萬科、魯能、合生創(chuàng)展皆因“學(xué)區(qū)房”受詬病 “學(xué)區(qū)房”營銷不再合法

　　來源：法治周末

　　2016年2月1日，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）正式實(shí)施，《規(guī)定》要求房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，并要求房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

　　此前，很多開發(fā)商抓住了家長不想讓孩子“輸在起跑線”的心理，使得“學(xué)區(qū)房”的營銷方式屢試不爽。

　　然而，開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的承諾并不一定會實(shí)現(xiàn)。也因此，以適齡兒童家長為代表的業(yè)主群體向開發(fā)商維權(quán)的事情在國內(nèi)各大城市層出不窮，且這些被維權(quán)的開發(fā)商中不乏萬科、合生創(chuàng)展、魯能等大房企。

　　維權(quán)緣由一：有承諾遲兌現(xiàn)

　　代表企業(yè)：萬科

　　代表樓盤：濟(jì)南萬科城

　　2016年1月16日上午，位于山東省濟(jì)南市歷下區(qū)的萬科城多位業(yè)主在售樓處聚集，并打出“維權(quán)實(shí)屬無奈，我們要見歷下區(qū)教育局有關(guān)負(fù)責(zé)人”“驚天詐騙，無恥萬科，說好的歷下前三呢？”等維權(quán)標(biāo)語。

　　據(jù)了解，濟(jì)南萬科城開盤之初，售樓處曾以樓盤為“歷下前三學(xué)區(qū)房”為營銷點(diǎn)吸引購房者目光。有業(yè)主稱，其在買萬科城之前，置業(yè)顧問對其宣稱萬科城的小學(xué)還沒有確定，但肯定差不了。

　　但截至2015年12月中旬，萬科城一期業(yè)主已陸續(xù)收房時(shí)，學(xué)區(qū)房的事情還沒有確定。

　　事實(shí)上，這不是萬科城的業(yè)主第一次因?yàn)閷W(xué)區(qū)房問題維權(quán)。早在2015年1月2日，萬科城的業(yè)主就因?qū)W區(qū)房始終無法落實(shí)等問題在售樓處通過拉橫幅等方式進(jìn)行維權(quán)。

　　在萬科城的售樓處內(nèi)張貼著一份題為《關(guān)于濟(jì)南萬科城規(guī)劃學(xué)校建設(shè)和籌備工作進(jìn)展的情況說明》的文件，信息顯示，萬科方面一直積極與歷下區(qū)教育及多家學(xué)校溝通，希望盡早落地優(yōu)秀的教育資源，但萬科城配套學(xué)校資源在教育局統(tǒng)一配置范圍內(nèi)。

　　1月29日，濟(jì)南萬科的公關(guān)負(fù)責(zé)人對法治周末記者表示，相關(guān)學(xué)區(qū)房問題已經(jīng)解決。

　　“1月22日在濟(jì)南市信訪部門的組織下，歷下區(qū)教育局、萬科及業(yè)主再次就學(xué)校問題進(jìn)行了溝通。教育局回復(fù)稱，2016年1月25日至2月4日教育局會組織相關(guān)人員對萬科配建的學(xué)校的相關(guān)移交資料進(jìn)行審核，符合條件后辦理接收手續(xù)，學(xué)校移交后教育局將著手配備優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。學(xué)校擬命名為濟(jì)南市歷下區(qū)俊德學(xué)校，擬于2016年9月1日正式開學(xué)。萬科城項(xiàng)目屬于該學(xué)校學(xué)區(qū)。”濟(jì)南萬科的公關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　【點(diǎn)評】“開發(fā)商違反誠實(shí)信用原則”

　　點(diǎn)評人：北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙

　　此類情況屬于開發(fā)商承諾項(xiàng)目為學(xué)區(qū)房，但消費(fèi)者遲遲未能享受權(quán)益的情形。該案例的結(jié)果雖然算是比較樂觀，但開發(fā)商的違約責(zé)任仍可追究。

　　在此案例中，濟(jì)南萬科城確實(shí)在建設(shè)配套學(xué)校，因此，其將“配建重點(diǎn)學(xué)校”作為宣傳賣點(diǎn)看似并無不當(dāng)。

