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南方都市報 李斌
深圳將成立專門機構進行管理，追繳房屋公用設施專用基金提上日程
自今年起，深圳將成立專門的機構，用于管理此前12年未曾收繳到位的房屋公用設施專用基金。同時，這項應由開發建設單位交納的房屋“養老金”總額達近百億元，其追繳收
取工作也將被提上日程。未來收取并規范管理后，深圳已購房的業主有望一戶一卡，對自己賬戶上的這項基金隨時查詢、監管，并通過業主大會、業委會批準其使用。
對于所有關心樓宇未來維修保養的小區業主來說，最新一期政府公報中發布的《深圳市房屋公用設施專用基金管理規定》(以下簡稱《規定》)將房屋“養老金”的問題提上了日程，堪稱是今年以來一個大好消息。該《規定》今起頒布實施，市國土資源和房產管理局物業處有關負責人昨日透露，該處現已組織人手準備追繳工作�！ �
房屋“養老金”缺失危及社會穩定
去年，本報曾用六期整版連續報道，對深圳所有樓宇公用設施專用基金的缺失問題進行了報道，引起了社會的廣泛關注。深圳國土部門去年的一項調研也顯示，深圳房屋公用設施專用基金的流失和可能流失的情況日趨嚴重。許多房屋項目開發建設單位都是“打一槍換一個地方”，一旦項目開發銷售完畢，這類公司即破產倒閉或“名存實亡”。這種情況尤以羅湖、南山、龍崗、寶安四區為甚。
該局在調研報告中還指出，當前，深圳1994年前后開發建設的房屋項目陸續進入大、中修或更新改造階段，如再不抓緊組織力量收取這項“養老金”，整個局勢將很難控制，并將影響深圳經濟社會的穩定和發展�！ �
市民未來可隨時查詢賬戶情況
為有效解決深圳這一歷史遺留問題，去年，深圳市國土部門專門組織人員赴上海、北京、南京等地進行了考察。考察表明，在房屋“養老金”的收取和管理方面，國內部分城市已經先行了一步，例如上海收取的商品房和房改房維修基金數額已累計超過240億元；北京起步較晚，也已歸集了70余億元。于今天起頒布實施的這個《規定》借鑒的主要是上海做法。
《規定》中首先明確了這筆專用基金屬業主所有，由深圳市國土資源和房產管理局負責其相關組織實施及監管工作，并提出市、區兩級主管部門今后將建立相關管理機構，負責全市專用基金的收取、追繳和使用監管等工作。管理機構將在商業銀行設立全市統一的專戶，并在各區分設賬號。
在基金收繳并管理后，管理機構將建立起信息化管理系統，對全市專用基金的收取、存儲、使用、增值和查詢等環節進行統一管理，“按棟建賬，核算到戶”。今后市民完全有望像查詢社保卡一樣隨時查詢自己的專用基金使用情況和余額，便于市民監督�！ �
逾期不繳將申請法院強制執行
《規定》實施后，基金的“清欠”與收取是最大的難點，因此，《規定》中不但規定了今后專用基金繳納的標準，還指出要動用法院強制執行、暫停房地產開發資質等手段推動基金的收取。
按照規定，在這部《規定》實施后竣工的房地產項目，開發建設單位在辦理房地產項目初始登記前，必須按照規定繳清該項目應繳納的專用基金。未繳清專用基金的，市主管部門可依法暫停該單位房地產開發資質，暫緩辦理該項目相關登記手續。
而在《規定》實施前尚未繳納專用基金的房屋項目，由市主管部門統一組織全市專用基金的清繳工作。規劃、建設、財政、工商、稅務及其他相關部門應當配合。
另外，區主管部門應當對本轄區內的房屋項目進行全面清理，對未按規定繳納專用基金的開發建設單位，應當下達限期繳納通知；開發建設單位逾期仍不繳納的，區主管部門可依法申請人民法院強制執行，清繳專用基金本金和滯納金。情節嚴重的，區主管部門可提請市主管部門依法暫停有關單位房地產開發資質。
繳納標準
《規定》明確，有關開發建設單位在房屋竣工交付時，應當按規定將專用基金劃撥到市、區主管部門指定的銀行專戶，標準如下：
特區內 對1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交付的房屋項目，按建設總投資2%的比例執行；1999年6月30日以后竣工交付的項目，按除地價以外的建設總投資2%的比例執行。
特區外 凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目，均按建設(物業)總投資2%的比例執行。
-業主評價
拉起高壓線一定要通電
南天一花園業委會主任范國振：我想，知道這個消息后，廣大業主肯定會非常高興。在《規定》中提出了很多針對開發商清欠、收繳這筆基金的規定，這表明政府下了很大的決心。但光有規定不行，政府拉起來的高壓線一定要通電，一定要狠狠整治幾個只想賺錢走人，根本不想對小區未來維護負責的開發商，如果還像早年的規定只停留在紙面不執行的話，那肯定不行。
把錢追到手有利于穩定
