■ 對話動機

　　隨著國內經濟的發展和居民財富的增加，赴海外投資、置業成為不少投資者的資產配置手段之一。在近期的秋季房展會上，海外房地產受到投資者的熱烈追捧。

　　仲量聯行的最新研究報告顯示，2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元。這個數字在2012年和2011年分別為33億美元和29億美元。也就是說，2013年國人海外置業的金額同比大增，翻了一倍有余。

　　國人海外置業熱潮下，其實對海外房地產市場了解有限。海外市場的風險如何規避？投資海外房地產有哪些禁忌？就此，我們采訪了中金國華投資基金管理有限公司董事長李賓。海外房地產是中金國華的核心業務之一，其在海外有專業的房產投資顧問團隊。

　　李賓認為，2008年金融危機之后，海外房地產市場已現明顯復蘇，海外投資房地產市場仍有機會。但國內投資者赴海外投資置業最大的問題是對國外法律政策不了解，不了解海外的生活習性，不了解海外企業的運作方式，不了解海外的金融市場等。這導致中國投資者出海處于非常被動的狀態。

　　海外市場復蘇致房地產投資外熱內冷

　　新京報：近兩年，我們看見國內的一些大型開發商紛紛出海，房地產投資出現外熱內冷，主要原因是什么？

　　李賓：從今年開始，隨著銀行貸款的收緊，本土房地產受挫，境內的融資成本不斷攀高，不斷有企業出現融資難現象，導致大量的項目出現爛尾、停工狀態。這樣的狀態的持續發生，自然會影響投資人投資國內房地產的熱情。

　　與國內市場相比，海外的房地產金融市場制度更加健全，當地政府采取多種措施保障投資人的利益。比如，每個項目都提前做到完工擔保，投資人的資金均放在第三方監管賬戶中，這些措施都能有效地保障投資人的利益，降低投資人的風險，保障項目能夠順利運營。同時，自2012年以來，美國、英國等國家，房地產市場逐漸回暖，當地政府出臺大量政策鼓勵本土開發商和外國投資人共同參與房地產投資。寬松的政策制度和回暖的市場，吸引大量的資本進入市場。

　　新京報：中金國華跟國內其他幾家房地產公司相比優勢在哪里？

　　李賓：自去年開始，已有數家國內知名房地產公司和大型企業走出國門，投資世界各地的房地產，期望從這一個回暖的市場環境中分一杯羹。中金國華一直是一個鼓勵創新的企業，公司團隊在海外擁有非常豐富的資源，所以我們新增了海外投資這一業務板塊，為國內投資人提供專業的海外地產投資服務。

　　海外投資房地產法律政策是最大障礙

　　新京報：你們接觸下來，中國投資者、企業赴海外投資房產遇到的最大問題是什么？

　　李賓：中國投資者到國外遇到的最大問題就是對國外法律政策不了解，不了解海外的生活習性，不了解海外企業的運作方式，不了解海外的金融市場等等。這就導致中國投資者出海處于非常被動的狀態，中國投資者到了海外可能無法從本質上辨別項目的好壞，這樣就容易導致收購的項目不能產生較好的收益，甚至導致投資失敗。

　　新京報：具體是哪些不一樣？

　　李賓：從國內有些機構已經完成的收購項目可以發現，經常會出現過分溢價收購的情況，或者收購一些海外本土機構不看好的項目。錯誤的投資不僅增加資金成本，對后續的項目處理也會帶來很多困難。

　　其次，即使順利收購了一個較好的項目，但是之后的管理工作才是真正的重中之重。美國、英國等國家均為服務業高度發達的國家，無論酒店、公寓還是辦公樓，客戶的體驗有時甚至高于樓盤品質。很多國內投資者在收購完國外的物業后，由于管理不善，導致租戶退租率在短期飛速攀升，很多物業租金大幅掉價，甚至部分開始處于空置狀態，這些現象在中國投資人管理的海外資產中非常普遍。

　　新京報：中國的投資理念放到海外房地產市場有些水土不服。

　　李賓：是的，中國投資人到海外收購物業經常要求把握絕對的控制權，為了獲得該控制權，愿意付出更多的成本。但這并不是很好的做法，因為外資機構在國外有更加豐富的運營管理經驗，過分限制他們的管理權限，不利于項目運作的整體推廣，這將嚴重影響項目的運營效率。同時，在管理時，中國投資人容易用中國的模式運營海外的項目，這樣可能會出現合作問題。

