深圳世貿商城返租營銷 場內商鋪是蜜糖還是毒藥

　　買下世貿商城踏上解套征途

　　106個商鋪，共套牢小業主逾2億資金

　　編者按

　　1997年前后，一種叫“返租回報”的商鋪營銷模式在深圳、廣州等城市興起。這種方式極具誘惑力之處在于“先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報”的方式。1999年，深圳世貿商城就以這種方式發售場內商鋪，盡管價格不菲，但仍引來買家追捧。然而，小業主們一場投資之旅卻漸變成了痛苦“解套”的漫漫征途。

　　投資場內商鋪在深圳也有不少成功案例，例如賽格電子配套市場、羅湖商業城等。場內商鋪，到底是毒藥到是蜜糖？小業主們應該注意哪些風險，本版將為讀者一一細解。

　　【本報訊】3月26日上午，在世貿商城舉行的第一次業主大會上，一名業主在爭吵中掄起折疊椅要打人。這次會議目的想延長招商期限，但多數業主卻呼吁這家招商公司立即“下課”。究竟什么原因讓個別商鋪業主大動肝火？

　　“十年收回投資”美夢落空

　　世貿商城1999年發售，當年在華強商業圈引起震動。一樓靚鋪要6萬元／平方米(建筑面積)，二樓要4萬元／平方米(建筑面積)。當時，開發商稱業主10年左右可收回投資。為使業主放心，開發商許諾代理經營商鋪3年，每年返租8%至12%。其后3年，這些承諾都兌現了。2002年，商鋪經營開始下滑，2003年基本停止營業，小業主們每年10%左右的投資回報美夢落空。

　　眾業主奮力自救

　　業主成先生說，商廈開發商因經營不善，現在成為一個“負債累累”的公司。找它也沒有什么用。只能靠業主自救。去年，深圳一家知名百貨商愿意接手經營，租期十年，條件是要得到全部106個鋪位的業主100%授權。由于租金遠達不到業主們預期的回報率，少數業主不同意，此事只得作罷。

　　后來，兩位業主成立招商公司，眾業主通過協議，許諾這家招商公司以出租公共部分的收益支付招商成本，合同期半年。然而，合同期過了，招商失敗。兩位業主又試圖聯合一家商業策劃咨詢機構，進行另一輪招商。開這個會，就是咨詢業主是否同意新的招商項目。但遭到大部分業主反對。多數業主同意成立業主委員會，實行利益共享，風險共擔。負責招商的那位業主臉上掛不住了，狠狠對臺下眾業主說：“你們誰有本事招來商家，我給他磕頭！”說完甩手走了。

　　經商高手紛紛中招

　　胡女士當年本來在華強北現代之窗買了一個商鋪，租金頗豐。為了買世貿商城，她把那個商鋪賣掉，再從銀行貸款400萬元買了三個攤位。她如此形容自己的產權，“沒有隔墻，連分隔線也沒有，但看圖紙大概知道在哪里。”商城停止返租后，她欠銀行連本帶利共33萬元。為了不留下不良信用記錄，最近她“拆東墻補西墻”，拿住房做抵押，貸款還掉了商鋪按揭。

　　廣東生意人黃先生當年也揮金買了兩個商鋪，一次性支付360萬元。但說起收回投資，他苦笑著搖頭。成先生花100多萬元買了一個鋪位，以為今生無憂了，現在每月按揭近3萬元。他說，按那家百貨商的租金，他的投資要70年才能收回來。有幾十個業主干脆不交按揭了，把鋪位產權交給了銀行。在銀行拍賣中，這些商鋪能賣到原價的1／4就不錯了。這些成功的商人，為什么都往這里投資呢？業主劉先生說，“當時的商鋪營銷太成功了，很難看出其中的風險。”

　　中海物業管理公司世貿大廈管理處也苦不堪言。管理處主任家衛軍嘆道：“從2003年起就沒有在這些商鋪上收到過物業管理費。”

　　產權式商鋪已走到盡頭

　　“世貿商城在全市具有典型性，說明場內產權式商鋪蘊含很大的風險，已經走到盡頭了。”方略房地產研究中心主任茅巍對此評論說。

　　世貿商城的問題也引起社會關注。就在業主大會召開的當天，本報發表人大代表鄧志榮的建議：《“蒙塵的珍珠”何時重煥光彩》。他建議政府有關部門認真進行市場調查分析，找準定位，引進世界品牌機構使“世貿商城”煥發青春。

　　世貿商城一二樓的商鋪面積分別為1600平方米和3300平方米。據估計，業主們總共投資了超過2億元。商鋪閑置，對業主們是煎熬；對政府來說，盤活這個商城，等于為醞釀已久的華強南商業圈走活了一顆關鍵的棋子。

　　新聞透視

　　場內商鋪存在致命弱點

　　產權分散不利于招商和管理商家有心接手也很難保障固定回報

　　【本報訊】面臨著與世貿商城同樣問題的商業大廈在深圳還有不少。方略房地產研究中心主任茅巍透露，南山南景苑下面的一二樓商鋪，在曼哈商城撤走后，現在已經關閉，正在努力招商。正在經營百貨業的某商廈年回報率也只有6%左右，而且租期滿后如何經營也是未知數。探索解套之道，是當前深圳很多商鋪投資者面臨的問題。

