王新波 路其永 齊愛國

　　近年來，地方各級政府以“城市經營”為目的，相繼成立了土地儲備中心，對城區及城郊土地進行統一運作經營，土地儲備中心在城市規劃和開發中的作用越來越強，與金融業務的聯系也日益密切。通過幾年的實踐表明，土地儲備制度在促進城市化建設和經濟發展方面起了積極的作用。但從房地產整體發展形勢來看，特別是在近幾年地價越拍越高，樓房越賣越貴的背景下，在土地儲備制度日益發展的同時，如何規避和防范土地儲備貸款風險，也就成了銀行須密切關注的問題。

　　目前，土地儲備貸款存在的風險，一是市場風險。有些地方土地儲備中心并未完全壟斷土地一級市場，各部門都以自己的利益為出發點，缺乏全局觀念，不利于政府全面調控城市土地供求市場，從而直接影響到金融部門貸款支持收購的土地能否全部按預計的時間和價位出讓，影響貸款能否按期歸還。二是政策風險。主要是政府

城市規劃的政策變化、

房地產政策的變化以及有關金融政策的變化，都有可能引起土地供求的變化，形成銀行貸款潛在的因素。三是經營風險。由于土地中心經營者的素質及經營經驗的影響，在把握風險的能力上就有可能出現偏差，都會會直接影響借款人還本付息的能力。四是第二還款來源不足的風險。土地儲備中心為了節省成本，往往將收購的土地不及時過戶，等出讓前才辦理有關的手續，從而貸款時承諾的抵押物難以落實，造成信用貸款比例上升，增加了風險。

　　從實踐來看，土地儲備機制作為一項創新工程，在其運作和完善以及與金融合作的過程中也遇到一些問題和困難。一是土地儲備機制的法律支撐條件還不完善。二是資金籌措、資金運用和風險控制機制等有待完善。三是土地儲備機制的有效運作需要相關部門的積極配合和支持。如果政府部門不能轉變觀念，仍按照以前不考慮成本的行政審批模式來運作，就會造成因政府自身原因而使土地儲備成本增加。四是土地儲備貸款風險偏大。目前各家金融機構對土地儲備貸款營銷的積極性較高，片面地認為土地儲備的信貸風險性較低，有利于優化銀行信貸資產結構、培育新的利潤增長點，對土地儲備貸款的用途是土地購買與儲備，具有政策性強、不可預見性大、貸款數額大等特點認識不足。

　　改進完善土地儲備運作，應進一步加強土地儲備法律法規建設，完善土地收購、儲備、出讓中的政策及制度，對土地儲備操作依據、土地儲備資金的取得渠道、土地出讓資金的運作與管理，土地儲備中心貸款的數額與力度以及土地儲備增值收益的分配與管理等方面進行規范和約束，確保土地儲備的規范化、制度化、法制化。

　　拓寬土地儲備的融資渠道，完善資金籌措、資金運用和風險控制機制。改變單憑銀行貸款來籌措資金的做法，可通過設立土地基金、實施土地債券化、推行換地權益書等做法吸納社會資金實施土地儲備。金融部門要嚴格按照有關土地儲備貸款調查評估要求進行評估，深入實地，仔細、準確地收取第一手項目資料，結合遠景規劃及近幾年的房地產發展走勢，對借款人資金運作、項目地塊的效益及發展前景、貸款風險及貸款效益等方面進行全面細致的分析，綜合評價，切實落實第一還款的來源。