善用各種投資理財(cái)工具　房奴也快樂(lè)

　　今年初央行宣布貸款加息27個(gè)基點(diǎn)，此后公積金貸款也上調(diào)了18個(gè)基點(diǎn)，雖說(shuō)央行用意在于抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，包括抑制高企的房?jī)r(jià)，但對(duì)不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首先要面對(duì)的就是加息后房貸利息支出的增加。

　　善用各種投資理財(cái)工具 "房奴"也快樂(lè)

　　房子是所有人生活的必需品，但是眼見(jiàn)著房?jī)r(jià)一天一天地漲，對(duì)于按揭買(mǎi)房的人被戲稱為"房奴"。誠(chéng)然，月供已經(jīng)成為他們生命中不能承受之重，努力工作卻大部分時(shí)間是在為銀行打工，專家把這種現(xiàn)象定義為"房貸抑郁癥"。

　　許多人認(rèn)為每月的工資扣除房貸和日常生活開(kāi)銷之后所剩無(wú)幾，除了存進(jìn)銀行沒(méi)有別的選擇，事實(shí)上，

　　月供應(yīng)低于月收入40%

　　目前，不少人在貸款購(gòu)房后感覺(jué)到生活壓力很大，實(shí)際上，這是月供占月收入的比例過(guò)大所導(dǎo)致的結(jié)果。按照國(guó)際慣例，月還款的額度不應(yīng)該超過(guò)家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內(nèi)，原有的生活品質(zhì)不會(huì)受到太大影響，個(gè)人也不會(huì)覺(jué)得壓力過(guò)大。但如果超過(guò)40%，就不同了，尤其是收入單一的家庭會(huì)很明顯地感受到壓力。

　　另外，在貸款購(gòu)房前，務(wù)必留出家庭3-6個(gè)月的生活支出和3-6個(gè)月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以準(zhǔn)備2張信用卡，以備不時(shí)之需。同樣，在決定到底付多少首付的時(shí)候，也要考慮在購(gòu)房后的一年到兩年內(nèi)家庭有沒(méi)有大的支出，另外還要把

　　還貸方式須合理選擇

　　今年初央行宣布貸款加息27個(gè)基點(diǎn)，此后公積金貸款也上調(diào)了18個(gè)基點(diǎn)，雖說(shuō)央行用意在于抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，包括抑制高企的

　　理財(cái)專家指出，對(duì)于貸款利率上調(diào)，其實(shí)也沒(méi)必要談"貸"色變，畢竟上調(diào)幅度所增加的還款負(fù)擔(dān)是有限的。因此，完全可以根據(jù)自己的情況適當(dāng)調(diào)整打理家財(cái)?shù)乃悸罚�靈活利用銀行推出的貸款新政策應(yīng)對(duì)貸款利息上調(diào)。

　　目前銀行推出的貸款新政策包括"固定房貸利率"，就是與銀行約定一個(gè)固定利率和期限，在約定期限內(nèi)，不管央行的基準(zhǔn)利率或市場(chǎng)利率如何調(diào)整，消費(fèi)者的貸款利率都不會(huì)"隨行就市"。在還款方式上，為了減輕利息負(fù)擔(dān)，可以采用"雙周供"還款方式，雖然增加還款的頻率但每月還款額是不變的，累積下來(lái)可以節(jié)省上萬(wàn)元的利息。新貸款可以選擇這種還款方式，老貸款也可以"月供"改"雙周供"，但手續(xù)上會(huì)相對(duì)麻煩一些。此外還有"寬限期還款法"就是給貸款人一個(gè)償還本金的暫緩期，其優(yōu)勢(shì)是可以減輕貸款之初的還貸壓力，從而減少按揭貸款對(duì)生活帶來(lái)的影響，特別是在利率上調(diào)、貸款人負(fù)擔(dān)相對(duì)較重的情況下，采用寬限期還款法會(huì)使家庭生活更加從容。 低風(fēng)險(xiǎn)投資可適當(dāng)參與

