北京報道 本報記者 敖虹

　　12月13日,國家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)稱,11月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%。

　　"偉業(yè)顧問做了十幾年市場預測,今年是最難做的。前幾年大家判斷下一年的市場,更多會在量上預測增長百分之幾,但是對明年大家卻在質上面是否會出現(xiàn)拐點就有很大爭論。"偉業(yè)顧問總經(jīng)理林潔說。

　　土地供應、信貸政策等所有能主導房價走勢的每個變量還在被市場充分論證。然而,在12月11日剛剛結束的21世紀不動產(chǎn)行業(yè)論壇上,北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強博士則認為,在當前供求矛盾突出的背景下,必須全面釋放二手房市場,增加存量房的供應才可以緩解住房供需矛盾,從而穩(wěn)定房價。

　　北京大約有500萬套存量房,近幾年

二手房成交量約8萬套,只占存量房的1.6%。如果這一比例只提高到3%,就將會增加7萬套的住房進入市場,考慮到今年前十個月北京市一手房的成交套數(shù)大約15萬套,這是否真的將極大改善市場的供求關系,緩解供求矛盾,從而引發(fā)

房價企穩(wěn)甚至下行?

　　近兩年房價趨勢難變

　　華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長任志強基于人口結構的變化對房價做出了判斷,他認為到2020年以后,中國的房價才可能出現(xiàn)下降。因為在人口結構上,2020年以后需求和供給才會相對平衡。

　　中國社會科學院金融研究所結構金融研究室主任殷劍峰則認為,這幾年房價上漲的因素主要有三個,第一是快速的城市化進程,其次是

人民幣升值和土地等房地產(chǎn)成本上升的原因。

　　"這三方面因素不改變,調控房價就很難。但中國的城市化進程在未來肯定會放緩,因為城市化進程的快慢取決于經(jīng)濟增長的速度,此外人口的變化也會引起住房需求的減少。據(jù)我們預測,目前這種自住需求導致的房價上漲大概在2010年左右結束,那時候供過于求就會變?yōu)楣┣笃胶狻?殷劍峰說。

　　雖然任志強和殷劍峰的判斷相差了10年,但至少都認為最近兩年供不應求的狀態(tài)不會改觀,房價還是將維持上行的態(tài)勢。

　　就在12月11日,央行聯(lián)合銀監(jiān)會公布了<關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知>。通知明確指出,以借款人"家庭"為單位認定房貸次數(shù),房貸全面緊縮。在資金面持續(xù)緊張的狀態(tài)下,樓市格局有沒有可能改變?

　　存量房的釋放似乎成為選擇之一。

　　"目前房地產(chǎn)市場最主要的矛盾就是供求失衡,未來一個時期商品住房市場供不應求的局面也難緩解。在這樣的情況下,釋放出更多的存量房對于增加市場的供應,緩解供求矛盾穩(wěn)定房價的意義是非常大的。"陳國強說。

　　截至今年10月底,中原地產(chǎn)北京市存量房的成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)是780萬平方米,不到7萬套,與今年前十個月增量房15萬套的成交量兩者約為1∶2的比例。如果今年年底,北京市二手房交易量和去年相當,甚至略低于去年的數(shù)字,那么其占500萬套存量房的比例依然不足2%。如果提高到3%或是更高,對市場供應量的增加肯定會起到一定作用。

　　21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航也認為,如果把大量的存量房釋放出來的話,供求關系至少短期內會緩解,也一定會達到在短期內起到平抑房價的效應。

　　存量房的重重障礙

　　任志強認為,北京的存量住房相當一部分無法釋放,主要是中央相關產(chǎn)業(yè)擁有的住房總量占全北京住房的52%,這52%必須經(jīng)過中央批準才可以進入二手市場。此外還有20%不能進入流通的危房,導致北京只有30%的存量住房可以交易。而擁有這30%房屋產(chǎn)權的人相當一部分沒有能力購買二套住房,他們就不可能把自己的房子拿去交易。其次,增值稅、個人所得稅、契約稅等各種稅也嚴重阻礙了二手房的交易。

　　陳國強也認為,目前激活存量房市場存在多方面障礙,首先是管理層觀念上的死結,認為搞活存量房市場會加速凸顯房地產(chǎn)投資品的特性,助長投機行為。其次就是交易成本過高,而且中國人萬不得已不會賣房子的觀念也阻礙了存量房放量。

　　21世紀不動產(chǎn)杭州區(qū)域董事長、浙江大學房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生指出,當掛牌量大增的時候,房價并沒有上揚,恰恰是房價上揚,掛牌量才增長。"政策變化的時候很多房東都在政策變之前把房子放出去,這說明政策面的改變是有增加或者減少存量房流動量的作用的,這一點政府肯定清楚,但是為什么不愿意改變現(xiàn)行的政策可能有其他原因。"趙杭生說。

　　數(shù)據(jù)顯示,全國每年竣工6億平方米左右的住宅,總量不到400萬套,但每年城市新增家庭是800萬戶,商品房只能滿足一半需求。可以推測,如果存量房得到釋放,北京將解放數(shù)萬套房源,而全國將可能解放數(shù)百萬套房源,這必然將極大地改善供求關系。