新浪財經訊 “中國新型城鎮化學術論壇暨2013年春季城市建設論壇”于2013年4月22日在北京召開。上圖為中南控股集團有限公司董事長陳錦石。

　　以下為演講實錄：

　　陳錦石：非常榮幸能夠有這樣的機會和在座的政府領導、學界的專家就新型城鎮化做一些溝通。

　　我也注意到前面發言的專家都是來自于政府的領導，另外就是學界的有識之士，來自于企業的可能只有我一個人，不管怎么說在新興城鎮化過程中企業也是一個參與者、一個利益相關者。

　　盡管我是來自于房地產業，我想把我們企業的觀點、想法和各位領導、各位同仁做一些溝通、做一些分享。

　　有一句話應該說對我們影響非常大，我相信在座的很多人看到了我們的情況。經濟學諾貝獎獲得者認為，中國的城鎮化在21世紀這樣一個階段是一個全球化的問題，而且對全球的經濟產生重大的影響，不僅僅是中國的經濟，這必然是波瀾壯闊的畫卷。

　　今天我想在三個方面和大家做一個分析和溝通，第一個新型城鎮化背景下給我們帶來的機遇；第二個新型城鎮化在規劃建筑中基本可能的方向和模式；第三個中南的幾個案例，來分享我們的一些探索。

　　關于城鎮化的增長空間我不想多講，因為剛才前面的領導也都講到了，很多的專家也講到了，我只想根據我們在實際的運作過程當中和我們的生活過程當中我們的切身感受。

　　第一個是農村。

　　第二個總結下來就叫386199部隊，留在農村的都是婦女、兒童和老人。青壯勞力的生活已經是在城市里面了，這就反映了一個很重要的現實，就是農民進城這是一個必然的趨勢，甚至是一種剛需，城市化是一種剛需，是不需要規劃的，甚至不需要顧及領導，它是必須會存在的。

　　我舉一個例子，我們在很多的三四線城市的市郊做了一些大盤，70%是周邊鄉鎮和農村人來購買的，只有30%是鎮上人購買的，也就是說我們開發項目本身就是城鎮化的進程，就是農民進城的見證，這都是我們有很精確的數據來衡量的。

　　這里面反映了一個什么問題呢？比如說很多人進城他的動力、原因我們想的可能是比較簡單的，但是對他們來說是很重要的問題，比如說教育質量問題，不管我們怎么做新農村建設、不管我們怎么做城鄉統籌，我們不可能把城市和農村的教育資源做到均等化，這是不現實的，教育資源一定是沿著中心城市、大城市、中小城市呈梯度分布，他進城很重要的就是買了房子之后為了小孩上學，要占多少呢？要占農民進城的三分之一，正是由于這些動力、正是由于這些趨勢的原因，使得我們城市化的進程，我覺得它首先是一個剛需，其次它給我們帶來了發展的空間是非常巨大的。

　　隨著城鎮人口的增加，我們又發現一些問題，老城區的一些局限將極大地推動新城區新型城鎮的建設，也就是說我們的城市化必然反映到城市的擴容，城市的擴容必然反映到新城、新區的建設和新型城鎮的建設，尤其是大城市周邊一些，這是我們首先要做的一個主題。

　　其次集中可能的新型模式，這一點也是結合我們這么多年開發的經驗，我們覺得在座的領導有很多的市長、有很多的同行，我們做一個交流。

　　我們的新型城市化，剛才很多專家也提到了，我們有很多城市化新城建設失敗的案例，這也是我們導致對所謂城鎮化、所謂造城造成巨大疑慮很大的方面，這個問題在哪里呢？所謂的新城、新區建設城市化或者說所謂的城鎮化，它必須要解決一個問題，就是城鎮化的引擎的問題，它的動因在哪里？我們有一些同仁提的問題很好，到底城市化是由誰來推動的？有很多東西是我們的規劃所做不出來的，是我們的民生所不能解決的，它一定是要有一個引擎，那我們總結下來就是我們的新城、新區建設有六個方面可以作為我們的引擎來做一個探討，這個觀點不一定對，但是給大家做一個分析。

　　首先是城市綜合體引領新城鎮的建設模式，這一個應該是大家非常熟悉的，所謂城市，有城必須有市，城市化的水平應該是通過第三產業、通過服務業的發展，通過打造一些大型購物中心、高星級的酒店、辦公、商業及會展中心等業態為一體的大型城市綜合體，發展城市核心商圈，積聚商業、商務資源，實現經濟的城市化，促進新城、新鎮的發展。

