上海市房地產(chǎn)演繹新圍城 李嘉誠(chéng)等港商大舉進(jìn)入

　　房地產(chǎn)商“進(jìn)”“退”之間，其實(shí)也勾畫(huà)了一座城市房產(chǎn)演進(jìn)的路線圖。

　　★《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 唐韻/上海報(bào)道

　　國(guó)際五大地產(chǎn)顧問(wèn)之一的第一太平戴維斯2月底發(fā)布的最新報(bào)告顯示，受良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、強(qiáng)勁的寫(xiě)字樓需求以及寫(xiě)字樓項(xiàng)目高入住率的刺激，上海2005年寫(xiě)字樓租金上漲了20%。與之形成鮮明對(duì)比的是，上海城區(qū)住宅項(xiàng)目的房?jī)r(jià)下跌了約5%，郊區(qū)更是下跌了15%至20%。

　　與這一跌一漲相對(duì)應(yīng)，原本集中于上海的新加坡房產(chǎn)商開(kāi)始分散投資風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求“均衡”；而以李嘉誠(chéng)、郭炳湘為首的港資房產(chǎn)商卻大舉入滬，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)查，截至2006年3月，港資在一年之內(nèi)向上海房地產(chǎn)投入的資金就高達(dá)200億元。

　　這個(gè)數(shù)字還在不斷增加。

　　新加坡房產(chǎn)公司且戰(zhàn)且退

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，淡馬錫控股的嘉德置地、吉寶置業(yè)，以及大華置業(yè)、國(guó)浩置地、先得坊產(chǎn)業(yè)、新加坡政府投資公司……，這些在新加坡名噪一時(shí)的房產(chǎn)公司，在十年之內(nèi)都已經(jīng)進(jìn)軍中國(guó)，而且大多將上海作為投資首選。菊?qǐng)@、江臨天下、匯豪天下、復(fù)地香堤苑等高品質(zhì)住宅項(xiàng)目均出自新加坡房產(chǎn)商的手筆。

　　不過(guò)，越來(lái)越多的現(xiàn)象表明，新加坡房產(chǎn)商們正在努力分散投資。

　　淡馬錫控股52%的嘉德置地，過(guò)去十年在上海投資超過(guò)100億人民幣，占其在中國(guó)總投資的70%以上。時(shí)過(guò)境遷，嘉德置地旗下專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凱德置地新上任的副總裁廖茸桐，卻正在北京忙著招兵買(mǎi)馬，“均衡”成為他的戰(zhàn)略核心。

　　從2005年1月開(kāi)始的15個(gè)月內(nèi)，凱德置地在北京投入了80億元，也就是說(shuō)，凱德置地去年以來(lái)在北京的投資，就接近于十年來(lái)在上海的投資。而幾乎在相同的時(shí)間里，他們向摩根士丹利出售了在上海兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一進(jìn)一出，讓凱德置地迅速實(shí)現(xiàn)從上海到北京的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

　　“我們將實(shí)現(xiàn)以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)、以北京為核心的環(huán)渤海地區(qū)以及以廣州為核心的珠三角地區(qū)的均衡發(fā)展�！绷稳淄┫颉吨袊�(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

　　淡馬錫控股的另一家新加坡房產(chǎn)公司吉寶置業(yè)的情形和嘉德置地類(lèi)似。

　　2005年2月，吉寶置業(yè)開(kāi)發(fā)的“靜安豪景苑3”開(kāi)盤(pán)，111套房源幾乎在數(shù)天之內(nèi)就被搶購(gòu)一空,均價(jià)為25171元/平方米。但7個(gè)月之后，“靜安豪景苑4”開(kāi)盤(pán)時(shí)僅售出17套。不得已，吉寶置業(yè)推出了“首付30%,余款交房時(shí)付清”的促銷(xiāo)方法。2006年3月，吉寶置業(yè)在北京的旗艦產(chǎn)品—季景·沁園新實(shí)樓樣板間正式開(kāi)放，這似乎標(biāo)志著吉寶置業(yè)這家新加坡第三大上市房地產(chǎn)公司的投資策略正在“北漂”。

　　“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格接下來(lái)還會(huì)有下降空間。” 國(guó)浩置地中國(guó)區(qū)總裁李慧敏也曾對(duì)媒體如是表示。不過(guò)在淮海路上的國(guó)浩置地上�？偛坷�，記者卻難以見(jiàn)到這位著名的前新加坡小姐。

　　“外地的項(xiàng)目很多，老板一直在出差，一個(gè)月在上海沒(méi)幾天。” 國(guó)浩置地一位工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“未來(lái)3-5年內(nèi)，國(guó)浩對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的投資額將翻番，達(dá)20億美元。但不會(huì)再集中在上海的住宅項(xiàng)目上。”

　　記者隨后又采訪了新加坡花莎尼集團(tuán)旗下的先得坊產(chǎn)業(yè)，其中國(guó)總經(jīng)理陳建頻也透露，他們正在北京、重慶、西安等地尋找新的投資項(xiàng)目。

　　港資全面反攻

　　與新加坡房產(chǎn)商分散投資的趨勢(shì)相反，港資房產(chǎn)商們的大舉進(jìn)入似乎在滬市房產(chǎn)中如魚(yú)得水。

　　2005年11月，李嘉誠(chéng)的和記黃埔力壓太古、新鴻基、百聯(lián)、華潤(rùn)等財(cái)團(tuán)，以46億的天價(jià)成為上海陸家嘴“新地王”，其建筑面積總量約38萬(wàn)平方米，拉開(kāi)了港資進(jìn)軍上海地產(chǎn)的序幕。對(duì)價(jià)之后的陸家嘴(上海，600663)一天之內(nèi)暴漲30%，滬深股市上其他的上海房地產(chǎn)股也呈現(xiàn)整體走強(qiáng)趨勢(shì)。