　　但是，開發(fā)商只負(fù)責(zé)給學(xué)校造房子，引入哪所學(xué)校是教育主管部門的事情。開發(fā)商造的房子最終要移交給教育主管部門，自己是沒有產(chǎn)權(quán)的，也沒有權(quán)力決定是哪所學(xué)校，用哪里的老師，招收哪里的學(xué)生。因而在這件事情上，開發(fā)商仍存在過錯。

　　《規(guī)定》出臺前，其廣告行為違反了民法通則、合同法中所規(guī)定的誠實(shí)信用原則。《規(guī)定》出臺后，其第三條中要求廣告內(nèi)容要“準(zhǔn)確”，這就要求在廣告中，消費(fèi)者不僅應(yīng)當(dāng)知道該房地產(chǎn)項(xiàng)目會配建重點(diǎn)學(xué)校，還應(yīng)知曉該學(xué)校是否經(jīng)過教育局的批準(zhǔn)，何時(shí)驗(yàn)收、何時(shí)開始招生入學(xué)等關(guān)鍵信息。

　　維權(quán)緣由二：有承諾不兌現(xiàn)

　　代表企業(yè)：魯能

　　代表樓盤：重慶·魯能星城

　　2015年7月，位于重慶市渝北區(qū)魯能星城的309名業(yè)主因教育相關(guān)問題通過種種方式維權(quán)。

　　業(yè)主代表寫給魯能方面的公開信和在重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺發(fā)表的情況反映文件顯示，業(yè)主在購買魯能星城的房屋時(shí)，與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中均有每個買受人的一名子女入讀魯能星城巴蜀幼兒園一園或二園、小學(xué)及巴蜀中學(xué)初中部和高中部的約定。

　　但這一約定卻無法兌現(xiàn)。

　　魯能星城的業(yè)主稱，截至2014年12月31日，309位業(yè)主已經(jīng)應(yīng)魯能公司和巴蜀幼兒園一園和或二園的要求，完成了適齡幼兒的入園預(yù)報(bào)名，并在2015年4月通過巴蜀幼兒園的適齡幼兒入園面試和合同審核。

　　但在2015年7月1日，魯能公司和巴蜀幼兒園突然以書面情況說明的方式通知309名幼兒家長稱，原有的幼兒園容納能力有限，魯能公司正與巴蜀幼兒園緊密配合，承諾于8月31日前完成“巴蜀魯能六街區(qū)幼兒園”（暫定名）的裝修及籌開工作，而且魯能公司要求309名業(yè)主于7月3日上午用電腦分組搖號的方式抽簽確定就讀六街區(qū)幼兒園的名額。

　　這些業(yè)主認(rèn)為，正在建設(shè)的六街區(qū)幼兒園根本不可能如期達(dá)到幼兒入園條件，因?yàn)樵撎捉ㄖ�雖主體已經(jīng)完工，但沒有幼兒園配套設(shè)施，房屋也未進(jìn)行內(nèi)裝修，而在短期內(nèi)增加配套設(shè)施和內(nèi)裝修的房屋會對孩子身體造成傷害。

　　業(yè)主稱他們已經(jīng)不相信已經(jīng)失信的魯能公司主持搖號過程的公平性，其要求教育部門暫時(shí)接管魯能公司和巴蜀幼兒園的相關(guān)部門，以確保公平公正地解決此次群體事件，并希望對于不能入讀巴蜀幼兒一、二園的業(yè)主子女，作出合理補(bǔ)償，確保其隨時(shí)返回巴蜀幼兒園讀書及后續(xù)讀書的資格。

　　重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺回復(fù)稱，渝北區(qū)政府已責(zé)成渝北區(qū)教委對此進(jìn)行調(diào)查，并要求魯能方面加快新建幼兒園裝修進(jìn)度，全部使用環(huán)保材料。

　　“目前，經(jīng)開發(fā)商與業(yè)主溝通，開發(fā)商已為300多名入園幼兒指定了幼兒園入園學(xué)位，被劃分到六街區(qū)幼兒園的約120名幼兒，已有80多名幼兒到幼兒園報(bào)了名。”重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺在回復(fù)中提到。

