買房族和租房族該如何應對宏觀調控?

　　買房：與其每月為房東打工，不如用這筆錢供房，而且買房對于資金的保存會更穩(wěn)妥

　　租房：不想做“房奴”，不低的月供不僅失去了平日該有的娛樂，更是成了工作機器

　　給我一個小小的家，一個蝸牛的家……無論是風和日麗還是風雨飄搖，對于打拼在

這個城市的人而言，無疑是一個恒久不變的夢想。

　　但有時候，這僅僅停留在夢想的層次而已。最近，國家公布了一系列意圖干預樓市的政策，涉及利率、首付比例、稅收等，與購房和供房成本息息相關。

　　那么，現(xiàn)在到底是應該買房，還是租房？

　　買房族故事

　　月入萬元小兩口是否該買房

　　小張和女朋友是大學同學，來廣州工作已有4年之久，他們都在某外企工作，兩人月收入在10000元左右，一直在五羊新城附近租著一套兩居室，每月的租金2000元。目前，兩人計劃著今年國慶結婚，買房的事自然提上日程，家里人也愿意給予10萬元作為支持，再加上自身15萬元的存款，小兩口就有25萬元可用作購房前期款。前幾天，他們看上了廣州大道南某樓盤一套80平方米的小三房，單價6500元/平方米。

　　有關專業(yè)理財人士為小張兩人算了一筆賬，到底該不該買這套房。

　　●買房：

　　該房總價為52萬(80×6500)，首期付30%即15.6萬，以貸款利率6.39%，貸款期限20年，貸款金額36萬元計算，小張每月需還款3000元，月還款額占月收入比為30%，屬于合理區(qū)間，月供并不會造成太大的經濟壓力。20年后，該房產就成為凈資產，若以2000元/月的租金出租，一年的租金收入為24000(2000×12)元，以房屋使用權限70年計算，小張租金收入可達120萬(24000×50)，除去期間租房中間期，50年的租金至少可達100萬。

　　●租房：

　　而若兩人不買房繼續(xù)租房，每月的租金2000元，20年的租房成本為48萬(24000×20)，加上20年的搬家費用以及中介費用，50萬元為最低租金消費。同時這種成本的支出是屬于消費性支出，隨著消費的終結不會產生任何價值。

　　買房理由一：生活更安定

　　住在東山區(qū)的陳小姐為3年以來的無數(shù)次搬家煩惱透頂了，她下定決心，無論如何要在這近兩個月內買下一套房，哪怕是去借錢，哪怕是二手房，哪怕只有40平方米，她說，只要有套自己的房，就安定了。

　　3年下來，陳小姐搬家次數(shù)不少于10次，今年初好不容易在單位附近找到了現(xiàn)在的這套三房單位，陳小姐住了一間面積最大的房，租金不過800元/月。誰料隔壁女孩突然搬走，房東舍不得空在那里，竟將房間租給男性，陳小姐和房東大鬧一番后不得不搬家。“每次搬家都有種被社會拋棄的感覺。”手頭有幾萬元積蓄的她正一邊向朋友借錢，一邊物色買房。

　　買房理由二：資金風險小

　　不少買房人士認為，買房相對股市以及握著現(xiàn)金去租房而引起的風險更小。海珠區(qū)某樓盤營銷總監(jiān)認為，房租和手中現(xiàn)有的資金是兩個變量，現(xiàn)在的1000元房租在未來可能會變成2000元或3000元，而目前的80萬資金在通貨膨脹的情況下，未來很有可能縮水為50萬甚至更低的購買力。

　　盡管廣州樓價目前處于高端狀態(tài)，給買家造成了一定的經濟困難，但在宏觀調控下，樓價大幅度下滑的可能非常小。因此，在土地供應量愈加有限和緊縮的情況下，買房對于資金的保存會更穩(wěn)妥，風險更小。

　　對號入座時下買房適合三類人群

　　業(yè)內人士分析，目前市場上不少樓盤都會在黃金周以及節(jié)假日期間推出特惠單位，自住需求比較強烈的人群可以考慮買房，但總體上廣州樓價仍然處于較高狀態(tài)，因此，專家建議，預備買房的人士必須慎重掂量自己的口袋，不可盲目攀比，非要大房子、一手房。

