李伊琳

　　知情人士聲稱，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪，基本50%以上，屬于溫州資本擁有，“租金可是筆長期的收入”。

　　“我們現在不組團了，直接找開發商談項目。”8月14日上午9點左右，孔帥在上海中環高架上飛駛著汽車，一邊告訴記者。

　　他正趕著參加一個房地產投資的早場會議。孔是網絡紅人二月丫頭所組 “溫州上海置業精英會”的搭檔，活躍在上海、溫州兩地已5年多。

　　如今，在限購限貸多輪房地產連番調控中，這個炒房團，和溫州眾多炒房團一樣，正謀求轉型。

　　“事實上，炒房團存在的這些年，每個人都賺翻了，近段時間房價下調僅僅是在他們N多的利潤中減少一小點而已，無傷大雅。”溫州天浩置業有限公司(以下簡稱天浩置業)總經理陳鴻介紹。

　　陳說，溫州幾乎有全民炒房的經歷，即使倒閉跑路的企業都算上，因房地產投資而虧損的最多也不會超出10%。“他們的失足并非是炒房，而是在民間借貸”。

　　陳對前幾日媒體報道“溫州炒房團全軍覆沒，八成炒房者資金被套資不抵債”的報道不以為然。

　　根據記者對天浩、綠城溫州、置信等地產公司，以及上海炒團等8個房地產機構相關負責人的采訪，同時對涉足房地產投資的溫州大小金主們陸續數月的調查發現，隨著國家房地產市場調控深入，溫州炒房團，分化嚴重。

　　比重極大，金額不多的散戶們幾近“全套”；然而實力強大的炒房巨鱷們，變換了新的投資模式，在實業等領域獲利后，或跨界轉戰商業地產來回做波段獲利，或低調布局商業地產，以租養貸。

　　這些巨鱷們，資金出手上億到幾十億元，其中一些人運作基本脫離了銀行系統。

　　短線炒家被套

　　陳鴻說，炒房虧損的人實際上并非主流，炒房失敗的原因，在于并未看清楚眼下的行情。

　　在連番宏觀調控政策之下，“這一波基本上是剛需推動交易”。綠城溫州的一名銷售客戶經理向本報稱，“住宅市場幾乎已經失去了炒作的空間。”

　　一名不便具名的房地產機構負責人稱，在這個時期沖進去的投資者，基本都會被套，“比如媒體曝光的陳鳴，眼見形勢不妙，想退回500萬購房訂金，未獲開發商準許，不得已只好購房。實際上他不專業，他本人炒得也很小。”

　　“這實際上就是一小撮屌絲。”溫州當地一家不便具名的房地產開發公司合伙人馬先生說，“真正的專業炒房客，早就逃之夭夭了。”

　　天浩置業的陳鴻就持此觀點，他介紹，真正的炒房團大多在10年前，就已在全國各地入場，“以北京上海為例，比對下房價就會清楚，即便現在脫手，資深投資者也虧不了多少”。

　　但從資金流向看，眼下房地產信貸情況并不太樂觀，一些“短線”投資者確實被套。

　　“我們行在住宅抵押貸款領域的壞賬，約占整個不良貸款的6成左右。”溫州區域內一股份制銀行辦公室負責人介紹，去年的借貸危機還沒完全消散，波及到銀行的不良率在持續高企。

　　“溫州銀監分局引領各銀行業機構高度關注當前溫州房地產市場出現交易趨冷、價格下跌的現象，全面開展房地產信貸風險排查，采取‘一戶一策’應對措施。”上述負責人稱。

　　“市場是軀體，資金是血液”，這是炒房團成員比較統一的描述。根據溫州金融監管機構統計數據顯示，截至2012年6月末，全市銀行業房地產業貸款余額為706.7億元，比年初減少4.32億元，其中個人購房貸款余額為567.3億元，比年初減少4.4億元。

　　被套的投資房源基本集中在住宅。

　　溫州的周女士夫婦不幸成為陳鴻所說的10%之列。2010年4月，其夫在安徽合肥以按揭形式投資了一套房后，周女士又在2011年上半年，在溫州下呂浦抵押貸款投資了一套學區房。

　　孰料起始于去年3月份的下行調整，令人驚心。以溫州中心區鹿城區為例，目前平均價格基本和前五年持平。最大的跌幅在去年年底到3月份，達到了35%，目前才漸漸趨穩。

　　“這是中國房地產市場開放后在這個區域里罕見的一次跌幅。”做了十幾年炒房投資的多名溫州人告訴本報，跟以往相比，每次調控后就是報復性反彈，但此次明顯乏力。

　　5月以來，溫州共有十多個新盤入市，為市場提供了3000多套房源，“開發商采取了打折、以價換量等手段吸引買家”。陳鴻說。

　　“溫州目前買賣雙方10%的議價空間已經持續了很長時間，而前段時間甚至達到30%左右”，置信廣場的一名銷售負責人說。

　　以租養貸現金為王

　　“這種大勢你是知道的。”曾經聞名業界，并被稱為“炒房專業戶”的黃某告訴記者，宏觀大環境下，自己的日子也并不好過。

　　有知情人士告訴本報，黃某單單在市區，實際持有的物業達400多套，屬于高端物業，“虧是不可能的，只是回報率沒達到投資初期的預期而已”。

　　今年46歲的黃，自稱溫州炒房團老團員，不僅自己全職炒房，還有個松散型的50人炒房團。

　　像黃某這批投資者，依然還是中國房地產市場那波最大的受益者。憑著自己在這個市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺，黃某早就開始脫身了。