　　2006年3月，郭炳湘旗下的新鴻基執(zhí)行董事黃植榮對(duì)外宣布，公司花費(fèi)2.49億美元獲得的浦東陸家嘴中心區(qū)美食城項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工，主要興建寫(xiě)字樓及酒店。目前該地塊的拆遷工作已基本完成，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資在70-80億港元。而就在8個(gè)月前，新鴻基還以31.85億元的價(jià)格拿下張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東6萬(wàn)多平方米的濰坊新村地區(qū)頂級(jí)濱江地塊，并創(chuàng)下當(dāng)時(shí)上海土地出讓的最高價(jià)，樓板價(jià)達(dá)到了2萬(wàn)元／平方米左右。另外，作為后續(xù)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新鴻基以36億元拿下的“襄陽(yáng)路市場(chǎng)”地塊，也是一個(gè)在上海被萬(wàn)眾矚目的“大手筆”。

　　3月2日，董建華家族旗下的香港上市公司東方海外(國(guó)際)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，上海市長(zhǎng)寧區(qū)88街坊32/8丘地塊(東華大學(xué)長(zhǎng)寧路分校地塊)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)即將正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)總投資近20億元。

　　另外，香港上市的招商局集團(tuán)計(jì)劃2006年在陸家嘴區(qū)域再蓋一座招銀大廈；金光紙業(yè)與香港建設(shè)以35億元聯(lián)手獲得北外灘國(guó)際航運(yùn)中心項(xiàng)目；中信泰富與中船集團(tuán)簽署協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)陸家嘴中心區(qū)域二期共90萬(wàn)平方米的超級(jí)項(xiàng)目，幾乎將陸家嘴辦公樓面積翻番；今年，港股嘉里建設(shè)將聯(lián)合香格里拉等企業(yè)在浦東陸家嘴金融區(qū)一塊面積約5.89萬(wàn)平方米的地塊上，開(kāi)發(fā)一個(gè)包括酒店、辦公樓及商業(yè)配套設(shè)施等在內(nèi)的綜合項(xiàng)目，總投資約40億元。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》調(diào)查，截至2006年3月的一年之內(nèi)，港商在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額已經(jīng)高達(dá)200億元。

　　“港”進(jìn)“新”退的背后

　　以李嘉誠(chéng)和郭炳湘為首的港商此番大舉涌入滬市，采用的套路與新加坡資本完全不同，他們有意避開(kāi)了“泡沫中”的高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而投向更具利潤(rùn)空間的商業(yè)地產(chǎn)。

　　在上海頂級(jí)CBD商圈(南京路—淮海路)內(nèi)，高級(jí)購(gòu)物中心和甲級(jí)寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)80%都由港商經(jīng)營(yíng)，而香港的六大房地產(chǎn)集團(tuán)—長(zhǎng)實(shí)及和黃、新世界中國(guó)、恒基中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)，已悉數(shù)進(jìn)入上海，各踞一方。上海的商業(yè)地產(chǎn)在港資的推動(dòng)下炙手可熱。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“目前是港資開(kāi)發(fā)商赴滬投資的第二波高潮(第一波在1993～1995年)。盡管上海的土地價(jià)格上漲迅速，但港資開(kāi)發(fā)商依然有很大的運(yùn)作空間。2005年，上海高檔商業(yè)地產(chǎn)在重壓下的‘抗跌表現(xiàn)’更增強(qiáng)了海外投資者的信心。”

　　據(jù)第一太平戴維斯的研究報(bào)告，2005年前三個(gè)季度，上海市中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)共上漲15%，上升幅度甚至超過(guò)寫(xiě)字樓復(fù)蘇初期租金大幅上揚(yáng)的階段。而就上海整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2005年租金已經(jīng)上漲了20%，這已是上海寫(xiě)字樓租金連續(xù)兩年保持15%～20%的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2006年仍將保持此增幅。

　　相反，新加坡投資者所偏好的中高檔住宅項(xiàng)目卻在我國(guó)2005年調(diào)控重壓下倍受沖擊�！吧虾３菂^(qū)房?jī)r(jià)下跌約5%，郊區(qū)為15%至20%，這些數(shù)字來(lái)自上海官方的地產(chǎn)交易中心。但一些住宅樓—特別是在高端住宅市場(chǎng)—的價(jià)格則跌逾30%”。2月14日，摩根大通(JPMorgan)對(duì)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》透露的信息，頓時(shí)令新加坡資本市場(chǎng)上的“上海概念”掉價(jià)不少。

　　在 3月中旬舉行的“2006上海之春房展會(huì)”上傳出的信息更令高檔住宅開(kāi)發(fā)商心寒：由于境外長(zhǎng)線投資需求銳減，市中心中高端住宅樓盤(pán)的目標(biāo)客戶大幅縮減。2006年，上海新增住宅商品房供應(yīng)量至少超過(guò)3000萬(wàn)平方米，需求的增長(zhǎng)卻十分有限。

　　而讓原本集中于上海的新加坡資本轉(zhuǎn)向全國(guó)尋求均衡的理由還有一個(gè)，那就是宏觀調(diào)控之后各地房地產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范透明的運(yùn)作體制。

　　“上海樓市的特點(diǎn)是透明和公平競(jìng)爭(zhēng)，因此受到海外投資人的追捧。調(diào)控后，其他城市房產(chǎn)市場(chǎng)更透明的操作環(huán)境使外資重新燃起了投資熱情，這也是新加坡資本積極跟進(jìn)的主要原因�！蔽覑�(ài)我家租賃有限公司上海虹口店經(jīng)理佘義峰對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。