　　在經濟狀況非理想情況下，二手房也不應該完全排除在外。其中三類人群不妨參考專家建議，選擇最適合自己的置業(yè)方式。

　　單身白領：二手房先過渡

　　當下都市白領受教育程度普遍較高，他們以特有的敏感、細膩、靈活等優(yōu)勢逐漸在各個領域中得以大顯身手。隨著收入的不斷增加，在外漂泊的心總希望有個自己的窩。

　　但單身買房暫時只能考慮自己的實際情況，比如買在自己工作近的地方，一旦結婚后，所買下的房子未必能照顧到另一半工作的方便，加上單身白領必須自己承擔每個月的月供，因此，價格稍微低廉的二手房則成為單身白領不錯的過度選擇。專業(yè)人士提醒，值得注意的是，對于收入水平較高的單身白領而言，購房之后也許因為工作地點變動等其他不確定因素，影響房屋可能會轉手或出租，所以在購買房屋時還要兼顧其投資潛力。因此，最好選擇商圈成熟、購物便利區(qū)域買房，那樣出租時也會方便些。

　　大齡青年：市區(qū)小面積房

　　此類人群手頭已有了一定的積蓄，工作也相對較穩(wěn)定，因此，準備結婚的可以選擇城區(qū)的次新房，這樣的購房選擇余地還是相對比較大的。但同時還必須考慮到今后要養(yǎng)孩子以及買車等計劃，因此，為結婚而購置的房子并不需要太大。

　　美聯(lián)物業(yè)有關人士建議，海珠、天河等市中心地段的房價太高，但如果選擇80~90平方米的兩房或小三房單位也是夫妻倆能承受的，即便以后有了小孩，小三房也能滿足一家三口的需要。如果收入頗豐，有立刻買車的打算，建議這類人群不妨考慮番禺的洋房，不僅單價便宜，空氣環(huán)境也不錯。

　　多次置業(yè)：大膽購置豪宅

　　建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》日前明確：今后新建商品住宅項目中套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重必須達到70%以上，也就意味著今后市場上的大面積豪宅將十分稀缺。目前少數(shù)豪宅樓盤已開始出現(xiàn)提價的跡象。

　　專業(yè)人士建議，對于經濟實力非常雄厚的買家來說，不妨考慮購置豪宅，即使不自住，以后投資回報率也相當樂觀。該人士表示，即便投資豪宅也有竅門，選擇一些區(qū)域相對偏僻，但有市政利好的前景樓盤，這些高檔住宅目前價格相對較低，等今后市政配套齊全，市場上的大面積單位稀缺時，豪宅的升值幅度將立刻顯現(xiàn)。

　　租房族故事

　　懷念租房的快樂生活

　　小莊去年畢業(yè)，目前月收入3000元左右，在天河上班。

　　上個月她有了買房的念頭，但看了整整一星期的房子，天河、海珠等離上班近的地方樓價都在6000元/平方米以上。她只好瞄準白云區(qū)某樓盤一套50平方米的一房單位，總價20萬，父母給了6萬作為房子的首期，由于月收入不高，小莊只好做了30年按揭，貸款14萬，月供1000元。由于貸款時間長，以貸款利率6.39%來算，30年小莊要付出的利息就高達219304元。

　　●買房后：

　　從此，小莊過上了“房奴”的生活，每個月的物業(yè)管理以及水電費，加上1000元/月的月供，每月花在房子上的錢就多達1400元。此外，因為要轉車，交通費1天得8元，一個月下來240元。七七八八的費用支出，一個月下來小莊所剩無幾。生活的窘迫讓她時常懷念起以前租房的快樂生活。

　　●租房時：

　　買房前，小莊和另外一個女同事合租了一套1500元/月的三房單位，加上水電費用，每人每月不過支出600元左右。而且離單位又近，車費省下了不少，除了吃飯、買衣服的費用外，小莊每月至少還剩下800元。

　　租房理由一：省錢高房價夠我10年租金

　　在IT公司工作的羅先生認為，房價高漲，干嘛要給自己下個套呢？“我朋友前年買的房子，現(xiàn)在賣掉，一套房子至少能賺20萬。要是我現(xiàn)在買，根本不劃算。如果拿20萬元去租房，即便一年的房租2萬元，都夠我住上10年的。”因此，他認為，租房還可以減輕生活壓力，有錢不如做別的，絕對不做“房奴”。

　　中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘曾發(fā)表專文指出，2005年春節(jié)期間調查過的12個城市167個樓盤顯示，購房資金成本與租金比率均有所上升，房價漲幅依然大于租金增幅。因此，“2006年買房不如租房”，成為了租房族的宣言。