　　【點(diǎn)評】購房者可追究開發(fā)商違約責(zé)任

　　點(diǎn)評人：北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙

　　本案中開發(fā)商的過錯在于，在沒有考察其所承諾入學(xué)學(xué)校承載能力的情況下，便將“學(xué)區(qū)房”作為宣傳賣點(diǎn)，最終導(dǎo)致承諾入學(xué)學(xué)校并不能完全接收“學(xué)區(qū)房”適齡兒童的情況的出現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)廣告，究竟要“準(zhǔn)確”到何種程度，才不會使消費(fèi)者的權(quán)益受到損害呢？我想，當(dāng)然是越細(xì)化越好。

　　針對消費(fèi)者最終不能享受其權(quán)益的情形，消費(fèi)者可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　維權(quán)緣由三：售賣“偽學(xué)區(qū)房”

　　代表企業(yè)：合生創(chuàng)展

　　代表樓盤：北京·合生濱江帝景

　　位于北京市通州區(qū)的合生濱江帝景小區(qū)，在早期的宣傳期間，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾在接受采訪中，稱該項(xiàng)目擁有六大優(yōu)勢，其中第一條就是“史家胡同名校領(lǐng)銜的教育資源”。

　　有媒體報(bào)道稱，合生濱江帝景的官網(wǎng)“項(xiàng)目介紹”一欄中也曾有“區(qū)內(nèi)引進(jìn)紅黃藍(lán)雙語幼兒園，社區(qū)外鄰近百年名校史家小學(xué)，藍(lán)天雙語幼兒園、運(yùn)喬小學(xué)、潞河中學(xué)、時(shí)代中學(xué)、運(yùn)河中學(xué)、三橋中學(xué)伴顧周邊，創(chuàng)造15年一站式教育體系”等字眼。

　　而“住濱江帝景，上史家胡同小學(xué)”“住濱江帝景，上中關(guān)村三小”也曾出現(xiàn)在該小區(qū)的宣傳冊或宣傳招牌上。

　　雖然銷售人員并未表示這一學(xué)校為史家胡同小學(xué)分校的學(xué)區(qū)，但是這樣的標(biāo)語或宣傳詞讓不少業(yè)主都以為，買了合生濱江帝景孩子就能讀史家胡同小學(xué)。

　　當(dāng)不少人決定簽合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目并非所謂的學(xué)區(qū)房。

　　合生濱江帝景C1號樓的一位購房人曾向媒體展示了購房合同，合同上面甚至明確寫著：“出賣人已明確告知買受人該商品房不在史家胡同小學(xué)招生范圍內(nèi)，不屬史家胡同小學(xué)學(xué)區(qū)，買受人已知悉該事實(shí)，并予以認(rèn)可。”

　　這一做法被業(yè)主在業(yè)主論壇里詬病，也有不少業(yè)主向媒體進(jìn)行投訴，認(rèn)為受到了欺騙。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾評論道，一些開發(fā)商為了銷售房屋，而在樓盤周圍給購房者營造一個附近有學(xué)校的假象，打著學(xué)區(qū)房的擦邊球包裝樓盤進(jìn)行銷售，從而吸引購房者。

　　【點(diǎn)評】開發(fā)商行為涉嫌虛假宣傳

　　點(diǎn)評人：北京來碩律師事務(wù)所主任律師李文謙

　　如果消費(fèi)者投訴的情況屬實(shí)，這一樓盤就是屬于虛假宣傳的偽學(xué)區(qū)房。

　　此類情況比此前兩種情況要嚴(yán)重的多。開發(fā)商為了銷售房屋，采用種種方式誘導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)為其所銷售的房屋為學(xué)區(qū)房，但其并不對消費(fèi)者進(jìn)行任何有關(guān)“學(xué)區(qū)房”的承諾，涉嫌誘騙、誤導(dǎo)、欺詐消費(fèi)者。

　　如果消費(fèi)者在簽訂合同前發(fā)現(xiàn)了此種情況，應(yīng)當(dāng)向房屋管理部門、工商管理部門等政府部門進(jìn)行舉報(bào)，倘若消費(fèi)者因此遭受了損失，可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任。

　　如果消費(fèi)者在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)了此種情況，可向法院起訴，因其受騙從而造成意思表示不真實(shí)，請求確認(rèn)該合同無效，并要求開發(fā)商賠償其損失。

