時代周報記者 劉娟 發自深圳

　　“請不要再叫我開發商，誰再叫我，我就跟誰急，”花樣年將徹底告別傳統房地產開發模式，新的一年來臨之際，花樣年控股集團有限公司總裁、彩生活主席潘軍在接受時代周報記者采訪時說。

　　在樓市變軌之際，潘軍嘗試的社區運營正為行業帶來新風向，目前萬科、中海、招商等開發商均已開始重點布局社區市場。如何趕在其他同行前面拿下主要陣地，潘軍的考驗來臨。

　　近年來，社區001、愛鮮蜂、小區無憂等各方融資消息此起彼伏之下，未來萬億級的社區O2O市場也被描繪得無比誘人。蛋糕分食者眾多，生猛的不乏騰訊、阿里巴巴、京東等電商巨頭。

　　近水樓臺的房企，自然不會錯過這一大潮流。從母公司花樣年分拆上市的彩生活(01778.HK)，便是時下房企踏足社區服務的成功范本。主打社區O2O的彩生活上市后，其市值迅速超越了花樣年，讓傳統的地產商側目。

　　如今，花樣年準備繼續在社區O2O上下注。花樣年、彩生活掌舵手潘軍日前在接受時代周報記者專訪時透露，彩生活僅用10個月就將物管面積翻了一倍，截至2014年10月底，公司管理社區物業面積已突破1.8億平方米，位居行業第一，而公司正在謀劃另外一個全新的社區O2O服務平臺，暫定名稱為“解放區”。在潘軍的期待中，“解放區”將會是中國大社區聯盟，對抗互聯網巨頭。

　　“請不要再叫我開發商”

　　潘軍是深諳房地產市場的老兵，他在思考經濟“新常態”之下的房地產未來，“謹慎樂觀”是他對接下來樓市走勢的解讀。

　　“盡管近來房地產政策有所放松，但傳統開發模式已不再適應未來的經濟形勢，快周轉模式也將要告別市場，精細化、專業化的代建加基金模式會成為地產行業未來的主推模式，”潘軍如是說。

　　在他看來，行業頂點早在2013年就已出現，大多數城市的樓市至今仍然處于過剩中，國內房地產市場未來一定是階梯化發展，“跟成熟發達國家一樣，國內一線城市會保持堅挺，并會有穩定的增長，三、四線城市一定要謹慎。”

　　潘軍眼中的地產“黃金時代”已經謝幕，但屬于社區的“黑鉆時代”即將開始。“土地已經不是開發商的核心競爭力，”他說，存量房將逐漸取代增量房成為市場主體，并催生中國房地產市場迎來“第二個春天”—社區市場的繁榮。

　　這也是花樣年打造彩生活這樣一個社區服務平臺的初衷：在大部分開發商尚未覺醒之前，以一種互聯網式的做法提前在社區市場這個藍海中“跑馬圈地”。

　　彩生活迅速壯大，通過收購、托管等方式，其僅用了10個月的時間就將物管面積從2013年底的9100萬平方米翻升至1.8億平方米。花樣年內部人士向時代周報記者透露，按照計劃，到2020年彩生活服務的社區物業面積將超過10億平方米，超過4000萬人口。

　　同樣，彩生活將物管這個微利行業變成暴利行業，徹底顛覆了外界對這個行業的看法。中國物業管理協會2013年發布《物業管理行業發展報告》顯示，全國物業管理百強企業的凈利潤率由2011年的6.75%下降到2013年的5.6%。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。

　　潘軍開口閉口不離社區。“請不要再叫我開發商，誰再叫我，我就跟誰急，”潘軍說，花樣年將徹底告別傳統房地產開發模式，“銷售額是千億元還是百億元，對于花樣年意義不大。”

　　“收割彩生活以外的社區”

　　潘軍的野心不止在彩生活。他正忙著謀劃另外一個名為“解放區”的全新社區O2O服務平臺，在未來，“解放區”與“彩生活”共同構成花樣年住宅社區服務運營平臺的雙引擎。

　　“‘解放區’是我們互聯網中心孵化的公司，由一幫騰訊出來的小伙子運營。它和彩生活是兄弟公司，相互補充。”潘軍解釋，彩生活主要通過收購進行擴張，但有很多中小物業公司并不愿意被兼并，而這部分市場又是極為龐大的，有10萬家之多。

　　“目前有90%的物業管理公司都是虧損運營的，多數物業公司的生存是依賴房地產開發商的補貼，”潘軍稱。他想以“解放區”的模式將它們聯合起來。

　　在潘軍的期待中，“解放區”將會是中國大社區聯盟，注入互聯網基因，打造社區O2O商業模式，壟斷社區居民的日常生活消費，對抗互聯網巨頭。

　　據時代周報記者了解，“解放區”完全按照互聯網平臺的模式運營，短期內并沒有盈利目標，更多專注用戶數量。但其未來盈利構成中，社區商業服務約占25%，社區金融服務占22%，平臺電商和社區養老分別占12%，其余收益則包括數據分析、咨詢服務、廣告服務、競價排名等，而基礎物業服務收入未來占比最少，或不足3%。

　　彩生活和解放區代表的是住宅社區服務，除此之外，花樣年還有地產開發運營、社區金融、國際商務、社區文旅、社區商業、社區養老和社區教育等七大業務。

　　潘軍說，左手擁抱互聯網思維和工具，右手堅決地走多元化創新道路，這兩者結合在一起，企業的“左膀右臂”都強壯了。

　　“表面上，我們與其他房企有類似的多元化舉措，但實際上花樣年只專注于做一件事情—社區服務，八大業務都是圍繞社區服務運營平臺來開展的，”潘軍說，今后花樣年要將所有的業務跟社區、移動互聯網聯系在一起，共同組成住宅社區、商務社區、商業社區和養老社區等四大社區，最終將融合于花樣年社區服務O2O運營平臺。

　　“通過開發海量存量住戶的價值，社區O2O將爆發出超千億級市場規模，未來隨著用戶需求被不斷滿足，市場空間將被不斷擴大，理論上無天花板，”方正證券的報告這樣稱。

　　但談及當下的O2O潮流，潘軍強調，未來5年內的結果一定是線下顛覆線上。現在阿里、騰訊之所以都在收攏有線下執行能力的團隊，因為最終，線上所有的神話都要落到地上， “未來五年，可能就不存在線上、線下之分。所有的服務、需求最終都會變成面對面的，一個企業必須同時具備互聯網思維和線下服務執行能力，否則無法生存。”