姜洪橋

　　中高檔房縮水并不一定意味著所有的中高檔項目都“有價無市”。事實上，最為奢華和昂貴的頂尖級項目卻展現(xiàn)出一種完全不同的銷售熱況。

　　從2007年年初開始，中高檔商品房市場不斷爆出低價優(yōu)惠、交易量萎縮的新聞同時，部分項目卻以極快的速度銷售。北京海港房地產(chǎn)開發(fā)公司副總彭艷向記者確認(rèn)，“優(yōu)山美地今年開盤推出的82套別墅已經(jīng)銷售了56套。”優(yōu)山美地是山東魯能集團在北京中央別墅區(qū)的重點項目，也是中央別墅區(qū)近期供應(yīng)量較大項目。與往期不同的是，今年5月1日開盤的優(yōu)山美地A區(qū)都是800平米左右的套型。這意味著其單套價格都在千萬以上。據(jù)說，優(yōu)山美地7月到9月實現(xiàn)了10億的銷售額。簽約到忙的時候，銷售員要加夜班等半夜坐飛機趕來的客戶。

　　在中央別墅區(qū)同樣銷售較好的還有觀唐。這個在2005年年底一度滯銷的中式別墅項目到今年10月為止已經(jīng)基本銷售完畢。從2005年開始，一期172套，二期150套，價格從1.5萬元漲到3萬元左右。

　　中央別墅區(qū)的銷售情形被大部分業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)為因為資源的稀缺。從2005年開始，政府針對

房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺調(diào)控政策。別墅用地不再審批，部分別墅項目也被審查。

　　在北京市內(nèi)的部分高檔公寓項目也有讓人驚訝的表現(xiàn)。當(dāng)年曾為公寓頂尖價格代表的昆侖公寓在一度冷清之后，也開始展現(xiàn)活力。單價6萬元的昆侖公寓位于第二使館區(qū)附近，總計23套豪華公寓目前已經(jīng)銷售13套。

　　從2007年4月份開始，媒體就不斷發(fā)表高檔房交易縮水的報道。北京市政府的交易量統(tǒng)計、中介機構(gòu)戴德梁行以及研究機構(gòu)搜房指數(shù)研究院公布的數(shù)字都在不斷證明著這個現(xiàn)象。中國指數(shù)研究院日前完成的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)月報”顯示，9月份，北京市商品住宅成交面積63.9萬平方米，環(huán)比降幅61.8%，同比降幅61.5%，北京住宅市場出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象。官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也宣稱，截至2007年第三季度，北京市中高檔住宅市場存量達到77,420套。據(jù)說，按照目前的消化速度，需要10年來完全消化。

　　這些熱銷高檔項目的銷售成績是在如此整體冷清的氛圍下取得。這是一個看起來令人匪夷所思的問題。如果我們仔細分析這些熱銷項目，他們似乎有個共同特征，就是地理位置非常好，而且價格或者總價超貴。

　　一直致力于高端地產(chǎn)銷售的華遠經(jīng)紀(jì)市場營銷中心總監(jiān)韓牧言告訴記者，高端住宅最明顯的變化特征是資源型產(chǎn)品價值越來越讓人接受。在目前的形勢下，持有這種物業(yè)會讓人更有安全感。無論是中央別墅區(qū)的優(yōu)山美地還是昆侖公寓，他們都屬于資源稀缺地段，同樣地理位置的項目在未來出現(xiàn)的可能性越來越小。

　　另一個容易讓人誤會的是高端產(chǎn)品消費者的投資心理可能并非我們想象的那樣。韓牧言表示，頂級住宅消費者購買的主要目的是特殊產(chǎn)品帶來的心理愉悅。“要論投資而言，他們比我們這些地產(chǎn)人士更懂行”，韓牧言說。能夠證明這種消費分化的有趣現(xiàn)象是，2至3萬元左右的公寓和寫字樓往往喜歡針對客戶舉辦投資

理財講座。而更貴的項目則喜歡為客戶提供“風(fēng)水”咨詢服務(wù)。

　　韓牧言證實，根據(jù)他的經(jīng)驗，頂級住宅項目2007年的主要購買客戶很少與股市有太多的關(guān)聯(lián)。“在股市獲利后前來購買的客戶比較少，他們大多資金充沛，也不在意于在樓市和股市之間騰挪資金”，韓牧言說。

　　如果按照理論分析，這是算是一種消費常見的現(xiàn)象。住房消費可能更趨向于“啞鈴型”。兩端需求量大，中端需求趨少。當(dāng)然，這也要拜

房價高漲所賜。仔細了解的話，很多住房價格統(tǒng)計，都以1萬元的單價為分水嶺。1萬以上算是高端住宅。但隨著近1年多的房價上漲，北京的平均房價已經(jīng)位于1萬左右。這一統(tǒng)計概念其實已毫無意義。

　　兩年前CBD的普通公寓售價只有1萬多至2萬，現(xiàn)在3萬以上已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。與此相比較，昆侖公寓6萬元的售價也就不是那么不可接受了。如此看來，與其說住房消費兩極化，還不如說房價的高漲抹煞了中端市場的空間。

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　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)