每經記者 楊羚強 發自上海

　　如果以“入行”時間計算，雅戈爾是很多知名企業進軍房地產的前輩。早在1992年，房改剛剛開始時，雅戈爾就已經有了第一家地產公司——雅戈爾置業。因為地產加金融的概念，雅戈爾更一度與巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋相提并論。

　　然而，雅戈爾房地產的輝煌卻在今年戛然而止。7月，有多家媒體公布了雅戈爾即將回歸傳統服裝主業，房地產業務將被嚴格限制投入的消息。對此，《每日經濟新聞》記者曾發郵件詢問該公司董秘，但未獲得回應。

　　據一些媒體分析，對資金流動性的顧慮，讓雅戈爾不得不限制地產發展。記者綜合雅戈爾2007年到2011年的財務數據發現，5年間該公司房從地產獲得的凈利潤近30億元，平均每年的收益約為6億元。而大多數年份雅戈爾地產業務占用的資金卻超過100億元。凈利潤和資金投入形成了強烈的反差。

　　和投資不相稱的凈利潤

　　雅戈爾集團的地產子公司——雅戈爾置業控股有限公司的資料顯示，該公司創建于1992年，開發面積達600萬平方米。

　　和主營業務品牌服裝相比，房地產開發的利潤并不算高。雅戈爾集團2011年年報顯示，雅戈爾的品牌服裝的營業利潤率達到65.66%，而地產開發的利潤率卻只有44.75%。不僅如此，地產開發的營業收入總額也很低，僅為33.73億元，比品牌服裝要少4.4億元。由于雅戈爾沒有披露公司在房地產領域投入的資金一共有多少，因此難以了解雅戈爾地產過去幾年房地產項目的凈資產收益率。

　　但是，從公司的房地產存貨情況可以大致看出雅戈爾在房地產業務上的投入。根據2011年的年報，公司的各類房地產存貨總額達到212.52億元，占到總資產的43%。根據年報，地產開發的凈利潤僅為5.71億元。相比之下，服裝板塊的凈利潤雖然僅有6.91億元，但占用的資金卻明顯少于房地產業務。年報顯示，除地產業務外，雅戈爾的其他各類存貨相加不過20億元左右。

　　事實上，早在2007年，雅戈爾房地產開發的凈利潤就已經達到2.7億元，而當時存貨占用的資金不過60億元出頭，但占用資金從60億增長至去年的200億元以上之后，凈利卻沒有出現同樣的大幅度增長。2010年，雅戈爾的地產業務凈利潤也只有6.7億元。

　　和其他地產商相比，雅戈爾地產業務大規模投入所產生的收入和利潤也較為遜色。以華僑城為例，雖然公司存貨規模達到300多億元，但該公司2011年的房地產營業收入超過了102億元，毛利率更高達63%。

　　至于發展速度和規模，雅戈爾也落后于同行。從2007年開始，國內的房地產業有了一波快速發展的勢頭，萬科、保利、恒大、金地等公司均在這期間迅速擴展，項目由幾十個擴張至數百個，進入的城市也大幅猛增。而把房地產列為“三駕馬車”之一的雅戈爾，在這5年的擴張速度卻始終比較緩慢。2011年年報顯示，截至當年，該公司的土地儲備只有150萬平方米，且主要分布在寧波、杭州、蘇州和上海四個長三角城市。

　　在中房信集團發布的2011年~2012年上半年的中國房地產企業銷售金額TOP50榜單上，雅戈爾的名字已經連續缺席。

　　雙重失敗的土地策略

　　這樣的成績與雅戈爾在房地產開發方面的經驗和能力并不完全對應。

　　根據媒體2010年的報道，雅戈爾開發的“海景花園”長期被稱為寧波高檔住宅的NO.1。這樣一家地產公司為何沒有能夠在2007年以后迅速發展起來？中國指數研究院杭州研究分院研究總監曹旭東說，雅戈爾在寧波發展地產業務時，憑借著獲取土地的低廉價格，具有一定的競爭優勢。但在該公司從寧波進入其他地方后，這一優勢就逐漸喪失。在杭州，雅戈爾拿的多數地塊都付出了高價。

　　2007年，雅戈爾以14.76億元競得“原杭州商業學院”土地，成為當年杭州地王；同年9月29日，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉塘50號、51號兩個地塊；其后，雅戈爾又以總價8.45億元競得了杭州留下的53號地塊(即西溪晴雪項目)，樓面價約為10779元/平方米。

　　2010年，雅戈爾又以24.2億元總價，拿下杭州 “申花53號和56號地塊”，溢價率分別為153%和155%。根據當年這兩地塊的樓面價，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，雙雙創下申花板塊樓面價新高。

　　高價買地的結果是，雅戈爾的房地產開發喪失了部分競爭力。

　　據中房信的不完全統計，雅戈爾今年上半年3個在杭州的項目銷售額不足5億元，而龍湖僅靠在杭州的兩個項目的銷售額已經超過12億元。

　　但如果雅戈爾換一個時間拿地，也許情況會和現在不一樣。

　　根據雅戈爾歷年年報和公告，2008年5月到2009年5月，以及2011年，是雅戈爾拿地的空白期。如今在市場上業績表現較好的幾家地產商，卻恰恰是在這段時間拿地的。比如，保利地產在2008年底至2009年初，以低價拿走多幅地塊。同樣的還有融創中國，也是選擇在這一時間入場拿地。

　　中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天總結，正是因為當時的低價拿地，才使得上述企業在市場競爭中處于優勢。

　　除了拿地價格過高，曹旭東認為，另一個阻礙雅戈爾地產業務迅速發展的原因是品牌。高價拿地的雅戈爾幾乎在進入杭州的第一時間，就以高端定位來刺激銷售，但杭州的購房者卻并不買賬。與杭州本地的高端樓盤——綠城相比，雅戈爾的認可度不高。

　　而這一定程度上影響了雅戈爾的發展。再加上上述雅戈爾所進入的區域此后紛紛頒布“限購令”，也對雅戈爾的地產業務產生很大的影響。