　　對(duì)于一次性有額外收入的房主可以考慮提前還貸，少給銀行打工。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式。不過(guò)如果拿這筆資金進(jìn)行投資獲得的收益比房貸利率要高，這時(shí)候可不必急于償還貸款。目前部分偏股型基金和集合理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品收益率都超過(guò)5%，與其把錢(qián)還給銀行，還不如利用它為自己取得更高的回報(bào)。

　　而對(duì)于每月固定收入的工薪階層，投資一些風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)相對(duì)存款利息要高的理財(cái)產(chǎn)品也可以減輕不少房貸的壓力。如人民幣理財(cái)產(chǎn)品、貨幣市場(chǎng)基金、債券基金和保本基金等，投資這些理財(cái)產(chǎn)品本金較安全，雖然給出的收益率都是預(yù)期收益率，沒(méi)有絕對(duì)的保證，但實(shí)際上收益率波動(dòng)范圍并不大，而且收益率要比銀行存款利息高。

　　-個(gè)案

　　如何實(shí)現(xiàn)提早還貸？

　　案例：王先生剛結(jié)婚按揭買(mǎi)了房子，花光了手中的積蓄，每月要還2000元的房貸，貸款期限是20年。王先生家庭每月收入8000元左右，每月日常支出在3000元左右，扣除房貸后，每月實(shí)際節(jié)余3000元，夫妻二人都有基本的保險(xiǎn)，每年有大約10000元的其他收入。由于沒(méi)有了積蓄，家庭的整體承受風(fēng)險(xiǎn)的能力較低，王先生在投資上趨于保守；現(xiàn)金流穩(wěn)定，但較小；想通過(guò)理財(cái)盡快提前還完房貸。

　　理財(cái)專家建議：考慮到王先生保守的投資理念和目前的經(jīng)濟(jì)狀況，可以選擇的投資品種有銀行存款、貨幣市場(chǎng)基金、國(guó)債。對(duì)于其家庭每年46000元的凈節(jié)余，我們建議定期定額投資國(guó)債和基金。

　　具體的比例為，建議50%作國(guó)債投資，從流動(dòng)性考慮，建議選擇交易所國(guó)債市場(chǎng)，到期期限在3年左右的中短期國(guó)債為宜，目前收益率在3%左右，每半年投資一筆，滾動(dòng)操作，這樣，就實(shí)現(xiàn)了每半年都投資國(guó)債，每半年都有國(guó)債到期。40%投資貨幣市場(chǎng)基金，貨幣市場(chǎng)基金收益率為2%左右，是活期儲(chǔ)蓄的替代品，天天計(jì)息，按月分紅，可以隨時(shí)買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有任何費(fèi)用，而且免利息稅。其余的10%作銀行定期儲(chǔ)蓄作為家庭應(yīng)急備用金。

　　通過(guò)這樣的穩(wěn)健投資規(guī)劃，以每年2.5%的投資收益率計(jì)算，7年后，王先生就能輕松地提前還完房貸了。-新動(dòng)向

　　銀行爭(zhēng)相為房貸創(chuàng)新

　　◎提前還款與自動(dòng)額度授信

　　廣發(fā)銀行前不久推出的家多好理財(cái)型房貸，在提高房貸辦理效率的基礎(chǔ)上，通過(guò)理財(cái)?shù)窒ⅰ⒋姹镜仲J等方法，為買(mǎi)樓人實(shí)現(xiàn)利息"減負(fù)"。貸款人在歸還房貸后，還無(wú)需重新辦理手續(xù)，就能自動(dòng)獲得同等額度的授信貸款。該種按揭方式，將提前還款與自動(dòng)額度授信結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了存款等額沖減貸款，這樣本金越來(lái)越少，利息自然也就降低。