　　我覺得這一點很重要，但是很多地方我們也都看到了，包括我們自己做的，在南通、在鹽城等二三線城市，我們在南通做了一個CBD，購物中心全年的人次是在1000萬。

　　所以從這些方面就說明什么呢？通過城市綜合體的引領是能夠促進新城、新鎮快速成型和快速發展的，這是以城市綜合體作為預期。

　　但是現在隨著城市資源的緊張，原來的城市是攤開的、鋪開的，現在向空中發展，我們在蘇州金雞湖畔立了一個中南中心，規劃高度是729米，總建筑面積超過50萬平方米，本身它就是一個向空中發展的CBD。

　　第二個以產業引領新城市建設，城市化前提是工業化，工業化以人的城市化，我們一直談一些矛盾，就是土地的城鎮化和人的城鎮化的問題。

　　第三個以文化為核心的新城，我們發現所謂的體驗經濟、體驗消費，很大的一點就是旅游文化和體驗經濟當中最核心的，應該說是非常重要的、發展潛力非常巨大的一種方式。

　　我們認為我們未來的新型城市化要足夠考慮到五分之一到四分之一的人相應的需求來進行新型城鎮化的建設，我們覺得這也是有著足夠的動力。

　　我們做一些宜居社區的新城新區的一些建設，我們在淮安做了一個嘗試，它是兩河地塊，要打造一個超過6000畝的濕地公園，總投入應該是很高的。從濕地公園當中拿出一部分來做這種宜居新城的建設，真正實現居住和環境兩者和諧的統一，我們認為這種做法也應該是未來的一個方向。

　　新型城市化是我們現在關注的焦點，很多也在現在的小城鎮上面，我一直認為我們公司是新型城鎮化、小城鎮發展很好的踐行者。為什么呢？到現在我們公司的總部還在江蘇省海門市長樂鎮，應該說這個鎮上的財政資源、財政收入很大一塊依靠我們。我們一個企業對當地財政的支撐力度是非常大的，一直也沒有離開。包括原來的新農村建設，我們原來是國務院定的十三個點里面的一個，現在我們也在做，比如說我們對整個長樂鎮做了一個產業布局，和當地政府合起來做了一個規劃，對原有的城鎮、農村進行全面的整改和再造，打造現代農業、工業園區、現代商業及高品質居住為一體的現代化的小城鎮。

　　我們讓農民上樓、讓農民集中，同時我們對原來的農業進行一些產業的升級，來打造采摘農業、打造觀光農業、打造現代高效能農業，我們對農業進行升級。

　　同時進行小城鎮的建設，我們引進一定的旅游、一定的文化元素，打造現代化的小城鎮，所以從規劃里面我們能看到這里面有一個工業園區，我們這里面有現代的農業園區，我們這里面有一個商業街區，我們這里面有居住區。

　　這樣既節約了資源，把原來大量的宅基地做了一個整合；第二個實現了農業的升級；第三個我們通過當地城鎮的建設、城鎮的打造，提高了城鎮的總體的水平，不管是居住水平、商業水平還是整個的生活水平，我覺得新型的新型的農工商一體化、現代化的小城鎮建設，也是未來這樣一個方向。

　　我們認為在未來有可能具備較好的發展潛力的新城、新區建設、新城鎮建設的幾種方式，總體上不管怎么樣發展，我們的新城鎮建設一定是要有一個引擎的，一個沒有引擎的新城鎮建設一定是沒有內在的發展動力的，我們也見過很多新城的建設，由于整個產業的布局規劃的不合理，最后就成了碎城，成了碎城很大的問題是什么呢？除了土地轉讓不可能再有新的大額的財稅資源，沒有財稅資源它未來的發展一定是跟不上的。

　　第三個中南集團新型城市化的探索實踐，也非常榮幸有機會向各位把我們中南集團的情況做一個簡要的情況，我們起步1988年，目前擁有各類員工5萬人，總資產690億，綜合產值是350億的集團化上市企業，我們是在深交所上市，2012年在500強列294位，房地產500強的30位，我們下面有四個產業集團，房地產、建筑、土木、工業及服務業四個板塊，業務范圍主要是北京、天津、江蘇、上海、山東、遼寧、四川、重慶、廣東、浙江等21省市以及東南亞、非洲等海外市場。