　　茅巍說，“返租回報”作為一種地產營銷模式，是于1997年左右在廣州、深圳等城市開始興起的。其形式多樣，包括“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，都是以“先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場，并由此推高鋪位價格。“返租回報”最大的問題是返租期滿了之后如果沒有固定的大商家入駐，整個商城產權就分散在若干個小業主手中。產權分散導致不利于管理，即使有商家接手也很難保障有固定的回報。從實際效果看，開發商以8%到12%的回報率吸引買家，如果整體出租給超市、百貨，租金一般在20元至40元／平方米之間，很難達到業主預期。

　　世貿商城商鋪業主們推選了業主聯合會代表，準備由這些人負責招商，不再經過任何中介。但招商主體沒有公司化，無法運作。必須由所有業主共同組成一家股份公司，使產權股份化。股份公司委托一個專業機構進行招商，收益按股份大小分配。這樣便可以解決100%授權難題。

　　然而，另一個難題出現了：業主們是憑商鋪面積入股還是憑投資額入股？因為每個人買入價差別很大，很難統一股份標準，操作起來難度較大。

　　茅巍說，現在深圳商業地產應該觀念更新了，不能再靠返租回報吸引投資者了。

　　權威解釋

　　深圳明令禁止以“返租回報”作誘餌

　　【本報訊】2001年6月，建設部正式實施《房地產銷售管理辦法》，禁止“以返本銷售和售后包租的方式”，但只限于未竣工的房屋。

　　對于已竣工的樓盤，這樣的禁令是否還有效？記者采訪了深圳市國土和房地產資源管理局市場處處長李東。

　　李東說，對以“返租回報”為口號銷售樓盤的做法，我們的態度是明確反對的。這是為了防止中小投資者的權益受到侵害，這種做法對業主來說蘊含著極大的風險。能兌現承諾固然好，問題是很多開發商無法兌現。開發商返租業主們的商鋪后往往是跟大商場合作實行整體出租，因商業回報率較低，不可能開出很高的租金去兌現承諾。這樣一來，開發商就得自己掏錢補足差額；一旦資金鏈崩斷，開發商很可能會把損失轉嫁給廣大業主。

　　去年3月，深圳市為規范房地產市場，重申不允許返租銷售，并進行了房地產廣告專項治理。李東說，建設部的禁令只強調了預售樓盤不可以這樣做，從控制商鋪投資風險的角度講，現售階段的樓盤也不能那樣宣傳。

　　李東說，如果商鋪投資者明知國家和深圳有這個規定，還聽從一些開發商的違規宣傳買了這樣的商鋪，指望著“返租回報”，出了風險也只能自己承擔。

　　至于場內商鋪產權不清的問題，李東說，場內商鋪的產權也可以分得很清楚。房地產測量部門對很多大商場的虛擬分割或是實體分割，都要求打地釘，讓各業主知道自己的“地盤”在哪里，有多大。這樣，一鋪多賣就很難操作。

　　專家建議

　　場內商鋪是雞肋 經營不易解套難

　　業內人士如何看待投資商鋪呢？深圳市思特商業地產運營管理有限公司董事長羅海波一語道破：場內商鋪最好別買，買了以后經營不易，解套更難。

　　羅海波仍然記得，當年很多商廈以這個口號吸納了大量的社會資金，有的地方還出現瘋搶的局面。但去年以來，這種銷售方式漸漸冷落。而一些曾經這樣做的發展商也很受傷，補償金付了不少，業主投訴卻沒完沒了，也不敢再嘗試。他不認為所有開發商都是故意騙人，但由于商鋪供應量增加很快，商鋪租金起不來，確實給開發商帶來很大的壓力，有的是支持不下去才被迫放棄的。

　　羅海波說，早就預料到世貿商城的做法“不可持續發展”。他說，這種模式最早出現在中國臺灣省，后被大陸引進。香港的大地產商通常不出售商鋪，而是自己出租。歐美等國有各種基金如

　　這種做法對中小投資者的風險很大。因為商場內商鋪的產權是分散的，如果在返租期內能招到大商家入駐，問題還一時看不出來。返租期滿后，產權再次分散，很難達成一致的租賃條件對外招商，到那時矛盾就突出了。

　　當年“返租回報”的慣例一般是承諾7.5%至8%的年回報率，這一回報率高于市場租金平均水平。比如大商場能接受的租金一般是每月30元／平方米。發展商愿不愿意、有無能力墊這個差價是很大的問題。

　　商鋪投資者如何規避風險？羅海波說，開發商返租期長而且承諾的回報率很高，這里面可能是陷阱；如果開發商返租期不長但回報率也很高，也不那么可信。如果開發商承諾的返租期較長比如說15年，回報率為3%至4%，反而是比較可信的。當然，這還要看開發商的信用記錄。如果開發商過去的信用較好，就更可信。但一般來說，步行街的當街鋪位，投資回報比場內商鋪更有保障。雖然場內商鋪也有比較成功的例子，但他還是建議投資者最好不要買場內商鋪。(深圳商報記者 傅盛寧)