　　業(yè)內人士分析，現(xiàn)在房價的確過高，比如廣州市區(qū)近月的房價平均在7000元/平方米，一套90平方米的兩居室就要60萬元，如果首付12萬，貸款20年的話，月供是2300元，而在市區(qū)兩居室的租金最多只要1500元/月，若與人合租則更劃算，因此，比較之下月供比月租高出太多。

　　租房理由二：生活不想成為“房奴”

　　買房是好事，但不顧自己經濟實力盲目買房，使得買房的人在享受有房的心理安慰之時，生活質量卻大為下降：不敢輕易換工作、不敢娛樂、害怕銀行漲息、擔心生病、失業(yè)，更沒時間好好享受生活。“房奴”，就是房子的奴隸，工作賺的錢不是為養(yǎng)老婆、孩子，而是為了養(yǎng)房子。為了房子，他們背負上十幾甚至二十幾年的債務，不低的月供不僅讓他們失去了該有的娛樂，更讓他們成了工作機器……

　　而租房永遠不會成為“房奴”，租房一族可以自豪地說：“房子是為我服務的，而不是我為房子服務。”

　　租房理由三：心態(tài)租房的日子也很幸福

　　許多人認為，住在自己的房子里才會真正有家的感覺。小莊就對自己買房的行為后悔不已，不僅讓她背負了承重的經濟負擔，而且還失去了一切娛樂生活，想想之前和同事一起租房的日子其實也很幸福。但一種必須澄清的理念是，買房是改善居住條件的途徑，租房也是一條途徑。當租賃成為一種常態(tài)，生活就不會因為租房而變得不幸福了。

　　對號入座三類人更適宜選擇租房

　　買房與租房各有利弊，關鍵是要權衡個人實際經濟條件。

　　有專家指出，我國的住房自有率高居世界首位，城鎮(zhèn)家庭為80%，農村為100%。即便在發(fā)達國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年人剛參加工作便去購產權房，流行的住房時尚是先租房后買房的“梯度住房消費”模式。這是市場經濟社會中最被提倡的住房消費觀念。專家認為，對于三類人來說租房是更為理性的選擇。

　　1.初入職場的年輕人

　　據(jù)記者了解到，目前大部分買房的畢業(yè)生當中，父母提供購房首付的情況占絕大多數(shù)，盡管對于創(chuàng)業(yè)初期的購房者來說，為了提高居住品質，以父母提供首付的形式買房未嘗不可。但是一般來說，剛剛工作的年輕人月收入約在3000元左右，扣除生活費，一般每月手頭可以掌控的資金約1500元。就目前廣州租金價格來說，剛畢業(yè)的大學生還是租房、尤其是合租比較劃算。如果把父母養(yǎng)老的錢一下子花在買房上，無論從道義還是從風險角度來說，都不應該。

　　2.工作流動性較大人群

　　近年來，由于工作流動性的加大，換工作、跳槽已成為年輕人的家常便飯，在工作尚未形成相對穩(wěn)定的時候買房，一旦工作調動，出現(xiàn)單位與住所距離較遠的情況，則會由此產生一筆不菲的交通成本支出。理財專家表示，這類人群最好租一套房子或與人合租房子。因為沒有帶不走的固定資產，來去自由，可以一心發(fā)展自己的事業(yè)。

　　3.收入不穩(wěn)定的人

　　眾所周知，2004年底至今，貸款利率已出現(xiàn)三次上調，今年4月28日起央行上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%，5年以上由6.12%調整為6.39%；住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。利率再次上調，貸款人的經濟負擔增加，少則幾十元，多則數(shù)百元。而工作穩(wěn)定性差的人，如果不結合實際考慮經濟條件，一味盲目貸款買房，不僅會出現(xiàn)難以還貸的情況，還有可能因無法還貸而使房產被銀行沒收。

　　政策背景三大新政關乎購房費用

　　貸款利率再度上調。

　　中國人民銀行正式宣布從4月28日起上調金融機構貸款基準利率：一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。房貸5年以上貸款由6.12%調整為6.39%。同時，公積金住房貸款5年以上利率也由現(xiàn)行的4.41%調整至4.59%，上升了0.18個百分點。以一筆20萬元20年期的貸款為例，每月還款大約需要多還31.48元。

　　首付提高三成買房更難：6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。一些銀行相繼推出了提高首付比例，劃定高檔房門檻等房貸政策的細則。

　　二手房轉讓營業(yè)稅征收年限延長：6月1日起，根據(jù)建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，營業(yè)稅的征收期限從2年延長到5年。

　　租房與買房細算不同戶型的不同收益

　　買房劃算，還是租房劃算？對于這個問題，置業(yè)專家認為，應該根據(jù)自己的實際情況和需要，量力而行。而接受記者采訪的多位理財專家則認為，針對不同的消費群體，不同的戶型，其租或買的收益也不同。

