張曉玲

　　 面對新型城鎮(zhèn)化，中國最大的商品住宅開發(fā)商萬科集團(tuán)公開了一個(gè)“PIE”模型，這會成為萬科是否去一個(gè)新興地區(qū)投資開發(fā)的部分決策依據(jù)。經(jīng)過研究多種數(shù)據(jù)，萬科已作出了中長期仍堅(jiān)持住宅地產(chǎn)主業(yè)的決策。

　　 “我們?nèi)詫ι虡I(yè)（地產(chǎn)）持保留態(tài)度。”1月21日，萬科總裁郁亮對本報(bào)記者說，萬科做商業(yè)是為了更好地做住宅，僅在社區(qū)商業(yè)上著力。而對待新興項(xiàng)目的決策，萬科不以傳統(tǒng)的“一二三四線”去劃分城市，而是采納這種“PIE”模型。

　　 萬科董秘譚華杰透露，在這個(gè)投資模型中，P（population）是人口，I（investment）是基礎(chǔ)設(shè)施投資，E（employment）是就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。萬科認(rèn)為在城鎮(zhèn)化過程中，最為關(guān)鍵的指標(biāo)是人口持續(xù)凈流入，以上三者缺一不可。

　　 而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，萬科認(rèn)為住宅剛需仍然強(qiáng)烈。但郁亮認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)在個(gè)別城市出現(xiàn)了一些過快發(fā)展的勢頭，“如果住宅發(fā)展勢頭過快，有可能通過降價(jià)來解決，但商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)賣不出去就只能閑置，這是一個(gè)危險(xiǎn)的事情。”他說。

　　 但是近年以來，樓市調(diào)控和財(cái)政增長需求，影響著地方政府的供地結(jié)構(gòu)和節(jié)奏。“現(xiàn)在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商業(yè)，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海綠地集團(tuán)一商業(yè)部門高管無奈地稱。各地的商業(yè)綜合體因此蜂擁而起。

　　 業(yè)界普遍關(guān)注，地方政府引進(jìn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，迅速帶動周邊土地價(jià)值。這種策略是否會在新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中延續(xù)？萬科高管在內(nèi)的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)化并不意味著大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，尤其是在二、三線城市，電商對于購物中心和零售商業(yè)的替代效應(yīng)可能非常明顯。

　　 住宅短缺論

　　 根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)數(shù)據(jù)，未來10年至20年，我國城市化水平仍將穩(wěn)步提升，到2030年將超過70%。“即使是到2030年，要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率，每年需要增加1%以上，也并不是一個(gè)保守的預(yù)測，2035年左右達(dá)到這個(gè)水平，可能性更大一些。”萬科董秘譚華杰對本報(bào)記者說。

　　 萬科援引的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)人口的基本住宅供應(yīng)確實(shí)可能存在短缺。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積31.3平米，較2000年增加了8.9平米。但由于城鎮(zhèn)住房成套率僅為75.8%，套戶比僅為0.83 ，每間房平均居住人數(shù)為1.1人。

　　 絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家在城市化過程完成、住房短缺階段結(jié)束后，套戶比一般都在1.1左右。而每間房平均居住人數(shù)，則降低到0.6人也屬常見情況。如果按照“一戶一套，一人一間”的基本供應(yīng)水平，我國目前住房供需缺口至少為3566萬套。

　　 因此萬科測算的數(shù)據(jù)顯示，2011-2020年，我國城鎮(zhèn)家庭還將至少新增4988萬戶，要達(dá)到“一戶一套”目標(biāo)，按目前城鎮(zhèn)拆遷速度，至少還需建設(shè)住房1.11億套，約合100.1億平方米。如果考慮套戶比達(dá)到發(fā)達(dá)國家的普遍水平、人均居住面積達(dá)到日本1988年水平，則建設(shè)需求量更大。

　　 這類樂觀預(yù)測也不乏同道。比如中國指數(shù)研究院就預(yù)計(jì)，未來十年我國住宅新增需求（包括保障房）約160億平方米。其中新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。

　　 譚華杰認(rèn)為，從積極的方面說，上述需求規(guī)模意味著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍然有極大的增長空間。但從另一個(gè)角度來看，這也說明住房供應(yīng)緊張，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)的局面可能仍會繼續(xù)。

　　 譚華杰指出，目前存在的另一個(gè)需要關(guān)注的問題是，在住宅供應(yīng)短缺的情況下，仍然還有部分投資性房源空置和閑置。

　　 譚華杰告訴本報(bào)記者，開發(fā)商并不能明確掌握購房人的行為到底是自住還是投資，只能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上去盡量提供可以自住的房子。萬科為“普通人蓋房”、做精裝房，都是為了避免房子淪為投資品。

