政府限制價格推遲競拍 北京新地王壓力下登場

　　土地市場是否就此出現反轉

　　本報記者 李松濤

　　盡管經歷了限制最高價格、推遲競拍，新地王還是在北京誕生。

　　10日16:55，海淀區萬柳地區居住用地項目以26.3億元的價格、配建16400平方米回購房的條件，被中赫置地下屬的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司競得。

　　按照北京中原市場部的計算，這塊土地的樓面價格高達4.42萬元/平方米。這不僅是北京住宅類地塊的第一名，在全國也是第一名。在已知的全國住宅類地塊中，此前未出現過這么高的價格。

　　在北京歷史上，樓面價高于此次拍賣的海淀區萬柳地區居住地項目的，僅有4塊加油站用地。之前出讓的王府井商業地塊，樓面價也僅為43228元/平方米。

　　盡管樓市限購的政策并未有絲毫的松動，盡管從中央政府到普通民眾都不希望看到地王的出現，但在樓市交易量反彈的情況下，地王依然出現了。

　　競拍一波三折

　　這個新地王的誕生并不容易。

　　萬柳板塊是北京有名的高檔社區聚集地，目前已有項目的均價在5萬元以上，有些項目售價甚至高達8萬元。也許正是這個原因，這個地塊自從5月30日在北京土地儲備中心掛牌開始就吸引了眾多關注。

　　6月19日，該地塊開始首次競價，當天上午就獲得186600萬元的報價。到了7月3日，該地塊已經累計獲得10次報價，價格達到195600萬元。這個時候，該地塊還僅僅處在競拍前的報價階段，正式競拍還沒有開始，樓面價就已經超過了2.5萬元/平方米。

　　這樣來勢兇猛的報價，引發了相關部門的關注。7月3日晚，北京市國土資源局發出一則公告，將該地塊的公開競拍日期推遲到7月10日。而按照原定計劃，該地塊應該于7月4日正式競拍。

　　不僅競拍日期推遲，價格限制也隨之出現在了該地塊競拍的規則中。按照北京市國土資源局的公告，萬柳地塊競價在到達價格上限后，將通過競爭地塊上配建“回購房”的面積，確定該地塊的最終歸屬。

　　盡管如此，十余家房地產企業依然摩拳擦掌。

　　7月10日，人民日報發出評論，呼吁央企退出該地塊的競拍，不過仍然有數家央企堅持參與競拍。

　　7月10日下午，萬科、中化方興、中赫置地、龍湖、融創、中冶、懋源、中建、招商、華京投資、九龍倉-中建聯合體等房地產企業悉數到場，等待競拍開始。

　　不過，就在競拍開始前不到半個小時，此前一直積極參與的保利地產突然發出公告，表示根據國家對房地產調控政策要求，考慮到北京萬柳地塊情況，宣布退出該地塊的競拍。

　　15:30，競拍正式開始。僅僅15分鐘，報價就達到了北京市國土資源局對該地塊價格的上限：26.3億元。

　　中化方興、中赫置地、龍湖、懋源、融創等5家企業進入回購房面積的競爭階段。從100平方米到5000平方米，再到11550平方米，有3家企業不再舉牌，現場只剩下融創和中赫置地兩家企業。

　　16:45，當中赫置地報出16400平方米的回購面積之后，最終戰勝融創，拿下該地塊。

　　“這個競拍過程真是驚心動魄。”一家參與此次競拍的房地產企業員工告訴中國青年報記者，整個過程讓她心跳加速，而最終的價格也讓她驚訝。這個過程讓她想到了2009年北京接連三個地王誕生的場面。

　　而另一家參與此次競拍的房地產企業中層管理人士告訴中國青年報記者，對最終這個價格并不驚訝，如果北京市國土資源局之前不對這個地塊進行價格限制，最終競拍出來的價格會更高。

　　“從現在的情況看，這個地塊建成的項目可能要賣到單價8萬元才能保本。而且，由于回購面積大，實際可供建成商品房出售的面積已經沒有多少了，不知道中赫置地會怎么開發。”該人士說。

