經(jīng)濟觀察報 記者 廖杰華 8月19日，華潤置地公告了其2014年上半年度業(yè)績。中報顯示，華潤置地營業(yè)額同比增長76%至277億港元，凈利潤同比增長13%至50億港元，核心凈利潤同比增長84%至37億元。

　　盡管業(yè)績靚麗，但其背后銷售乏力是無法掩蓋的事實。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年華潤置地合約銷售金額約255.6億元，僅完成全年銷售目標的36.5%。

　　與驚喜不多的中報相比，當日公布的大股東注資計劃相當引人注目。

　　公告顯示，華潤置地將收購母公司旗下位于深圳和山東的四個項目，涉及的可建面積約600萬平方米，價值數(shù)百億。

　　就當前而言，如要完成全年700億元的銷售目標，除了在余下的5個月中，必須月均銷售額過80億元外，還需要集團對華潤置地的注資能在年內(nèi)如期完成。

　　“如果銷售繼續(xù)疲軟加上注資年內(nèi)不能完成，華潤置地今年的銷售最極端的情況可能要低于600億元。”知情人士在接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示。

　　銷售乏力

　　華潤置地近日公布的中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年合約銷售金額255.6億元，簽約面積229.96萬平方米，分別較去年同期下降24.3%和20.0%。

　　對于銷售下滑的原因，華潤置地官方給出的解釋是，受市場因素和新推可售資源較少的影響。

　　上述知情人士對經(jīng)濟觀察報表示，年初華潤置地之所以定下全年700億元的銷售目標，一是過去幾年，華潤置地銷售良好，增長迅猛；二是當初對市場的判斷相對樂觀；三是公司內(nèi)部預計，華潤置地的核心市場深圳和北京等地今年會有良好的銷售表現(xiàn)。

　　“華潤大深圳地區(qū)今年的銷售目標為100億元，以后每年目標是增加100億元，2016年光深圳區(qū)域銷售就要達到300億元。”上述人士稱。

　　按照華潤年初制定的700億銷售目標，華潤置地月度的平均銷售額需要維持在60億元左右，但實際上，華潤上半年月均銷售額只有40多億元，銷售最高的6月也只有62.3億元。

　　如要完成700億元的全年目標，意味著在接下來的5個月中總銷售額要達到400億元，月均銷售額要達到80億元。

　　華潤置地董事會主席吳向東對完成全年目標表示了擔憂：“現(xiàn)在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最后實現(xiàn)的目標也許是700億元，也許比700億低一點。”

　　吳向東認為，隨著下半年推盤數(shù)量增多，市場跟隨政策調(diào)整回暖，下半年的住宅會好賣一些。他同時認為，在中國的某些城市，住宅房地產(chǎn)確實出現(xiàn)供過于求的情況，當中存在泡沫成分，要去掉房子的存量，需要時間和手段，例如降價。吳向東表示，集團不主張割價賣樓，也不會輕易加價，而是希望市場趨向健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　不過，部分研究機構(gòu)對華潤置地下半年的銷售表現(xiàn)抱有比較大的希望。

　　第一上海對華潤置地的年度700億銷售目標仍很樂觀。其稱，從6月份開始，公司已經(jīng)開始推出新盤，全年的可售貨值有1400億元，其中1000億元為新推項目；而推出的項目中有85%為剛需房型，將會迎來高去化率。

　　成長路徑依賴

　　盡管銷售不足萬科的三分之一，但華潤置地的總市值卻和萬科等巨頭接近，截至8月27日收盤，華潤置地的總市值為1069億港元，折合人民幣847億元，而萬科的市值為1009億元。

　　盡管兩者擁有相同的大股東，但資本市場顯然給華潤置地更高的估值。

　　孵化注資一直是華潤集團的運作模式，對華潤置地尤其如此。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從2005年至今，華潤置地通過定向增發(fā)吸收母公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已達9次，注入資產(chǎn)總價值約400億港元。

　　在8月19日的公告中，華潤置地稱，已與準賣方華潤集團的全資附屬公司，就建議收購冠德全部已發(fā)行股本訂立諒解備忘錄。華潤置地稱，目前計劃將根據(jù)建議收購事項，間接收購位于深圳及山東的物業(yè)發(fā)展項目，包括深圳大涌村項目、深圳三九銀湖項目、濟南興隆項目及濟南檔案館東項目。

　　吳向東稱，涉及的可建面積約600萬平方米，四個項目中，其中三個今年內(nèi)預計可有銷售貢獻，至于涉及的金額，他表示正在和母公司洽談。

　　在花旗看來，注入的項目總值約200億元。其中包括有一定盈利能力的多個在售及待售項目，反映可提升資產(chǎn)凈值約25%，并可于今年增加40億-50億元的合約銷售，同時改善毛利率及盈利水平。

　　此次注資的四個項目兩個在深圳。其中，華潤城對外號稱是中國首個城市人文綜合體，占地面積68萬平方米，建筑面積280萬平方米，總投資約300億元人民幣，其包括住宅、商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)，首期住宅產(chǎn)品預計10月入市；而華潤銀湖藍山則是一個豪宅項目，擬于年內(nèi)入市。

　　事實上，盡管注資計劃直到最近才公布，但計算年度銷售目標時，華潤銀湖藍山以及華潤城已被納入銷售范圍。

　　“剛公布的注資并不是突發(fā)奇想，也不是刻意救市，實際上，深圳大區(qū)今年100億銷售目標年初就計算在了700億元目標之內(nèi)，也就是說，早在年初已確認包括深圳項目在內(nèi)的項目會從集團注入到華潤置地，不確定的只是時間和節(jié)奏。”上述人士稱。

　　這也是為何早在今年4月初，瑞信研究就曾估計華潤置地有較大機會獲得母公司深圳及濟南項目的原因。

　　能否完成或者接近700億元銷售目標，此次注資異常重要。

　　華潤置地內(nèi)部人士對經(jīng)濟觀察報表示，由于注資價格、配套融資方式等關(guān)鍵細節(jié)尚未公布，年內(nèi)能否完成尚不確定。