　　新京報：怎么解決？你們有沒有給出解決方案來處理這些問題？

　　李賓：解決這些問題的方法，主要還是要讓中國投資者學會觀念的轉變。首先，必須邀請專業的，并且對國內外環境均非常了解的人士或機構來幫助自己選擇合適的物業。中金國華特地邀請在國外相關領域工作多年的人士為客戶服務。其次，我們建議國內投資者跟隨專業機構進行投資。或者，在全權收購物業后，盡量將管理交給專業機構，或指派對當地比較了解的人來參與項目的管理，這樣才不會導致“水土不服”。

　　海外房地產投資整體回報不是特別高

　　新京報：實際上很多投資人也發現了一些情況，比如海外投資房產的回報似乎比預想的、或者報道的價格漲幅低，這是為什么？

　　李賓：海外房地產投資實際的投資回報其實并不是特別高，處于一個較為適中的水平。不過我們投資海外地產一般會加一部分杠桿，這樣自然對回報有一定的提升作用。跟國內一樣，美國一線城市的寫字樓租金回報率一般為3%-6%；而二三線城市的回報較高，部分可能達到10%以上，當然相對的風險也更高。一般來說，美國二三線城市的房價受經濟影響的幅度較大。

　　新京報：那么在投資標的的選擇上，是不是能根據需要區分出收益較高的項目和較低的項目？

　　李賓：我們不建議單純按收益區分。選擇項目的時候需要根據不同的項目做針對性的處理，這需要綜合考慮投資人的風險偏好、投資時間長度以及收購后的用途等因素。如果想長期持有，我們建議收購一些穩定物業，比如寫字樓和公寓，其回報比較穩定，風險較低。但是如果想持有一段時間后退出，則需要對當地的情況做一定的分析，根據市場狀況來選擇標的。

　　新京報：在一些區域市場，房價一度出現過大跌。比如有網友說2010年在新西蘭購買的房產，現在已經跌了10%，此時海外投資房產會不會又經歷類似次貸危機？會不會“抄底”抄在了山頂上？

　　李賓：在海外，不同的國家經濟狀況差異甚大，不同國家在房地產領域的機會也不一樣，有回報肯定存在風險。不可能保證絕對的回報。自2008年開始，海外市場的杠桿化收緊了很多，尤其在北美。曾經北美市場好的時候，根本不愁資金，本土機構只需要在本地就可以融到資金。但是2008年以后，美國本土的很多開發商遭遇融資難的問題，所以逐漸開放市場，開始尋求海外的融資機會。近幾年來自全世界的資金開始涌向美國，投資于美國的房地產市場之中，市場逐漸回暖，我們認為在短期之內不會發生次貸危機的狀況。

　　近幾年為了吸引各國投資人，不少國家都出臺相應的政策幫助海外投資人到本土投資物業，這對刺激當地經濟發展起到有效的作用。不少房市回暖的國家，經濟也漸漸開始復蘇。我們對短期的全球經濟發展還是抱有比較好的期望，不過經濟有周期，下一個轉折點是什么時候，還有待我們觀察。

　　新京報：在海外房地產投資熱的同時，投資陷阱也不少，對中國企業和個人赴海外投資房產有何建議？

　　李賓：我們認為作為一個投資人，而不是投機人，擁有清醒的頭腦是非常重要的。

　　首先，相信專業。我們知道不少中國投資者在海外投資常常找朋友幫忙看項目，但是這樣可能造成他們作出錯誤的選擇。雖然在海外工作的朋友對當地比較了解，但是專業領域的盡職調查由專業的機構執行更為合適。另外，他們有更多渠道獲取優秀的項目，所以必須依靠專業的團隊為我們尋找項目標的。

　　其次，當我們對一個地方的環境不是特別了解的時候，最好聘請當地專業的人士來管理項目，盡量不要單獨去管理。如果不是打算持有自用，我們非常支持投資者以參股的方式與海外機構共同管理海外項目，而非絕對控股。

　　最后，要回歸理性。投資項目一定要做好清楚的盡職調查，了解自己的實際需求，采用符合當地的資本運作方法來管理項目，保證項目的有效退出。

　　（吳慕白）

（原標題：李賓 現在“抄底”海外房地產仍有機會）