　　小戶型資金回報6%買房不如合租

　　疑問：剛畢業(yè)是否該買個小戶型過渡？

　　小陳剛剛工作不到兩年，但希望有個屬于自己的小天地。近日他在海珠某樓盤看中一套40平米左右的小戶型，但自己沒有理財?shù)慕涷灒�到底應該盡早買房還是先租房過渡，一時難以定奪。

　　分析：

　　僅從經濟角度考慮，判斷買房租房哪個更合算，簡單的辦法是比較資金回報率，回報率越低，說明租房成本遠遠低于買房成本。

　　不妨以該套總價為30萬元的房子來計算一下資金回報率：

　　假設此套房子每月租金是1000元，則其年租金回報率是4%(1000×12/300000＝0.04)；就算月租金能達到1500元，其年租金回報率是6%(1500×12/300000＝0.06)，還沒有計算購房需要付出的稅負、家具、裝修等成本。

　　專家建議：

　　廣州工商銀行理財分析師黃芳指出，一般來說，剛剛工作的年輕人月收入在3000元左右，扣除生活費，一般每月手頭可以掌控的資金約1500元左右。就目前廣州的租金價格來說，剛畢業(yè)的大學生還是租房、尤其是合租比較劃算。

　　中戶型首付20萬買房15年可省6萬元

　　疑問：購80平方米中戶型需什么收入水平？

　　小黃夫婦工作已經5年之久，兩人月收入在12000元左右，每月付出租金1500元。

　　目前小兩口計劃買房，家里人愿意給予10萬元作為支持，而自身已有15萬元的存款。但由于加息影響及預期，小兩口對是否購房一直猶豫不決。

　　分析：

　　按照目前國際貸款購房的一個基本原則，月還款額占月收入的30%~40%比較合理。為此，小黃夫婦的貸款購房額度在45萬元到60萬元比較合適，以目前廣州樓市的市場平均價(7000元左右)，樓房的購置面積大概在80~90平米左右比較合適。

　　具體操作：

　　以貸款利率5.51%、貸款期限15年、貸款金額45萬元計算，小黃夫婦每月需還款3679.26元，月還款額占月收入比為30.66%，屬于合理區(qū)間；以貸款利率5.51%，貸款期限20年，貸款金額50萬元計算，小黃夫婦每月需還款3442.26元，也屬于合理區(qū)間。

　　由于小黃夫婦目前已經擁有15萬的儲蓄，家人還會支持10萬，同時自身的經濟收入也比較可觀，短時間也沒有購車計劃，為此，其購房總價可以在60~70萬左右。

　　專家建議：

　　中原地產分析師陳偉雄分析建議小黃夫婦應放棄租房，轉入買房。

　　小黃夫婦一年的租房成本為18000元，15年為27萬，同時這種成本的支出是消費性支出，不會產生任何價值。

　　如果購買一套65萬的房產，首付20萬，貸款45萬，年限15年，則15年的還款利息支出為212267.51元，相比15年的租房成本少支出近6萬元，并且這種利息成本的支出是源于價值積累而產生的，房產仍然存在于投資的價值。

　　大戶型投入35萬元買百萬大屋不合算

　　疑問：收入殷厚要住大屋，買還是租合算？

　　張女士從事服裝經營，月收入較豐厚，手頭有35萬元存款，丈夫想買一套100萬元左右、地段比較好(如珠江新城附近)的兩居室，但張女士認為租房更劃算。

　　分析：

　　如果買房，用20萬元做首付，剩下80萬元分20年按揭貸款，利率按5.51%計算，約50萬元利息，月供約5400元。加上

　　若租房，假設所租房條件與所買房子相當，月租金約為5400元。這樣，張女士可以把35萬元存入銀行，5年期整存整取利息為3.6%，20年后得到利息(扣利息稅后)25萬元，共得到60萬元。

　　具體操作：

　　買房第10年時由于需要裝修，花了10萬元進行重新裝修和置換新家具。租房第10年時同樣有10萬元，由于裝修都是房東的事，把10萬元存銀行，10年又得到13萬元。

　　買房每年付物業(yè)費250元×12月=3000元，共攤面積水電費30元×100平方米=3000元，共6000元，20年共計12萬。由于該兩項費用由房東負擔，12萬元存銀行保守估計在第20年時將得到15萬元。

　　專家建議：

　　這樣買房在第20年時還清了所有貸款，拿到了