商務部通報近日國務院正式批準設立中國(上海)自貿區的消息，是上海地產業界最近的熱點話題。此舉意味著，人民幣自由兌換和跨境資本流動的試點將取得實質性進展。

　　在8月23~25日舉辦的 “第三屆中國價值地產年會”上，很多房企都表現出對于自貿區落地的關注。知名財經評論人士葉檀對此表示，人民幣資本項目可兌換的放開將吸引大量境外人民幣回流至房地產市場，由此將帶動房價上漲。不過，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則認為，過去幾年流入境內的外資占房地產市場比重已連續多年下降，因此即使上海自貿區開放人民幣自由兌換，通過自貿區流入的資金也不會很多。

　　人民幣自由兌換再進一步

　　此前，《中國(上海)自貿區總體方案》申報稿中明確提及希望在自貿區先行先試人民幣資本項目下開放，并逐步實現可自由兌換等金融創新。

　　商務部通報的最新情況顯示，為推進上海自貿區加快政府職能轉變，探索外商投資負面清單管理，創新對外開放模式，國務院已提請全國人大常委會，審議并決定在試驗區調整部分法律規定的行政審批和事項�！吨袊�(上海)自貿區總體方案》將在完成相關法律程序后公布。

　　作為未來 “人民幣資本項目可兌換操作方案”的具體步驟之一，上海自貿區一旦試水人民幣自由兌換和跨境資本流動，不僅可以讓企業直接以投資為目的，自由兌換人民幣，方便資本跨境投融資，更重要的是，有了這樣一個開頭，人民幣資本項目可兌換將變得勢不可擋。

　　據了解，自2009年跨境貿易人民幣結算試點首次推出以來，隨著海外市場對人民幣認知和接受程度的提升，人民幣結算在全球的使用率和覆蓋面不斷擴大。

　　葉檀指出，自貿區的成立是否會引起熱錢流向房地產市場，具體要看自貿區的金融將如何放開。“但首先我們要認可，人民幣資本項目可兌換的放開會引起資金量增加，境外的人民幣會回流到上海自貿區�！比~檀指出，人民幣資本項目的開放力度較大，如資本項下基本放開，那么境外的大量資金會通過這個渠道窗口進入自貿區，并且再推向其他地方。

　　業內人士同時預測，如果上海自貿區試點成功，從理論上來說，資金會像水一樣溢到房地產市場，整體的房價都會上升；即使開放的步伐不是那么快，起碼也可以把每年境外幾千億元的人民幣吸引并回流到自貿區。

　　今年初，深圳前�？缇橙嗣駧刨J款敲定首單，標志著在擴大人民幣回流渠道的同時，資本賬戶可兌換也向前推進了一步，但此次上海自貿區的獲批，意味著人民幣資本項下開放的進程遠比人們想象中來得快。

　　區域內房價可能上漲

　　上海自貿區作為內地首個自由區，有望為上海帶來十年發展紅利。隨著項目的批準以及后續政策的逐步落實，區域內房地產價格也將出現大幅度提高。

　　葉檀認為，在某些可控的情況下，比如說上海自貿區發展到了一定規模，人民幣資本項下放開到了一定程度，一些區域內土地儲備比較大的地方，如臨港新城，就會形成一個新的衛星城，其房價也會出現上漲。

　　需要注意的是，目前自貿區的房價行情一路看漲，在很大程度上還是出于熱點效應，主要是由于市場的炒作，但其后續上漲動力還是要依靠當地的經濟發展。

　　由于上海自貿區是改革的一部分，需要企業進入后以盈利增長帶動當地經濟。也就是說，自貿區每平方公里GDP的產出有多少，決定著未來區域內房價的高低。業內人士分析，如果產出很高，那么隨著富裕人口的增加，房價也會水漲船高。

　　但總體來說，上海自貿區一定是未來房地產市場一個新的亮點，并且它已經開始啟動了。葉檀表示，“我認為開放步伐會比我們想象得快�！�

　　利好程度尚待觀察

　　上海自貿區開展人民幣自由兌換和跨境資本流動，在帶動房地產價格的同時也不得不面臨大量熱錢涌入的可能性。

　　截至目前，人民幣一直保持升值態勢。今年6月7日，人民幣對美元中間價報6.1620，首次跌破6.17關口，大量熱錢的涌入給國內帶來很大壓力。然而，有經濟學家預測，隨著人民幣升值過快的負面影響浮現，再加上中國經濟基本面的表現，此輪人民幣升勢的趨勢已接近尾聲，美元的升值可能馬上就會到來。

　　一旦美元升值，人民幣資本項目可兌換的試點，可能將面臨熱錢快速流出的考驗。而今年5月，美聯儲掌門人伯克南首次暗示將退出量化寬松政策（QE），假如美國退出QE，人民幣可自由兌換可能出現熱錢自由回流美國的情況，由此會對國內金融市場和實體經濟體形成一定沖擊。

　　此前，深圳前海一直將人民幣資本項目可自由兌換作為其金融創新的重要目標，目前已經在試點的跨境貸款等均是人民幣資本項目下開放的一種嘗試。但截至目前，深圳前海尚未能實現人民幣可自由兌換的完全突破。專家認為，上海自貿區也很可能采取分步驟推進人民幣可自由兌換的方式，比如先行推動境內資本的境外投資和境外融資。

　　無論如何，人民幣資本項目可兌換的放開帶來的機遇和挑戰并存。業內有觀點認為，加快資本項目開放未必能夠穩定人民幣匯率，但為了支持上海建設國際金融中心，有關方面仍然會堅持讓上海自貿區在人民幣自由兌換和跨境資本流動方面大膽試水。

　　但鐘偉認為，過去幾年房地產市場上的外資資金占比不多，因此開放人民幣兌換，未必會引發大量熱錢的流入。

　　參加價值地產年會的另一些企業則透露，盡管上海自貿區的成立對上海肯定是利好，但其利好有多大，還需要進一步觀察。