中國經(jīng)濟網(wǎng)北京11月19日訊 (記者 鄭常泰) 11月初，北京建委停批單價四萬元以上項目的“限高令”之說甚囂塵上，北京高端住宅市場也因此進入市場靜默期。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月4日至11月10日北京商品住宅市場僅有1個項目入市。而截止11月10日，11月上旬僅有5個項目入市銷售，且取得預(yù)售許可證的項目均為單價四萬元以下的普宅項目。

　　不過，看似沉靜的表象之下，被遏制的高端改善型需求“堰塞湖”已悄然懸起。

　　記者近日關(guān)注到，曾經(jīng)的萬柳地王——中赫萬柳書院項目被曝在近兩個月內(nèi)低調(diào)蓄客1500組，供需比達到1:5。而今年7月，業(yè)內(nèi)就有消息稱，薊門橋地王保利海德公園項目蓄客超過預(yù)期。

　　單套總價動輒數(shù)千萬元的豪宅緣何依然一房難求？偉業(yè)顧問集團副總經(jīng)理趙鐵路分析認為，雖然暫停高價房發(fā)證的短期行政調(diào)控手段，直接減少該價位以上住房的市場供應(yīng)，導(dǎo)致高端項目無法網(wǎng)簽，起到“美化”本年度商品房成交均價的效果。但這種“唯數(shù)據(jù)論”的短效手段卻不能根本解決豪宅市場的供需矛盾。實際上，豪宅市場今年以來一直處于供不應(yīng)求的情況，“限高令”更是進一步加劇了的高端住宅的供需矛盾。在預(yù)售被限的市場“靜默期”，豪宅市場的營銷蓄客卻依然暗潮洶涌，多個項目均是一房難求。

　　高端盤走出獨立行情 豪宅高蓄客蔚然成風

　　“限高令”的消息被業(yè)界證實后，不少高端樓盤的市場走向更受關(guān)注。

　　近日，有媒體報道萬柳書院在未做任何宣傳的前提下蓄客2個月，蓄客量超過1500組，而萬柳書院項目房源共約300套。1:5的供需比在豪宅銷售領(lǐng)域堪稱“反常規(guī)”，蓄客比例堪比剛需盤項目。

　　記者就此向中赫置地新聞發(fā)言人朱敏求證，其承認了這一數(shù)據(jù)是真實的，但萬柳書院項目尚未獲取預(yù)售證，關(guān)于價格和入市時間目前還未有過多信息可以透露。

　　豪宅蓄客反常規(guī)并非個案。除萬柳書院外，曾經(jīng)引發(fā)輿論關(guān)注的薊門橋地塊，尚未入市的保利海德公園項目在今年夏天就被曝出蓄客量極為樂觀，北京保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王英男也向記者證實，雖然今年年內(nèi)不會新推房源，但此前的營銷蓄客確實比較順利。而曾經(jīng)的孫河地王，如今的泰禾北京院子也同樣。泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男透露，北京院子蓄客量目前也較為可觀，平均每套房源也有4、5組客人在等待預(yù)售開閘。

　　今年7月取得首批房源預(yù)售的別墅項目鴻坤。林語墅，就曾經(jīng)上演過開盤即售罄的戲碼。據(jù)林語墅項目總經(jīng)理侯守超透露，首批30余套千萬級別墅的蓄客比可以達到1:3，最終簽約的客戶都是通過搖號才得以購買的。

　　偉業(yè)顧問集團副總經(jīng)理趙鐵路表示，盡管今年以來高價盤遭遇種種預(yù)售管制，但2013年由偉業(yè)代理銷售的高端項目均有不錯的銷售情況，以偉業(yè)代理的兩高端項目為例，朝陽東四環(huán)每平方米4萬以上的某項目曾經(jīng)在今年9月單月銷售近50套，CBD區(qū)域一每平方米均價6-8萬的項目在8月份也可以達到單月銷售10套左右。

