周濤

　　計(jì)算2007年的業(yè)績(jī)還有一個(gè)月，一度捂盤的房地產(chǎn)上市公司開(kāi)始加速放盤，此時(shí)正逢深圳房?jī)r(jià)由領(lǐng)漲開(kāi)始下降并有蔓延全國(guó)之勢(shì)。

　　上市公司帶頭降價(jià)

　　第四季度是房地產(chǎn)銷售的高峰，但是今年十一以來(lái)，深圳樓市由成交清淡演化成降價(jià)，年度業(yè)績(jī)壓力之下，房地產(chǎn)上市公司不惜降價(jià)放盤。

　　“金地梅隴鎮(zhèn)開(kāi)始降價(jià)了，部分房子的價(jià)格比4個(gè)月開(kāi)盤前下降了近4000元，由1.6萬(wàn)元降到了1.2萬(wàn)元。”正在觀望意欲購(gòu)房的王先生對(duì)記者說(shuō)。

　　金地集團(tuán)(600383)位于深圳龍華的金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目經(jīng)歷了飛速竄升至降價(jià)的全部歷程。金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目位于深圳關(guān)外的龍華片區(qū)，去年五月，梅隴鎮(zhèn)一期銷售均價(jià)約7100元/平米；時(shí)隔近一年，今年4月梅隴鎮(zhèn)二期開(kāi)盤，均價(jià)已經(jīng)突破11000元/平米，漲幅約4000元/平米。在前兩批樓盤基本銷售完畢的形勢(shì)下，今年7月金地梅隴鎮(zhèn)二期二批459套單位再次大漲，價(jià)格區(qū)間集中在1.5-1.7萬(wàn)元/平米，而此次推盤再無(wú)前番搶購(gòu)之勢(shì)，集中開(kāi)盤期銷售不足四成，而至今，金地梅隴鎮(zhèn)二期二批房銷售亦不過(guò)5成。于是，王先生看到金地梅隴鎮(zhèn)部分新盤開(kāi)始大幅降價(jià)。

　　今年7月底以來(lái)，銀行收緊開(kāi)發(fā)、按揭信貸，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)滯漲與觀望之勢(shì)，首付四成的指令直接導(dǎo)致了深圳樓市在“十一黃金周”僅銷售42套新房，成為深圳本地媒體的頭條。

　　而萬(wàn)科(000002)幾乎是最早看到了高價(jià)導(dǎo)致的成交清淡，從而率先降價(jià)。

　　10月20日，萬(wàn)科以7500元/平米的低價(jià)推出位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡，開(kāi)盤當(dāng)天售罄，成為深圳整體樓市成交清淡的亮點(diǎn)。而銷售業(yè)績(jī)優(yōu)異源于萬(wàn)科以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤。為了拉動(dòng)深圳龍崗坪山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，7月底萬(wàn)科又在坪山拿下二塊住宅用地，9月，深業(yè)不惜代價(jià)在坪山大舉拿地 (地價(jià)高達(dá)3860元)，“在金域東郡開(kāi)盤前，我們預(yù)計(jì)其價(jià)格至少在8000元/平米以上，加上萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，價(jià)格可能更高。”中原地產(chǎn)深港研究中心研究員吳翠華分析說(shuō)。

　　吳翠華分析：在深圳整體房?jī)r(jià)高企之下，萬(wàn)科的低價(jià)策略吸引了大量消費(fèi)者，近期交易萎縮主要是置業(yè)者對(duì)當(dāng)前的房產(chǎn)估值產(chǎn)生疑惑，再加上接二連三的調(diào)控出臺(tái)使后市走勢(shì)變得不確定，導(dǎo)致部分消費(fèi)者產(chǎn)生觀望心理，一旦有價(jià)格相對(duì)合理的樓盤，置業(yè)者還是非常踴躍的，這充分顯示出深圳的置業(yè)需求仍然非常強(qiáng)勁。

　　于是，新盤降價(jià)潮開(kāi)始蔓延，尤其是上市公司。中海地產(chǎn)(0688HK中國(guó)海外)10月28日再次推出280套多層和小高層單位，2個(gè)多鐘頭就銷售250套，銷售率近9成，多層以8300元/平方米、小高層復(fù)式單位以12000元/平方米的均價(jià)出售，最便宜的幾套電梯小高層單位價(jià)只有6000多元/平方米，不少多層的單位價(jià)格都為7000多元/平方米。中海這一低價(jià)銷售居然引來(lái)業(yè)內(nèi)認(rèn)為其定價(jià)過(guò)低的爭(zhēng)議。

