如何尋找到合適自己的并購標的物？

　　 而在中海一直堅持深耕的一線城市及重點城市，其土地市場也開始呈現出白熱化的競爭態勢。今年上半年，上海、南京、廈門、廣州等城市已出讓的土地價格都創下新高，房企回歸一二線城市拓展的趨勢非常明顯，對中海而言，如何以一個股東滿意的合適價格從公開市場獲取土地將是一個不小的挑戰。

　　 對此，郝建民認為，內地房地產市場雖然競爭激烈，但仍然是一個“朝陽行業”，還有很多機會和發展空間，“相比其他房企轉型，我們會繼續堅持在城市核心地段開發精品住宅的策略，追求快速開發、快速銷售和資金回籠，我們不會轉型，房地產依然會是我們的主業。”