　　打贏“學(xué)區(qū)房”訴訟不易

　　能否成功維權(quán)，取決于“學(xué)區(qū)房”相關(guān)內(nèi)容是否被寫入合同、如果未在合同中體現(xiàn)，則在宣傳中“學(xué)區(qū)房”是否是左右消費(fèi)者購房及房價(jià)的主要因素。

　　如果開發(fā)商在宣傳資料中表示房屋為學(xué)區(qū)房，但事實(shí)上，這一承諾無法落實(shí)，購房者應(yīng)如何維權(quán)？

　　曾經(jīng)多次代理學(xué)區(qū)房維權(quán)訴訟的北京市中唐律師事務(wù)所律師王玉臣告訴法治周末記者，當(dāng)維權(quán)進(jìn)入到訴訟階段，相關(guān)糾紛得到圓滿解決的案例極少。

　　法治周末：為何學(xué)區(qū)房相關(guān)糾紛得到圓滿解決的案例比較少？

　　王玉臣：嚴(yán)格來講，學(xué)區(qū)房并不是法律概念，只是開發(fā)商為了提高樓盤的銷售競爭力、提高銷售價(jià)格、吸引更多的消費(fèi)者而設(shè)計(jì)的宣傳點(diǎn)。雖然有學(xué)區(qū)房糾紛得到圓滿解決的案例，但是這僅僅是極少數(shù)。因?yàn)殛P(guān)于教育資源的問題，開發(fā)商無權(quán)決定學(xué)校是否應(yīng)該建設(shè)在某個小區(qū)，也無權(quán)決定學(xué)校的師資力量，更無權(quán)決定自己所建設(shè)小區(qū)業(yè)主的子女是否能夠進(jìn)入周圍學(xué)校就讀，而這一切都屬于教育主管部門的管理職責(zé)。

　　法治周末：開發(fā)商在合同里會不會對學(xué)區(qū)房相關(guān)的內(nèi)容有所約定？

　　王玉臣：開發(fā)商一般不會在合同中明確約定購買該樓盤就能就讀某學(xué)校。相反，開發(fā)商大都會在合同中明確約定“銷售廣告或宣傳資料不是合同的組成部分”等內(nèi)容來免除自己的法律責(zé)任。

　　法治周末：那是否就意味著，如果開發(fā)商涉嫌虛假宣傳，消費(fèi)者也只能認(rèn)栽？

　　王玉臣：并非如此。開發(fā)商即便在合同中約定“銷售廣告或宣傳資料不是合同的組成部分”，也不能完全推脫責(zé)任。

　　因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　而且，有時(shí)候即使在民事上開發(fā)商能夠逃脫法律責(zé)任，消費(fèi)者還可以選擇其他的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)利。比如通過向有關(guān)主管部門（主要是工商局、住建委）提出虛假宣傳、欺詐銷售的查處申請，如果相關(guān)部門在法定期限內(nèi)（一般為60日）不履行查處的法定職責(zé)，則消費(fèi)者可以通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式給相關(guān)部門施加壓力。

　　法治周末：實(shí)踐中，一旦購房者因?yàn)閷W(xué)區(qū)房問題無法落實(shí)而起訴開發(fā)商，法院在審判裁決時(shí)一般會考慮哪些主要因素？

　　王玉臣：法院在處理該類案件時(shí)，往往會考慮幾個因素：首先，看合同中是否有關(guān)于學(xué)區(qū)房的約定，合同有約定按照約定處理，沒有約定則很難支持業(yè)主的訴求；其次，在合同沒有明確約定的情況下，要看學(xué)區(qū)房的宣傳廣告是否有具體明確的內(nèi)容，例如，購買該樓盤能就讀某個學(xué)校；再次，要看宣傳的內(nèi)容對購房人購買房屋及房屋價(jià)格的確定是否有重大影響。若是具備后面兩個條件，則關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳也視為合同的組成部分，開發(fā)商無法兌現(xiàn)的也要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　京城部分房產(chǎn)項(xiàng)目仍打“學(xué)區(qū)房”招牌

　　2016年2月1日，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）發(fā)布后，能否解決當(dāng)下學(xué)區(qū)房領(lǐng)域的種種亂象？