景洲大廈業委會主任鄒家�。簱宜�，去年國家建設部已經就住房“養老金”的問題公布了一個草案，深圳《規定》的出臺，走到了國家的前面。一方面我們很高興，另一方面我們也擔心，這筆錢的收取對于新樓盤執行起來會好一點，但對老樓盤的追繳，就要看政府的執政能力了。如果政府在這方面能夠拿出強有力的執行措施，真正做到有所作為，把錢追到手，那對于維護小區穩定會起到很大的促進作用。
房屋養老金使用流程
《規定》對房屋“養老金”使用流程進行了明確規范：房屋(物業)保修期內發生的維修更新，其費用由建設單位承擔；房屋(物業)保修期滿后，由業主大會決定專用基金的使用。房屋(物業)保修期滿而業主大會尚未成立的，原則上不得使用專用基金，確需使用應當取得全體業主的書面同意。專用基金只能用于相關物業共用部位、公用設施及設備的大中修、更新、改造項目，不得挪作他用。
在使用時，物業管理公司應當根據房屋的實際情況或業主的要求，制訂專用基金年度使用計劃。由業主委員會提交業主大會審議批準并公示。
具體動用時，物業管理公司應就具體項目制定實施方案，向業委會提交申請。業委會審核后簽署是否同意的意見。
業委會同意動用基金后，物業管理公司應當持專用基金使用申請、及業主大會關于專用基金年度使用計劃的書面決議等內容再向區主管部門進行申請，由區主管部門在5個工作日內出具備案文件。
隨后，物業管理公司持備案文件到管理機構辦理有關劃款手續。
管理機構將在5個工作日內先行撥付80%的項目款項。
等到工程項目全部完工后，物業管理公司憑該項目驗收合格文件、合法票據、項目施工圖紙和施工單位資質材料等，再到管理機構辦理剩余款項的劃撥手續。
已經使用的專用基金由全體業主按照各自擁有的物業建筑面積比例分攤，分別在其個人賬戶中扣除。
業主委員會、業主有權監督工程項目的施工質量及專用基金的使用情況，并按規定參加驗收。
由于法規不健全、缺乏專門機構以及有效收取手段房屋養老金12年缺失近百億
按照深圳現行物業管理有關法規的規定，房屋維修基金包括房屋本體維修基金和公用設施專用基金兩部分，分別用于房屋本體共用設施的維修保養和房屋共用部位和公用設施設備的重大維修改造項目。前者只是房屋維修基金的一小部分，后者則占到了房屋維修基金的大部分，因此后者也被稱作房屋的“養老金”。
關于房屋公用設施專用基金，1994年開始實施的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中規定：“開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資2%的比例，一次性向業主委員會劃撥。”這部《條例》的實施細則中還進一步規定，基金由區主管部門設專賬代管。但這部《條例》出臺12年來，由于法規不健全、缺乏專門工作機構以及有效收取手段等原因，該項基金在深圳基本沒有劃撥和收取。
據市國土房管局根據深圳歷年全社會固定資產投資額和《深圳市房地產年鑒》等有關資料進行不完全測算，1995年到2004年，深圳完成房地產開發建設投資總計約為4013億元，按2%比例計算，應收取的房屋公用設施專用基金約為80余億元。如再加上2005年及今年的新增房地產開發建設投資，這筆至今未能收繳的基金總額將近百億元。
房屋養老金可增值運作限于購買國債和組合存款，存入銀行按活期計息入個人賬戶
房屋“養老金”的管理也是《規定》中的重點內容。按照《規定》專用基金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計息，利息分別計入業主個人賬戶。管理機構可以依法對專用基金進行增值運作，增值方式限于購買國債和組合存款，不得用于其他投資。
另外，專用基金應當以一個物業管理區域為核算單位，按棟建賬，核算到戶。房地產發生轉移時，該房地產對應的專用基金余額應隨相關房地產一并轉移。因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，業主可以持本人身份證件、房地產權證注銷證明，到主管部門辦理專用基金個人賬戶注銷手續，并提取其個人賬戶中的剩余款項。
專用基金的使用超過首次籌集金額的70%時，應當續籌專用基金。續籌專用基金的標準應不低于首次籌集的標準。業主大會對專用基金續籌標準作出決定的，在不低于本規定限額的前提下，從其決定。
《規定》還明令指出，任何單位和個人不得侵占、挪用專用基金，不得以任何理由和形式，將專用基金用于規定以外的用途。業主委員會、物業管理公司侵占、挪用或將其用于其他用途的，由區主管部門責令限期改正，并通告全體業主；情節嚴重并造成經濟損失的，由責任人負責賠償，區主管部門應依法予以行政處罰，并應依法追究直接責任人的法律責任。管理機構挪用專用基金或造成專用基金損失的，由市主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。
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