　　今年的豪宅銷售除了蓄客情況堪比剛需項目外，成交均價也繼續(xù)攀高。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年10月北京公寓豪宅成交均價最高突破10萬/平米，最高成交金額突破5500萬。而根據(jù)記者了解到，該數(shù)據(jù)統(tǒng)計的成交均價多為老項目后期，隨著近兩年拿地的純新項目逐步進入供應(yīng)周期，較高的土地成本和更高的產(chǎn)品品質(zhì)都將支撐更高的產(chǎn)品價格。

　　目前，15萬元已經(jīng)成為北京高端樓盤新的價格標簽，在售的老項目后期產(chǎn)品如禧瑞都。天禧、天安國匯等都給出了這一檔的報價，在未來的新項目中，如主張“高周轉(zhuǎn)高利潤”的融創(chuàng)中國，以約7.3萬/平米拿下農(nóng)展館地塊，孫宏斌一度喊出樓王賣到30萬/平米的口號，而業(yè)內(nèi)預(yù)計其產(chǎn)品均價也要達到15萬/平方米。目前被爆出蓄客量超1500組，房源供需比達到1:5的萬柳書院項目，其周邊的二手房已經(jīng)達到11萬元/平方米，業(yè)內(nèi)估算其未來入市均價可達12-15萬/平米。

　　“在北京，現(xiàn)在兩千多萬一套的房子已經(jīng)不敢稱是頂級豪宅了，實際上這部分豪宅產(chǎn)品的購買群體非常穩(wěn)定。”泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男對此表示。

　　海淀等核心城區(qū)豪宅存在結(jié)構(gòu)性稀缺

　　實際上，自調(diào)控以后，高端市場的“緊箍咒”常念不斷，但只堵不疏的調(diào)控政策并未取得長效。多位市場內(nèi)人士均表示，長期化的調(diào)控導(dǎo)致高端住宅的供應(yīng)存在缺口，但也是結(jié)構(gòu)性的，其中矛盾最為突出的是多年以來土地供應(yīng)較少的海淀、西城等地區(qū)。

　　未來重點城區(qū)住宅高端化的趨勢將越發(fā)明顯，北京海淀等核心城區(qū)存在豪宅結(jié)構(gòu)性稀缺，也是導(dǎo)致萬柳書院出現(xiàn)高蓄客的重要原因。

　　“萬柳書院所在的地區(qū)屬于海淀核心學區(qū)，且在2004年以后就沒有新盤入市。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，該項目所屬的萬柳區(qū)域，成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域，已經(jīng)多年新增住宅供應(yīng)匱乏，近年來區(qū)域內(nèi)基本已經(jīng)無期房住宅供應(yīng)。

　　實際上，包括萬柳區(qū)域在內(nèi)，作為北京市核心老城區(qū)的海淀，土地供應(yīng)稀缺的狀況已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2011年-2013年上半年，海淀區(qū)域共計4塊居住用地成交，其中包括一塊限價房用地，4個地塊總計提供41.12萬平方米的供應(yīng)，其中還包括大量回購房、公租房等政策性住宅，能夠面向市場的商品房面積不足25萬平方米，而僅2012年的1-7月，海淀區(qū)商品住宅成交面積已達35.8萬平方米，兩年半的供應(yīng)量不足消化半年，市場供應(yīng)之短缺可見一斑。

　　關(guān)于高端市場的走向，許多市場內(nèi)人士表示高端盤不怕高價，其征得的稅費反哺于保障房是符合市場邏輯的。高端盤對于一線城市尤其是北京這樣的國際化大都市應(yīng)該開放限制走市場，這也與剛剛結(jié)束的“三中全會”強調(diào)加快完善現(xiàn)代市場體系的思路相符。

　　中原集團研究中心發(fā)布的報告《十八屆三中全會房地產(chǎn)政策》顯示，本屆“三中全會”強調(diào)“市場決定性”，我們預(yù)計未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)。限價限售作為為達到年度房價控制目標而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實際意義。在市場化起決定性作用的思路作用下，商品房住宅尤其是高端住宅市場的限價限售措施有望逐步放開。(表格數(shù)據(jù)來源：亞豪機構(gòu))