　　對大多數人來說，拿下該地塊的中赫置地是個陌生的公司，但是，該公司開發建設的“釣魚臺7號院”則是北京市赫赫有名的豪宅項目。

　　自從6月以來，北京、上海、廣州數個地塊高價成交。其中，6月18日，廣州拍出新地王，折合樓面價32968元/平方米。不到一個月，北京則以超過4萬元/平方米的價格拍出了全國的新地王。

　　不過，在眾多房地產業內人士眼中，北京這個新地王是一個特殊的地塊，非常稀缺，并不足以衡量整個北京市的土地市場。

　　地王項目收益并不太好

　　自從這一輪史上最嚴厲的房地產調控開展以來，中央政府多次表態，要將房價調回合理區間。

　　今年上半年，住房和城鄉建設部就三次表態，要堅持房地產調控毫不動搖。國家發展和改革委員會、人民銀行、銀監會也相繼發出公告，澄清個別地方、媒體、公眾對其政策的錯誤理解。

　　7月7日，國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時表態，稱“要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸”。這已經是他今年第五次談到要促進房價合理回歸。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，今年上半年，北京市合計出讓的72個地塊中，總土地出讓金僅為144.88億元，同比上年同期的328.46億萬元下調了55.9%，這一出讓金也創造了最近5年來的最低值。這其中，住宅用地僅出讓了8塊，基本都是遠郊區地塊。

　　“好不容易推出萬柳這樣的優質地塊，自然會吸引很多開發商競拍。”偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業告訴記者，這個地塊本身不是問題，高價拍賣也不是問題，關鍵是拍賣的時機不太合適。

　　程浩業告訴記者，對北京市來說，這個地塊的競拍時機可能也是迫不得已。這是一塊早就儲備好的土地，如果在北京儲備中心存放的時間太長，政府的推地成本就會更高。

　　從以往的數據來看，北京市每年用于土地開發的資金差不多在1000億元左右，這筆資金都是三至五年的銀行短期貸款，如果不能盡快賣出，政府的資金壓力很大。

　　上述房地產企業管理人士在今年上半年對一些地區土地市場的考察中發現，各地政府對土地的基準價并沒有下調，地方政府還是希望通過各種方式吸引房地產企業以較高的價格拿地。不過，在他看來，盡管從6月以來已經有多個地塊高價出讓，但在很多地方，土地流拍的情況依然存在，土地市場還沒有真正走出冷清的局面。

　　有統計顯示，即使是高價出讓的土地，目前的收益情況也并不好。

　　用保障房壓地價

　　北京中原市場研究部總監張大偉拿出的數據顯示，從2009年5月開始出現了溢價率超過100%的住宅類屬性地塊，合計有30塊，其中剔除個別已經退地及還在建未銷售的地塊，合計入市地塊為19塊。

　　這19個項目中，累計到目前的銷售額為446.46億元，而這19個項目的合計總土地出讓金則達到468.76億元。也就是說，因為樓市調控導致銷售市場蕭條，19個地王項目合計的銷售額還未將土地出讓金回本。而如果剔除其中銷售比較好的個別項目，地王項目的銷售業績簡直可以用慘淡來形容。

　　“北京這個新地王的價格確實有些高。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，這個地塊的成交價格高出了很多人的預期，可能會很燙手。但這個地王的出現，還不足以說明整個土地市場出現了根本性的變化。

　　在陳國強看來，有這么多企業參與這個地塊的競拍，說明部分房地產企業對市場依然有信心，但從整體市場來看，依然不能說明市場接下來會反彈。

　　陳國強告訴記者，北京市政府已經對新地王的產生作出了一定的努力，對萬柳這個地塊進行了價格限制和政府回購，接下來，要更多地關注對這個地塊政府回購部分的分類和利用。

　　按照此前北京市國土資源局的設計，萬柳地塊競配的回購房將由海淀區海淀鎮人民政府進行回購，回購價格為10000元/平方米。

　　“政府回購的這部分應該會與同一地塊的商品房分割開來，但都會由同一個開發商進行建設。建設之后的政府回購房應該是保障房。由于是地王上的保障房，這部分房子該如何分配，這是接下來要重點關注和研究的問題。”陳國強說。

　　本報北京7月10日電