　　招商地產(chǎn)(000024)亦跟隨進(jìn)入降價(jià)潮。11月10日，招商地產(chǎn)推出位于深圳龍崗中心城的依山郡花園，當(dāng)天銷售206套，銷售近6成。銷售良好依然是低價(jià)，成交均價(jià)約8500元/平米。而此前同一區(qū)域，樓盤素質(zhì)相當(dāng)?shù)幕胀醺��?xiàng)目，在8月份開(kāi)盤均價(jià)為11000元/平米。

　　深圳樓市降價(jià)放盤不僅僅只是上市房地產(chǎn)公司，盡管在上市公司降價(jià)的帶動(dòng)下，深圳開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種手段降價(jià)促銷，10月、11月成交量依然大幅萎縮。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，10月深圳全市一手房成交1762套，成交面積16萬(wàn)平米，11月深圳全市一手房成交1454套，成交面積約13萬(wàn)平米。成交套數(shù)、面積均僅相當(dāng)于上半年平均月成交的1/3。

　　年度業(yè)績(jī)壓力

　　包括上述上市房地產(chǎn)公司在內(nèi)的許多公司，在今年上半年深圳房?jī)r(jià)一路上漲中多有捂盤惜售行為。在深圳房?jī)r(jià)自今年8月份開(kāi)始出現(xiàn)觀望，隨后演化成為成交清淡，在離2007年底越來(lái)越近之際，對(duì)調(diào)控力度不減反加之下，年度業(yè)績(jī)壓力終于迫使上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加速降價(jià)放盤。

　　除了急速放盤之外，眾多上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在全國(guó)范圍內(nèi)，在房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)降價(jià)、交易萎縮的城市，盡快出手可以銷售的商品房。

　　深圳綜合研究院周旭研究員分析認(rèn)為，第四季度是房地產(chǎn)銷售高峰期，第四季度實(shí)現(xiàn)的銷售一般占據(jù)年度銷售的1/3以上。今年深圳房?jī)r(jià)由飛漲轉(zhuǎn)為滯漲，進(jìn)而出現(xiàn)降價(jià)，而這一降價(jià)之勢(shì)可能蔓延全國(guó)，并可能最終影響不同的房地產(chǎn)上市公司2007年的業(yè)績(jī)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士戲稱，“這種情形猶如今年證券市場(chǎng)的5.30，之前獲利盤不出手，后來(lái)就將利潤(rùn)跌沒(méi)了”。

　　而正如炒

股票的不同風(fēng)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)模式的不同，將可能在由深圳引領(lǐng)的房地產(chǎn)降價(jià)潮中呈現(xiàn)不同的結(jié)果。

　　根據(jù)萬(wàn)科的公告，今年前10個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)銷售面積達(dá)496.3萬(wàn)平方米，銷售金額合計(jì)419.6億元。在去年銷售實(shí)現(xiàn)200億突破之后，萬(wàn)科在房?jī)r(jià)高企的推動(dòng)下已經(jīng)大體實(shí)現(xiàn)了較2006年銷售翻一番的目標(biāo)。事實(shí)上，由于萬(wàn)科一直未能獲得更多優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目，銷售凈利潤(rùn)率一直低于眾多同行從而使萬(wàn)科走了規(guī)模開(kāi)發(fā)、規(guī)模銷售的路徑。

　　為了實(shí)現(xiàn)年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，很多房地產(chǎn)上市公司將不得不在2007年剩下的時(shí)間內(nèi)努力銷售。金地集團(tuán)今年前9個(gè)月約實(shí)現(xiàn)銷售33億，而多家券商預(yù)期其今年將較去年銷售增長(zhǎng)50%以上，以此額度計(jì)算，第四季度最終實(shí)現(xiàn)的結(jié)轉(zhuǎn)銷售金地還缺口約20億。招商地產(chǎn)今年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售約22億，按其管理層提出的銷售增20%以上的目標(biāo)，第四季度招商地產(chǎn)的實(shí)際銷售結(jié)轉(zhuǎn)缺口約12.8億。

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