記者 王曉欣

　　近年來，漲價(jià)是樓市始終不變的主旋律，然而，近1個(gè)多月來，堅(jiān)挺的房價(jià)開始了松動(dòng)，出現(xiàn)了局部疲軟現(xiàn)象。這種現(xiàn)象又互相影響，不斷蔓延，許多城市樓市低迷狀持續(xù)，北京、上海樓市“有價(jià)無市”的局面愈演愈烈。樓市整體成交走勢的持續(xù)疲軟，從側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力，而“有價(jià)無市”將加速房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

　　房價(jià)收入比的合理范圍一般是3至6倍，也就是說，一個(gè)中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以買一套中等檔次的住房。在發(fā)達(dá)國家，這一比例一般在3至4倍，而我國不少大中城市的房價(jià)收入比早已“越線”，北京、上海等地更是多年高達(dá)兩位數(shù)。如此之大的差距，高企的房價(jià)當(dāng)然會讓消費(fèi)者難以承受，“有價(jià)無市”也就是一件情理之中的事情了。

　　“有價(jià)無市”現(xiàn)象折射出本輪調(diào)控政策精準(zhǔn)度基本做到了對癥下藥。從宏觀政策角度來看，本輪調(diào)控不但調(diào)控供給，而且對非自住需求進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控。今年央行通過多次連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率，特別是通過提高第二套以上住房貸款首付和同時(shí)相應(yīng)上浮利率，提高投資客和投機(jī)客的投資成本和門檻，降低其收益，增加其風(fēng)險(xiǎn)，有效過濾了樓市非自住消費(fèi)需求，改善了樓市供需狀況。尤其是年底銀根收緊，對于依靠銀行貸款進(jìn)行投資的炒房者們來說，限制很大。

　　

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，它自然也要遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能永遠(yuǎn)持續(xù)高增長，它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達(dá)國家及我國上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產(chǎn)成長期，

房價(jià)有明顯上漲的階段，也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場總是有漲有跌，呈周期性的波動(dòng)，沒有永遠(yuǎn)上漲的房市。但是，也有許多人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場有著“特殊國情”,可使用土地會越來越少、城鎮(zhèn)化進(jìn)程會越來越快、人們用于投資的“閑錢”也會越來越多，這三大“剛性需求”將支撐著房價(jià)不斷上漲。但從目前“有價(jià)無市”的房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)情況來看，這三大理由顯然都站不住腳。

　　房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期一般分為三個(gè)階段：初期價(jià)格微跌，成交量大降；二期價(jià)格急跌，成交量進(jìn)一步放大；三期價(jià)格下落速度和成交量同時(shí)放緩�！坝袃r(jià)無市”可以說是房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的初期，一方面是房價(jià)過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大；另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將全面蔓延�？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，將加速房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是必須的，但這種調(diào)整也將對金融業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，土地和房屋的實(shí)物資產(chǎn)過快上漲所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)在悄悄逼近。一是房地產(chǎn)的全面過熱，房貸快速增長，擠占了大量的銀行新增貸款，導(dǎo)致金融資金過度向一個(gè)行業(yè)集中，如果不改變，

中國經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)嚴(yán)重失衡；二是銀行的風(fēng)險(xiǎn)同房價(jià)上漲的幅度是成正比的，房價(jià)上漲一倍，意味著以銀行資本購買實(shí)物資產(chǎn)的代價(jià)翻了一倍，也就是說，房屋的增值，意味著銀行金融資本的貶值。一旦房價(jià)下跌，房屋資產(chǎn)的水分被擠出，就將導(dǎo)致銀行金融資本的大幅縮水；三是地產(chǎn)泡沫全國性蔓延，并與股市相結(jié)合，如果不給予及時(shí)控制，類似之前東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)和日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)的金融風(fēng)險(xiǎn)或許就將在中國爆發(fā)。因此，在其他調(diào)控措施失效的背景下，銀行提高房貸首付就成為降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。

　　房地產(chǎn)市場“有價(jià)無市”現(xiàn)象的產(chǎn)生，以及一些城市開始松動(dòng)、下調(diào)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)整周期的開始。這種調(diào)整是必須的，也是中國房地產(chǎn)市場走向健康成熟所必須經(jīng)過的一個(gè)階段。面對這種調(diào)整，與房地產(chǎn)市場休戚相關(guān)甚至生死與共的我國金融業(yè)準(zhǔn)備好了嗎？