開發企業或抬高房價

　　

　　土地增值稅即將清算的消息傳開后，房地產行業產生強烈震蕩，昨日多只房地產股票應聲跌停。此次清算土地增值稅對房地產開發企業、對房價未來走勢以及對房地產宏觀調控的影響，正受到社會各界的強烈關注。業內人士分析，開發商增負，很可能抬高房價。

　　影響開發企業：

　　房產開發企業利潤率將降低

　　政策直指房地產開發企業，業內人士普遍認為，土地增值稅的從嚴征收，將加大開發商的囤地和開發成本，縮減房地產企業利潤。

　　目前從全國的平均狀況來看，土地的成本大約占到房產銷售價格的20％到40％，土地增值稅清算肯定會給大量開發商帶來開發成本的增長。并且如果地價在開發期限內繼續飆漲，開發商的囤地和開發成本還會大增。

　　記者昨日采訪了多家房地產公司，他們均認為，稅收成本上升后，整個企業的盈利水平將會受到一些抑制。“征收土地增值稅之后，開發成本肯定增加，可能會反映到房價中。應該對囤地的開發商影響更大，他們以低價拿的地，肯定要承擔更大的稅率。”

　　有業內人士分析，政策對房地產行業最突出的影響是房地產企業利潤率的下降，其原因在于，開發企業原本利潤中相當一部分來源于土地增值，加入對土地增值部分征稅，將直接導致利潤的下降；但有利于大開發企業的發展，“比如萬科從2004年到2006年逐年提高

準備金，從2004年的4000萬到2006年的3億元，應該說應對政策已經有充足的資金準備。”對于實力一般的小房地產公司來說，《通知》的打擊也許是致命的。

　　據了解，一般來說，房地產行業的利潤率在20%-40%，而普通行業的利潤率為8%。

　　同時，政策還影響房地產公司的項目購并。房地產公司或者項目購并的目的主要是收購土地資源，快速增加土地儲備，購并過程中在建項目與土地儲備的溢價是不可避免的，高額的土地增值稅將極大打擊項目購并積極性。

　　影響房價走勢：

　　賣方市場下開發商轉嫁成本

　　盡管開發商利潤將下降的推測得到相當部分業內人士的支持，但是政策對房價的影響沒有達成共識。有業內人士認為，征收土地增值稅對房價并沒有直接影響，但是通過開發商的傳導將或多或少起到作用。“房價漲還是下跌，關鍵要看政策是在賣方市場還是買方市場實行，從目前的現狀來看，開發商還是市場上的強勢一方，掌握著話語權，不排除開發商將土地增值稅的成本轉嫁到房價上，最后讓購房者來承擔。”

　　專家分析，影響房價的因素多樣，最重要的還是供求關系。比如前段時間，汽車行業中原材料鋼材價格的上漲并沒有導致汽車價格的上漲，而是價格下跌。原因在于汽車生產商主動降低了自己的利潤指標。同樣，房地產行業土地成本增加，也許開發企業會自降利潤指標消化成本，也許會將成本分攤到房價上。

　　中原地產研究部經理徐超表示：“此前房產開發計算成本沒有土地增值稅一項，若國家開征了，必然計入成本，以此定價必將引起房價的上漲。特別是那些供不應求的樓盤。”

　　影響房地產股：

　　兩市成交昨日首破1500億元

　　 土地增值稅進行清算的消息最大、最顯著的影響是股市，滬深股指房地產板塊昨日全線下跌，并拖累大盤雙雙大幅下挫。與此同時，兩市成交總量突破1500億元（分別成交983．65億元和524．82億元），創下有史以來的“天量”。

　　昨日，房地產板塊幾乎全線下挫，近20只個股跌停報收，其中包括萬科Ａ等龍頭企業。市場人士表示，由于房地產行業與金融等多個行業高度關聯，因此這一板塊的下挫直接對大盤形成拖累。

　　昨日，上證綜指以2828．40點高開后一路震蕩上行，午市開盤后更以2870．42點創下歷史新高。但隨后股指大幅“跳水”擊穿2800點整數關口，下探2742．59點后，以2778．90點報收，較前一交易日下跌1．49％，全天振幅高達4．53％。深證成指當日報收于7775．65點，較前一交易日跌幅達到2．84％。

　　□ 新聞鏈接

　　房地產還會有啥新政毋庸置疑，宏觀調控政策將對房地產市場有著巨大影響，但每一個政策都不可能同時限制地方政府、開發商和購房者，2007年房地產市場會圍繞著改變房地產發展模式、調整產品結構這個大思路進行，這就意味著絕大多數民眾有支付能力的住房產品將層出不窮。

　　征房產物業稅傳聞已久

　　

　　中國財政部相關負責人日前透露，中國物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。基本原則是，科學預測現行房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，使物業稅的總體規模與之保持基本相當。針對這一說法，許多研究者認為，這就意味著將過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批交納。作為一種針對不動產征收的稅種，它每年征收的稅金會隨著不動產市值或租金的變化而變化。

　　央行或于二季度再加息

　　2006年的兩度加息，仍不能促使房地產業降溫，是很多經濟學家感到頗為困惑的問題。因此，進入2007年，市場層面要求加息的呼聲日益高漲。但是，一季度因涉及中國傳統節日春節，按常規不會宣布加息，而進入二季度地方政府和發展商必將聯手推高樓價，試圖讓宏觀調控的作用功虧一簣，因此，在市場層面唯有加息，才能抑制投資過熱，保持經濟發展的常態化，同時配合政府出臺的新措施，抑制房價。

　　擬對大戶型開征保有稅

　　在日前舉行的90平方米住宅設計頒獎會上，建設部副部長劉志峰表示：今后將通過鼓勵小戶型設計、保有環節征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。這不僅僅是中低收入家庭的住房需求問題，而是國家宏觀調控的重要任務，也是我國人多地少，資源相對短缺的必然選擇。“我國目前的住宅主導戶型應該是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成為社會主流產品。”

　　住宅壽命不能低于50年

　　

　　目前，我國一些建造30來年的房屋都已破舊不堪，其原因就是偷工減料，質量很差，這樣的建筑帶來一系列的隱患。劉志峰表示：“目前住宅壽命短是我們最大的浪費，咱們國家的住宅壽命平均30年左右，而國外一些一百多年的住宅都能用。因此，設計中小戶型建筑使用不得低于50年，盡量達到70年。”

　　新標將核算最佳梯戶比

　　據介紹，目前，建設部正在編制《90平方米以下住宅設計要點》和《90平方米以下住宅設計標準》，不久就將出臺。這些規定將就中小戶型的建設制定一定的量化指標。這些規定將包括提高空間使用率，盡量減少專用走道的面積；廚房分為圍合的小面積有煙區和開放較大面積的無煙區；研究不同類型住宅的最佳梯戶比，將共攤面積減到最少等。劉志峰提出，住宅建筑應當留有改造的余地，多層建筑應留有增設電梯的可能性。

　　精裝取代毛坯控制成本

　　大量建設毛坯房住宅帶來的弊端太多，主要涉及個人在裝修時容易導致結構安全、環境污染、浪費時間和人力、產生很多建筑垃圾等問題。劉志峰說，從建筑成本上說，企業在裝修過程中，裝修的費用約占20%-25%，而個人裝修成本則在35%左右。為此，今后將提倡建精裝修的住房，逐步取代毛坯房。同時要讓精裝修房都滿意，首先要在設計、裝修費用等環節最大限度地優化室內使用，盡量實現菜單式裝修，滿足購房者需求。（綜合）

本報記者