湯臣高爾夫別墅違章建筑不僅被勒令拆除，且在拆除前被相關部門限制交易。

　　東地產 汪露 報道

　　2011年4月，位于浦東新區的湯臣高爾夫別墅E115號業主向物業申請“內裝修”，獲得批準后，E115號業主李女士將別墅內部結構全部拆除重建，甚至挖地三米造地下室，地面出現裂縫。

　　據了解，這幢別墅分為上下兩層，約420平方米，戶主從去年起開始在主體結構的東西兩側違法搭建，完成后整幢別墅的建筑面積超過了1100平方米，違法建筑面積高達700平方米。

　　自掏腰包拆違建

　　“他們把房子拆掉，往地下挖了個三米深的防空洞，地基受到影響，我住隔壁怎么能放心！”E117號業主仇先生非常擔憂。而在該小區別墅區違建率高達85%。

　　《東地產》記者致電東湖物業管理公司湯臣分部，工作人員稱，物業也要求違建業主停工，但是有些業主喜歡“打游擊”，我們也沒有辦法。現在不是已經被強行拆除了！

　　記者走訪湯臣高爾夫別墅小區了解到，E555號別墅已經在新區城管執法人員的監控下，正在實施拆除，施工單位人員由業主自費聘請。據拆除工地現場工人透露，整個拆除費用將高達30余萬元。

　　未經審批的改建、擴建均屬違法

　　湯臣高爾夫別墅一位小面積違建業主告訴《東地產》，“我一直以為既然有了房產證，別墅就歸我個人所有了，我有權進行拆除重建。沒想到到頭來，賠了夫人又折兵。”

　　《東地產》調查了解到，別墅是經過用地規劃、建設規劃、施工許可等等行政管理部門審批并下發相關證照后才能建造，在建造完畢后還需經過驗收并備案。經過一道道程序后，最終業主才能取得相關的房地產權證，該權證與房地產是一一對應的。如果業主私自拆除已經登記的房地產，則業主所持有的房地產權證也將成為一紙空文，重建也需要層層審批。

　　上海律和理利市事務所主任陳太貴介紹，改建、擴建房屋有一定的法定程序，沒有經過審批，改建、擴建都是違法的。對于違法搭建建筑物、構筑物的行為，除了需要拆除恢復原樣外，根據《上海市住宅物業管理規定》，房屋、城管執法或者規劃行政管理部門還可視情節的嚴重程度處以一萬元至十萬元的罰款，逾期拆除的，房屋、城管執法或者規劃行政管理部門還可以申請區、縣人民政府組織強制拆除。從目前的實踐來看，除了上述處罰措施外，限制交易也是目前處罰違法搭建行為的措施之一。

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　　開發商違章搭建也應拆除

　　違法搭建指未經政府規劃部門的批準與認可，在規劃審定的圖紙之外的建筑物、構筑物：自行搭建的地下室、車庫、陽光屋、游泳池、加層及自建的有頂走廊等。

　　對于部分地產開發商，為追逐經濟利益的目的，擅自新建、改建、擴建建筑物、構筑物或者其他附著物的行為，違反行政法律規范、民事法律規范或者業主公約的，也應認定為違章搭建，依法拆除。

　　依據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國建筑法》及上海相關規范性文件要求，開發商在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向規劃局提出申請。規劃局根據規劃設計要求核發建設工程規劃許可證，之后方可辦理開工手續。違反此證規定進行開工建設或者建成后擅自拆除重建的，都是違法。

　　實踐中，部分開發商力求經濟利益最大化，往往違反規劃增加建筑層數、不顧竣工驗收報告擅搭附著物，此類改變現狀或者改變規劃的行為，法律已經有明確的規定，不僅得不到法律支持，更會對所住居民居住安全構成威脅。另外，從房產出售合同的角度考慮，任意改變合同交付標的物，存在重大瑕疵給付的，可能構成開發商根本違約，而追究開發商的違約責任。并且，違法搭建的建筑物是得不到法律承認，無法辦理產權過戶，最終侵害的是買方的購房權益，具有極大的法律風險。

　　自《行政強制法》頒布后，對行政強制權進行了嚴格的限制。對于違法搭建建筑物的行政強制拆除行為在法律執行層面上會遇到一定困難。實踐中，對于“拆違”行政主體的適格問題，是需要政府相關部門聯合執法、綜合執行才能符合執法資格的要求。在一定程度上，該種結構安排勢必會造成執法效率不高、推諉扯皮和久拖不決的難題。

　　基于以上分析，開發商的擅自搭建行為明顯違法，應予以拆除。同時，考慮到違章搭建問題的特殊性，相關部門仍應繼續對違法搭建實施有效的管理、完善相應的執法依據，此點既關系到城市形象，也關系到公共利益，應引起相關部門的足夠重視。

　　特約律師 衛新

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　　產證原件

　　不能隨意涂抹

　　【案情】

　　2012年4月，張先生出售一套位于浦東的房屋，在與買受人王小姐簽訂居間協議當天張先生只提供了該房屋房地產權證復印件。三日后雙方至中介公司簽訂網版《上海市房地產買賣合同》，簽約當天張先生提供了該房屋房地產權證原件，王小姐和中介方均發現該房地產權證中權利人一欄有修改過的痕跡，中介方將該產權證與交易中心調取的《上海市房地產登記簿》(即產調)中權利人進行核對并無出入，隨后與出售人張先生確認，張先生告知該房地產權證曾經為了小孩辦理入學自己私下在該產證上有加上小孩名字，現在要出售該房屋，故將小孩涂改掉。

　　【案情分析】

　　本案中存在一個關鍵問題：出售人能否隨意修改自己產證？答案當然是不能。根據《上海市房地產登記條例》第十七條第二款規定：“房地產權證書、登記證明不得涂改”第十八條規定：“房地產權證書、登記證明破損的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請換發。房地產登記機構換發房地產權證書、登記證明前，應當查驗并收回原房地產權證書、登記證明。”故本案中張先生沒有權利隨意修改自己的產權證，對于有修改過的產權證必須至交易中心辦理無瑕疵的房地產權證后方可辦理產權過戶手續。對于本案中，張先生私下修改產證，無論是出于何目的，即使涂改后的房地產權證與產調相一致，都將影響該房屋的正常交易。

　　【意見】

　　1、在購買某套房屋前，應先至該房屋所屬區域房地產交易中心調取一份《上海市房地產登記簿》(及產調)，根據《上海市房地產登記條例》第十六條規定：“房地產登記簿是房地產權利歸屬和內容的根據。房地產權證書和登記證明是權利人享有該房地產權利的證明。房地產權證書、登記證明與房地產登記簿的記載應當保持一致，不一致的，以房地產登記簿為準。 ”故在購買前必須先確認該房屋權利人等相關信息是否與出售方提供的相一致，若有出入建議買受人暫時不支付任何定金或房款。

　　2、房屋權利人需要增加或刪除權利人姓名的，必須至房屋所屬區域房地產交易中心辦理增減權利人姓名事宜，不得自行私下對房地產權證進行添加或涂改。若自己私下修改產證“費時又費力”不僅要重新辦理產證，還將影響正常的交易流程時間。