　　我們在多年的發展過程當中也形成了自己的一些優勢，比如說我們叫做全產業鏈覆蓋，提供一站式的解決覆蓋，我覺得這一點和我們現在的新型城鎮化建設還是非常合拍的。

　　我們下面有四個產業板塊，有控股集團，所以我們從修地鐵開始，我們收購了北京城建集團下屬的北京城建地鐵公司，目前是擁有八臺盾構機，在目前國內民營企業里面是擁有盾構機數量最多的一家企業，我們能修地鐵，我們又有修建市政路橋的資質，包括北京地鐵十號線、包括北京最早使用盾構機的五號線試驗段就是由這家公司做的，我們市政路橋相關的工程，包括我們的國家大劇院、鳥巢它的裝機工程我們都做了參與。

　　我們也有房地產開發、也有工程總承包、有安裝、裝飾、鋼結構、園林景觀，同時我們還有自己的商業酒店的應用，包括我們有體育會展中心的應用，我們的旗下有一家體育會展中心，什么叫旗下有一家呢？我們是擁有產權的，這家體育會展中心總投入是多少呢？政府還為我們收了5億的地價，加上12億的建設成本，我們投了17億，建立了一場三館的體育會展中心，現在是我們自己在運用，而且我們是國內比較少的不需要財政補貼、不需要各項補貼、我們自身能夠運轉還能夠盈利的。

　　前段時間包括蘇州、包括其他地方的很多領導也都到這個中心進行過考察，我們也介紹了我們運作的方式、運作的模式。

　　也就是說我們一直是集中在從我們的一級開發到二級開發、到后期的運行，這是全產業鏈的一個覆蓋，所以我們叫做四商聯動，我們是投資商、我們是開發商、我們是建設商、我們是運行商，就避免了很多地產商僅僅作為開發商這樣一個單一的角色，前面有很多問題解決不了，后面有很多問題不去解決，避免了這樣一些優勢，所以依托全產業鏈的優勢，中南四大產業集團聯合運作，提供在土地一級開發、基礎設施建設、各業態的房地產開發，比如說辦公、酒店、購物中心，我們現在在建的五星級酒店和十萬平米以上購物中心近二十個，其運營、金融服務、配套設施等一系列的流程中所需要的服務為我們的新城鎮建設提供一攬子服務。

　　同時我們的精工品質，這個就不多介紹了，但是有一點是要跟大家介紹的，建設部的領導一直提住宅產業化，中南公司目前的住宅產業化在全國做得最好的，這是建設部有認可的、有認定的，我們也到過萬科所做的，它大概預制化率在75%，我們是在95%左右，除了樓地面的上面有5—6公分混凝土現澆整棟樓我們都是有預制構件來做成的，所以我們能夠看到我們在沈陽投了幾個億建了一個工廠，因為沈陽打造建筑產業園，我們也去了，60米以下通過全預制做成的樓棟應該已經有十幾棟了，完全通過工廠化的生產，現場裝配式的施工，我們一直講新城市化建設，提了很多概念，比如說我們提到了要綠色、低碳、環保，實際上我們在開發、建設過程中綠色、低碳、環保是很重要的，運用預制化技術可以省60%的水、50%的電，同時木方可以省到90%，因為建筑過程中是大量使用木方的，施工過程當中使用的木方實際上是木材消耗最大的一塊，通過這個技術基本上這個就省掉了，而且噪音、揚塵這些都沒有了，現場沒有文明施工這個說法的，現場只有成品，組裝起來就行了，要推進綠色、低碳、環保的新型城市化建設，住宅產業化的技術必然是一個方向，我們希望它應該成為一個起步的條件，所以這個我們也一直在呼吁，從我們高層的層面能夠重視這件事情，能夠真正把這個事情落到實地，因為畢竟在初期它的發展還是有很多的障礙的，但考慮到環境友好、考慮到我們的資源節約，這些賬都算得回來的。

　　前面我們也都看到在新城、新區的開發、在新城鎮的建設方面也做了一些探索、做了一些起步的工作。

　　我把今天想分享的幾個方面跟大家做了分享，有觀點不到的地方請大家多多包涵，謝謝大家！