易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員

　　近段時間來，政府出臺了一系列關于房地產市場的政策，如24號文件、359號文件、39號令、64號文件等。這些政策的一個根本點就是如何來調整房地產市場發展模式，如何保證中國房地產市場全面轉型。特別是溫家寶總理11月19日在出訪新加坡時，專門就國內房地產市場問題提出了自己的精辟的論述。而這些講話決定了當前國內房地產市場的政策取向，也決定了國內房地產市場未來發展。從溫總理的講話來看，我想主要有以下幾層內容。

　　一是，住房問題是當前國內民眾最大的民生。對購買住房居住的民眾來說，住房消費是他們一生中最大的消費。特別是在目前的高

房價下，民眾不僅要把其個人一生的全部收入都投入到購買住房這一消費中，而且還可能讓自己的父母一生的積蓄也投入到購買住房中。這不僅加大了廣大民眾購買的困難，弱化了許多居民的老年基本生活保障，也阻止了大多數居民教育投資與成長、社會階層的提升。這種現象的出現，不僅對他們是相當不公平的，也從根本上不利于未來整個社會經濟的發展。因此，解決居民的住房居住問題，不僅是絕大多數居民最大的民生，也是溫總理所關注的最大民生。總理有這樣的理念，相信未來中國房地產市場的政策會出現很大的變化。

　　二是，從總理的講話中，總理既看到這幾年住房市場快速的發展，也看到住房市場的發展改善了一些居民的基本居住條件。同時，他也看到，盡管這幾年房地產市場快速發展，生產了不少住房，但是，大量住房生產仍然存在很大的持有不公。也就是說，這幾年的住房市場是得到快速的發展，但是這些生產住房有可能并沒有公平讓更為廣大的民眾持有。住房持有的不公是目前中國的房地產市場存在的嚴重問題。這個問題既有我們制度缺陷，也有這種制度缺陷所導致利益問題。因此，在我看來，如何來調整這種住房持有的不公，政府會采取相應政策。這也預示著中國房地產許多政策會發生大的變化。

　　三是，中國的房地產市場問題的解決，總理把住房保障體系建立作為一個重要的方面來做。無論是廉租屋還是經濟適用房都是這樣一個思路。而且總理特別去看新加坡的祖屋，也就是政府希望多學一點新加坡的經驗。但是就目前中國情況與條件來看，新加坡的經驗是很好，他們的85%以上的居民可以住祖屋，但是從中國來看則沒有這樣的經濟實力，更何況新加坡祖屋制度已經發展了幾十年。現在，政府投入49億建廉租房是一種進步，但是對2006年總銷售達到2萬億的房地產市場來說，是杯水車薪。

　　當然，在中國住房保障體系建立中，總理已經把他的整個視野放在全國，而不僅僅是在城市。在總理看來，農民進城，無論是進城務工，還是遷移到城市，都得把他們的住房問題考慮在整個住房保障體系內。比如，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬，還有2100萬流動農民工，也需要居住條件。總理這樣一個視野，預示著未來中國的房地產市場應該是一個平民化的市場，而不是目前所推崇的豪宅市場。

　　四是，在總理的講話中，特別注意到要把房地產市場的投資與消費區分開。對于房地產市場的投資，則由市場來決定。投資者在房地產市場投資不僅要承擔投資房地產的成本，也得要承擔房地產投資的風險。這就是目前359號文件和64號文件的基本精神。在359號文件中，政府是希望通過銀行信貸政策的管理把住房的投資與消費區分開。對于住房投資者就得逐漸地用市場的價格機制來管理，而住房消費政府要用優惠信貸來幫助。而64號文件中，則嚴格限制高檔住房的生產，從住房生產上保證住房的民生化。因此，對于房地產市場的投機炒作，政府是嚴格限制或禁止的。

　　可以說，在溫家寶總理的講話中，在上面所列出的多個文件中，都預示著國內房地產發展模式將出現全面的轉型。這種轉型不僅體現了在政府關于房地產的各項政策中，也預示國內房地產市場將出現重大的調整，決定著未來中國房地產市場的發展方向。

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