　　 萬科通過一線銷售訪問統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前出于投資需求的購房行為大約為10%。這與保利地產(chǎn)提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)一致。

　　 譚華杰認(rèn)為，未來住房應(yīng)是商品房和保障房共同構(gòu)成的多元化供應(yīng)體系，互相之間形成有效補(bǔ)充。“住房保障體系正在逐步完善的過程中。有效的住房保障體系，有利于房屋市場的穩(wěn)定。”他說。

　　 預(yù)測庫存風(fēng)險(xiǎn)

　　 郁亮介紹，萬科目前已經(jīng)進(jìn)入60個(gè)城市，隨著城市化進(jìn)程，還有很大發(fā)展空間。但是，萬科內(nèi)部已開始更謹(jǐn)慎地判斷項(xiàng)目投向，以避免庫存風(fēng)險(xiǎn)。因此內(nèi)部針對新一輪城鎮(zhèn)化提出將嚴(yán)格執(zhí)行“PIE”模型。

　　 譚華杰指出，所謂三四線城市庫存風(fēng)險(xiǎn)，主要指的是中西部一些省會以下城市，對人口流入的吸引力較弱，甚至處于人口凈流出狀態(tài)，真實(shí)需求不足，但近年來開工規(guī)模過大，導(dǎo)致可售存貨迅速增長，未來需要一個(gè)較長的去存貨過程。

　　 其中之前房價(jià)出現(xiàn)過快速、大幅上漲的城市，還存在跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別城市的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)大幅下跌，比如鄂爾多斯。

　　 “如果這個(gè)地方有產(chǎn)業(yè)發(fā)展、首先有基礎(chǔ)設(shè)施投資，就有就業(yè)人口增加，人口增加之后這個(gè)地方房地產(chǎn)市場就有機(jī)會，就有穩(wěn)定的支撐作用。”郁亮說，萬科的判斷標(biāo)準(zhǔn)是看這個(gè)市場有沒有泡沫，有沒有人口、基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)支撐。人口凈流入是最為關(guān)鍵的因素。

　　 萬科內(nèi)部也對這類三、四線城市的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提示風(fēng)險(xiǎn)。但這一領(lǐng)域目前有不同看法。媒體報(bào)道顯示，萬科至2012年也在52個(gè)城市中獲取了約600萬平方米商用項(xiàng)目，其中包括18個(gè)購物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬平方米。

　　 世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，從2009年開始的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，將在2013年達(dá)到一個(gè)開業(yè)的高峰。中國7大城市的購物中心每年增量數(shù)據(jù)表明，未來5年購物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　 世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生指出，一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右，但目前北京、上海、廣州的空置率都在8%以上；而沈陽、天津已經(jīng)超過15%；其中，恒隆、中糧等知名發(fā)展商在沈陽開發(fā)的大型購物中心，都出現(xiàn)不同程度的開業(yè)難或空置率較高。

　　 過去兩三年出現(xiàn)的多個(gè)綜合體，亦是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的另一表現(xiàn)。中房信集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無”（無人口、無產(chǎn)業(yè)、無交通）新城。

　　 住建部亦在關(guān)注這一問題。住建部政策研究中心主任秦虹指出，城鎮(zhèn)化不取決于能不能把房子和寫字樓、商場蓋起來，而是取決于它有沒有大量的人流、交通條件的支持，住宅、商業(yè)布局是否合理。她對各地方政府是否具備此協(xié)調(diào)能力持懷疑態(tài)度。

　　 秦虹表示，在調(diào)研溫州等地的基礎(chǔ)上，住建部門得出結(jié)論，對于樓市尤其是住宅的投資投機(jī)需求，要長期限制。這也是目前房地產(chǎn)調(diào)控仍然限購、限貸的依據(jù)。

　　 郁亮說，萬科的商業(yè)（地產(chǎn)項(xiàng)目）是在拿地的過程中帶來的，萬科必須將之管理起來，主要還是在社區(qū)商業(yè)（地產(chǎn)項(xiàng)目）上著力。

　　 雖然萬科并未公開宣稱將轉(zhuǎn)型主攻三四線城市。但郁亮建議，中國要解決城鎮(zhèn)化過程中的住房問題，建議要有一個(gè)部門來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。制定一個(gè)住房目標(biāo)，然后提供相應(yīng)的土地計(jì)劃去完成它，以及落實(shí)建設(shè)計(jì)劃和建立合理的保障房分配制度。