全國清算土地增值稅

　　

　　國稅總局16日公布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從2月1日起，對全國房地產企業按30%-60%的稅率進行土地增值稅清算工作。

　　《通知》規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　《通知》要求，房地產開發項目全部竣工、完成銷售的，整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，直接轉讓土地使用權的，納稅人符合上述三種情形之一應進行土地增值稅的清算。

　　同時，對于已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的以及省稅務機關規定的其他情況，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　《通知》還規定，房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　□ 新聞背景

　　開發商以前少繳了

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率60%。

　　據介紹，但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可預征土地增值稅，結果這一“例外”規定被普遍使用。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1％至3％。這一稅率與房地產行業的高利潤明顯不符。

　　“清算制”使土地增值稅“恢復”到開發商應該繳納的水準，并不是新增稅負。專家表示，“不是現在要多繳，而是以前少繳了。”（綜合）

　　

　　□ 新聞鏈接

　　昆明目前征收率0.5%-1%

　　記者昨日從昆明市地稅局了解到，昆明目前按房地產開發企業銷售商品房所取得的營業收入來進行預征土地增值稅，普通房屋按0.5%的稅率征收，非普通房屋按1%的稅率征收。

　　目前，昆明市地稅局還沒有接到房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的具體通知。

　　樓市進入調控新階段

　　即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產市場調控的重要工具。

　　1月1日起，城鎮土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定的基礎上平均提高2倍，其中繳納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0．5元至10元調整為1．5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環節的“一費二稅”上調政策。2007年房地產市場稅費政策調控正式啟幕。

　　中國社會科學院副研究員尹中立認為，調整相關稅收政策對樓市

宏觀調控有著重要的現實意義，“中國的房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發揮。”

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為：“如果現有政策尚不足以把病（

房價逆調控高漲）治好，不排除物業稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產稅的70％至80％的比重，在我國實施也只是遲早之事。”

　　看來，加大稅費政策在2007年的房地產調控中的作用很可能還只是開始。（綜合）

本報綜合