　　“學(xué)區(qū)房的存在是多種因素共同作用的結(jié)果，要想從根源上解決學(xué)區(qū)房亂象，單拿開發(fā)商廣告開刀作用不大，還需國家相關(guān)部門站在推進(jìn)義務(wù)教育均衡的高度上，對教育規(guī)劃、政策及體制進(jìn)行系統(tǒng)性改革，將學(xué)區(qū)房與所掛鉤的優(yōu)質(zhì)教育資源剝離。”北京大學(xué)憲法與行政法研究中心主任姜明安說。

　　在走訪中，法治周末記者發(fā)現(xiàn)新規(guī)出臺后不少樓盤在推介時(shí)仍在打著“學(xué)區(qū)房”的金字招牌。

　　法治周末記者以購房者的身份咨詢了位于北京市東城區(qū)安定門附近的盛德紫闕項(xiàng)目，該項(xiàng)目工作人員告訴記者：“我們樓盤的地址是地壇小學(xué)的劃片范圍，以前就有數(shù)名業(yè)主子女上過，不用擔(dān)心，上學(xué)肯定沒問題。”

　　位于北京市海淀區(qū)公主墳的阿那亞城市公館的工作人員也告訴法治周末記者：“我們這里劃片是八里莊小學(xué)，肯定能上的。”

　　然而，一位知名樓盤的售樓部負(fù)責(zé)人告訴法治周末記者，按照慣例樓盤在交付前，教育部門通常不會明確劃分該樓盤的學(xué)區(qū)歸屬，只有待交房后才能初步確定。

　　在北京市望花路一帶，不少二手房中介推薦房源時(shí)，排在首位的理由也仍然是“學(xué)區(qū)房”。記者向一名中介詢問已開始施行的《規(guī)定》是否對房屋銷量產(chǎn)生影響，這名中介則表示，學(xué)區(qū)房是“皇帝的女兒不愁嫁”，即便不在廣告上標(biāo)出來，購房者對學(xué)區(qū)房的熱情也是有增無減。

　　有專家稱，每年教育部門都會對地段進(jìn)行劃分并就近安排入學(xué)，而劃片政策事實(shí)上可能每年都存在一些微調(diào)。也就是說，若在教育部門明確公布地段劃分信息前，或未經(jīng)分管教育部門的確認(rèn)，開發(fā)商或中介就將“名校”捆綁叫賣，則可能涉嫌虛假宣傳。

　　針對前述行為是否構(gòu)成《規(guī)定》禁止的情形，北京大成律師事務(wù)所張仁藏律師告訴記者：“這有些近似于在打擦邊球了，嚴(yán)格意義上，房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)應(yīng)向購房者明確表述，這是按以往的劃片政策進(jìn)行推測，目前最新的政策還未公布，還處于待定階段，即中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該明確披露，否則可能沒有盡到中介機(jī)構(gòu)的信息披露義務(wù)。”

　　而偏低的違規(guī)成本，也讓地產(chǎn)商捆綁銷售“學(xué)區(qū)房”概念的行為屢禁不止。

　　有資料顯示，2015年，北京市成交的最貴學(xué)區(qū)房約為每平方米41.83萬元。相較于學(xué)區(qū)房的天價(jià)，違反相關(guān)規(guī)定發(fā)布學(xué)區(qū)房廣告的處罰卻很低。

　　《規(guī)定》在第二十一條中載明：“違反本規(guī)定發(fā)布廣告，廣告法及其他法律法規(guī)有規(guī)定的，依法予以處罰；沒有具體規(guī)定的，對負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，處以一萬元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款。”

　　“由此看來，處罰力度可能不夠強(qiáng)。為了解決學(xué)區(qū)房亂象，后續(xù)除了此類經(jīng)濟(jì)懲罰措施外，也還需進(jìn)一步引入一些新的政策制度來引導(dǎo)，比如說，對于屢次違規(guī)的房企和營銷部門，應(yīng)注重在每次發(fā)布營銷廣告前加大審核力度。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣對法治周末記者說到。

　　張仁藏律師告訴法治周末記者，一項(xiàng)政策出臺能不能得到嚴(yán)格落實(shí)主要在于其違規(guī)處理措施能否到位。新規(guī)中處罰力度偏低，在施行中可能無法起到顯著的扼制效果，且也不會影響合同效力。并且，即便開發(fā)商或中介在推介時(shí)違規(guī)進(jìn)行了升學(xué)承諾，其真實(shí)收益仍然十分可觀，成本是完全可以被覆蓋的。