樓市“小陽春” 名不副實(shí)

　　 文︱《小康·財(cái)智》記者 劉上

　　3月小陽春，盡管成交回暖，但國內(nèi)樓市表現(xiàn)已遠(yuǎn)不如去年同期。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，本月其監(jiān)測的43個(gè)城市中，超八成城市成交量環(huán)比上漲，其中北京上升幅度最大，為201.43%。成交量環(huán)比下降幅度最大的是揚(yáng)州，下降49.60%。不過，與去年同期相比，2014年3月，中國樓市一二線城市均出現(xiàn)了不同幅度的成交下降，其中一線城市最明顯，同比下降幅度超過40%，部分二線城市同比下降幅度也近40%。

　　對于今年一二線城市市場成交走淡的主要原因，住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為，銀行“錢緊”是影響購房的重要方面，購房者與市場的博弈也在逐步升級。但他同時(shí)指出，一季度成交量同比大幅下滑的主要原因是2013年的畸形增長，因此，不需要對房地產(chǎn)市場抱有過低的悲觀情緒。目前來看，2014年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入深度調(diào)整期，但量價(jià)將保持相對平穩(wěn)。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心則預(yù)計(jì)樓市分化仍將是今年的主旋律，一線城市供不應(yīng)求局面短期內(nèi)難以緩解，房價(jià)整體下降可能性不大；而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等，降價(jià)風(fēng)波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價(jià)預(yù)計(jì)也將下滑，但幅度不會很大。

　　北京 二手房成交同比創(chuàng)新低

　　與歷年3月北京樓市均呈現(xiàn)供需兩旺局面不同，2014年3月，北京商品住宅成交量雖相較于2月有所回暖，但是仍處于歷史低位。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市合計(jì)簽約量在1.6萬套左右，其中，二手房成交在8800套左右，新建住宅簽約7000余套。去年3月，北京二手房的成交量為43780套，也就是說，今年3月北京二手房的成交量僅為去年同期的20%。

　　二手房價(jià)格也出現(xiàn)了連續(xù)多月環(huán)比下跌的狀況。3月份，北京二手房成交均價(jià)為每平方米31400元，比2月份再次下調(diào)0.6%。

　　業(yè)界認(rèn)為，造成今年北京樓市開年遇冷的因素主要是：信貸未放閘、限購限價(jià)未退出、自住型商品房供應(yīng)增加、2013年的量價(jià)齊漲等。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉表示，與過去幾年相比，今年3月，北京樓市多少顯得有些沒有主心骨�！耙郧暗臓顩r是政府越說房地產(chǎn)，房地產(chǎn)越漲，今年相反，政府工作報(bào)告基本沒怎么提，市場反倒掀不起熱情了�！�

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從目前市場情況看，4月北京市場很難升溫。如果信貸繼續(xù)緊張，以及越來越多的自住型商品住房上市，二手房價(jià)格很可能在第二季度出現(xiàn)加速下調(diào)的情況。

　　深圳 零首付重出江湖

　　3月，深圳樓市未能再現(xiàn)“小陽春”，成交量大幅減少。深圳市規(guī)土委日前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建住宅成交數(shù)量2818套，環(huán)比上漲11.1%，同比卻下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份全市共成交4865套，成交面積19140.36平方米，與去年3月份成交17527套、成交面積105.3萬平方米的數(shù)據(jù)相比，相去甚遠(yuǎn)。對此，業(yè)界普遍認(rèn)為，房貸收緊延續(xù)了半年多，已經(jīng)成為打壓市場的利器。

　　信貸緊縮，“零首付”重出江湖。3月中旬，深圳二手房中介平臺中躍地產(chǎn)在店鋪門口打出了零首付的廣告牌吸引客戶眼球，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零首付。2007年以前，零首付購房在深圳十分常見，大部分投資客都是采用空手套白狼的方式從銀行套錢出來做投資。不過，這在銀行緊缺的時(shí)代，就顯得尤為異常。

　　目前，深圳打出零首付招牌的也僅僅是中躍地產(chǎn)一家地產(chǎn)中介。不過，據(jù)中躍地產(chǎn)工作人員介紹，目前的零首付，與2007年以前的操作手法完全不同。并非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是在中介與銀行配合操作、通過前期墊資首付后，再以較高的利息從銀行套現(xiàn)出來。這種操作手法背后，實(shí)質(zhì)是銀行不愿意接受高成本低利潤的房貸，而在變相做利息更高的其他貸款。

　　保定 一夜爆紅

　　近日，隨著河北省保定市“將承接北京部分行政功能”的消息放出，原本不溫不火的保定樓市，瞬時(shí)間成為焦點(diǎn)。眾多來自北京、河北其他城市的購房者紛至沓來，保定房價(jià)也是一日一變甚至是一日幾變。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)測評中心等三家機(jī)構(gòu)剛剛聯(lián)合發(fā)布的“中住288指數(shù)”顯示，3月國內(nèi)監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有167個(gè)城市一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少8個(gè)，其中保定市漲幅居首。

　　事實(shí)上，“京津冀一體化”并沒有細(xì)化，北京“副中心”初定河北保定更是被官方辟謠。并且，據(jù)保定市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，4月3日保定簽約成交一手住房共計(jì)79套，成交面積7589平米，成交總金額4351萬元，均價(jià)5733元/平方米，明顯低于此前有媒體曝出7000元以上的開發(fā)商報(bào)價(jià)。

　　另外，該網(wǎng)站的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，截至4月3日保定市可售樓盤共265個(gè)，可售總套數(shù)52706套，庫存量相當(dāng)充足。即便以每月1500套的樂觀銷量計(jì)算，僅庫存樓盤就可供銷售35個(gè)月。

　　分析人士提醒稱，概念性方式拉升炒作房價(jià)，市場基礎(chǔ)不牢靠，就和上海自貿(mào)區(qū)、廣州南沙新區(qū)炒作差不多，可以暫時(shí)性拉抬樓價(jià)，但概念性炒作很難落實(shí)，跟風(fēng)者很可能人財(cái)兩空。