　　令那批接棒被套的屌絲團記憶深刻的是，2010年7月17日，黃某在溫州鹿城區組織了一場個人房產專場拍賣會，把自己名下的寫字樓、住宅、廠房等物業拿出來做拍賣，這在當地幾乎是頭一回。

　　“連中介費都省了。”一名當時參與拍賣會的投資者說。在沒有委托中介公司、全部自己操辦的情況下，拍賣會成交率在80%以上。

　　“趁著現在樓市紅火，我把那些收益差的老房子賣掉，變成現金，等下半年市場緊起來時，我再吃進一批房齡短、地段好、回報率高的房子。”當時黃有些得意。

　　投資房產市場10年來，黃某的簡單原則是——低價買，高價賣。在2008年底的樓市低迷期，他在溫州市買了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前，黃某的地產投資遍布北京、上海等16個城市，涵蓋住宅、寫字樓、商鋪、酒店等各種業態，其中溫州物業約占總量的一半。溫州市的兩家四星級酒店都有黃的股份。

　　黃某和朋友們的炒房手法并不復雜，基本都是“以租養貸”。1998年，當時還在政府機關工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅，原本打算自住，后來發現能租到4000元/月，租金還掉銀行貸款之后還有剩余，于是他改變主意轉為出租。嘗到甜頭之后，黃某賣掉甌海鄉下的老房子又添置了幾處房產，一年下來租金超過20多萬。

　　2002年，溫州市大南門地區開發時，黃某用100萬訂購了10套住宅，短短的6個月里出手賣掉，凈賺400多萬。從第二年開始，撈到“第一桶金”的黃走出溫州，跟朋友一起到全國各地炒房。

　　“也許，他所謂的現在日子不好過，可能是指房地產市場的‘快錢’時代已然終結吧。”前述黃某圈子內的知情人士稱。

　　豪客布局商業地產“不差錢”

　　在連番的搏殺中，也確有屌絲團成長起來，進軍巨鱷群級別。

　　早在2010年，當各地政府限購令相繼頒發之前，溫州就有大批房地產投資者提前嗅到氣息，謀求轉型。

　　這一點“二月丫頭”深有體會，早先她熱衷于組織散戶房客，“這種組織太累了，加上去年發生了一場車禍，市場也比較清淡，就停辦了”。二月丫頭的搭檔孔帥說。

　　孔說，在各地陸續推出限購令之前，他們基本也開始嘗試進入商業地產或高端住宅領域。

　　在2010年4月上海古北，他們組織的“豪宅投資團”中6人，購置了9套高端住宅，總額起碼在1.35億元。

　　緊接著，他們又組織商業地產千人團，進入上海市松江的一處商住房產。但此時，投資者謹慎起來，雖是千人團，但成交者寥寥。

　　“太精了。”事后二月丫頭說。而且，他們在運作中也逐漸發現，溫州炒房團在慢慢分化：真正的大鱷不參團，組團的散戶往往額度偏小。

　　并且這些大鱷們，通常來自其他領域。

　　一名實業領域的知名溫商一邊打開資料，一邊分析，“你看，這是公開數據，2001至2010年，國內貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億，十年增加450%。如此多的貨幣投放量造成物價上漲，通貨膨脹在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮動，貸款人獲得的資金成本更低，存款不如買房能抗通脹。”

　　“幾乎做實業的，都會有炒房經歷。”陳鴻稱。

　　溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008年到2010年期間，溫州在房地產市場的資金規模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元。而且，即使停產的企業家，依然在組團投資。

　　這些大鱷們對商業地產的投資，基本脫離了銀行系統。

　　比如上述黃老師，一般會跟房開公司談妥分期付款期限，在這個期限中將商鋪出租，主要靠租金付貸款。

　　這種方式在這批人中盛行。比如溫州某實業領域的企業家江紅(化名)，投資資金已經延伸到上海、北京等各地的萬達商鋪。知情人士透露，她手頭的物業基本總價已經超過了10億元。

　　知情人士聲稱，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪，基本50%以上，屬于溫州資本擁有，“租金可是筆長期的收入”。

　　境外熱點也被他們捕捉。據該知情者稱，他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金，以私募基金出面收購債務危機下的境外地產。

　　文先生是這個圈子的頭目，圈中一部分人是國外僑領，都曾有過實業經歷。全球金融危機之后的實體經濟蕭條期，文先生成立了一個境外私募基金。去年，文先生團隊做境外黃金期貨獲利后苦無投資渠道，在中介牽線下，選擇投資上海內環某國際廣場1到6層商鋪。

　　雙方在去年年底開始洽談，開發商報價6個億。年底，談妥5.5億成交。文先生這批境外資金在境外，大約在5月份通過地下錢莊分批到位。然而此時，開發商認為貨幣政策有松動的跡象，遂要求加價回不低于6億的交易價。

　　“必須得盡早找到商業地產入場，否則5.5億資金在手損失很大。”由此，文先生再次委托中介機構，尋找相應物業。