　　具體操作：擁有該儲(chǔ)蓄賬戶可申請(qǐng)把該賬戶上的存款自動(dòng)用于提前償還貸款本金。每月20日，當(dāng)申請(qǐng)人的存款達(dá)到1萬(wàn)元的整數(shù)倍后，即可自動(dòng)劃轉(zhuǎn)資金用于提前還貸。提前還款后，申請(qǐng)人還能獲得等額的個(gè)人綜合授信，并且各期提前還款額可全額累加授信，額度1年1定。貸款人的還款賬戶在保留最低金額后，還可按月將剩余金額自動(dòng)轉(zhuǎn)入定期賬戶進(jìn)行理財(cái)，獲得比活期存款更高的回報(bào)。

　　◎貸款本金分段償還

　　民生銀行推出的組合還貸法，是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長(zhǎng)曲線，為借款人"量身定做"的還款方式。它是將貸款本金分段償還，根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算利息的還款方式。

　　具體操作：將整個(gè)貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個(gè)階段的還款年限。比如收入較少的時(shí)候就少安排還款本金，收入穩(wěn)定豐厚的30-45歲，就多安排還款本金等。還款期間，每個(gè)階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計(jì)算每月償還額，未歸還的本金部分按月計(jì)息，兩部分相加即形成每月的供款金額。組合還款可根據(jù)借款人未來(lái)的收入變化，靈活安排其每期供款額；依據(jù)借款人支出的變化，合理調(diào)整借款人的每期供款額。

　　-小貼士

　　購(gòu)房前三步驟

　　第一步

　　評(píng)估自家財(cái)產(chǎn)。購(gòu)房前，要對(duì)自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的評(píng)估，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤(pán)，這要比找定房子再算價(jià)錢(qián)明智得多。首先，買(mǎi)房前要清算一下自己家的現(xiàn)有資金，包括存折、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票、可以上市出售的舊房或押舊買(mǎi)新的舊房等等。然后考慮你的付款方式，考慮你所能支付的首付款，進(jìn)而考慮你所購(gòu)買(mǎi)的房子的總價(jià)。算計(jì)時(shí)不能"滿打滿算"，一定要預(yù)留入住后的裝修費(fèi)用、房屋維修資金和稅費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及當(dāng)年家庭的重大開(kāi)支，如孩子的教育費(fèi)用、高齡父母的醫(yī)療費(fèi)用等等。

　　第二步

　　計(jì)算購(gòu)房后的家庭收支狀況。計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來(lái)源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話費(fèi)、正常生活開(kāi)支、娛樂(lè)教育費(fèi)用、父母醫(yī)療費(fèi)用等。如年輕的兩口子預(yù)備買(mǎi)房后"添丁加口"，一定不要忘了預(yù)留一筆育嬰的大費(fèi)用。根據(jù)購(gòu)房后家庭收支情況的預(yù)算，確定自己能支付的月供，避免出現(xiàn)買(mǎi)房后生活負(fù)擔(dān)加重的情況。

　　第三步

　　結(jié)合"財(cái)務(wù)情況"計(jì)算購(gòu)房總價(jià)。算好自己家的賬后，你大概對(duì)自己到底能買(mǎi)多少錢(qián)的房子心里有一個(gè)"大數(shù)"，但對(duì)自己到底應(yīng)該買(mǎi)多少錢(qián)的房子其實(shí)還不清楚。大多數(shù)買(mǎi)房人常犯的毛病是只考慮單價(jià)，不考慮總價(jià)。應(yīng)先考慮價(jià)格，后考慮面積，換句話說(shuō)，就是先明確需求面積，由面積來(lái)核算承受總價(jià)；單價(jià)對(duì)買(mǎi)房人而言，其實(shí)并沒(méi)有多大意義。有的人不考慮需求面積，看單價(jià)低就買(mǎi)，結(jié)果買(mǎi)了較大的房子，入住后勢(shì)必導(dǎo)致居住空間浪費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等負(fù)擔(dān)也要高出一大塊。