廣州房價(jià)的兩個(gè)拐點(diǎn) 買房賣房中凸現(xiàn)貧富的變化

　　1997：高潮中急劇下挫　2004：逆市中再度飛起

　　廣州房價(jià)的兩個(gè)拐點(diǎn)

　　無論是在全國兩會，還是在近日召開的廣州兩會上，從去年底以來節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)都是代表委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　房價(jià)，這個(gè)最能刺激人們神經(jīng)的字眼，究竟讓多少人心痛，讓多少人僥幸，讓多少人患得患失，又讓多少人歡欣啊！

　　我們無力改變什么，只有轉(zhuǎn)過身來，看看它來時(shí)的路。十年，從1997年福利分房末班車的相對平均時(shí)代，到徹底市場化，房價(jià)陡然見漲的今天，有兩個(gè)拐點(diǎn)如此清晰：1997，高潮中急劇下挫；2004，逆市中再度飛起。

　　重溫這兩個(gè)時(shí)刻，也許你能從中獲得什么啟發(fā)，也許不只是一聲嘆息……

　　當(dāng)人們?yōu)轱w速發(fā)展的GDP倍感欣慰的時(shí)候，不難發(fā)現(xiàn)同時(shí)默默擴(kuò)大的，還有人們的貧富差距。一部分的實(shí)際購買力減弱，日益變成每個(gè)月賬單上的一聲嘆息。

　　廣州，中國房產(chǎn)業(yè)商業(yè)化起步最早的地方；天河北，廣州房產(chǎn)最奢華的地方。在中信廣場——天河北最高檔的

　　但它是廣州最大的爛尾樓，還有人說它是全國最大的爛尾樓。

　　是故，有關(guān)中誠廣場的風(fēng)風(fēng)雨雨，一直是廣州房產(chǎn)界的熱點(diǎn)。然而對于它的債務(wù)等是非因由，鮮有人能夠明了。中誠廣場可以說是廣州房產(chǎn)十幾年來的一個(gè)縮影，一個(gè)范本。

　　十幾年來，廣州房產(chǎn)的風(fēng)雨，挾裹著在社會大潮和個(gè)人命運(yùn)中沉浮掙扎的每一個(gè)人，有錢的和沒錢的，興盛的和落敗的，得意的和悲嘆的。

　　［1982-1996·前傳］

　　從福利分房到商品房

　　“那時(shí)哪有錢買房？肯定是等單位分啊。”78歲的陳伯，回想起上世紀(jì)末分房的事情，至今記憶猶新。我們回顧房價(jià)的起起落落，不得不回到房子尚未商品化之時(shí)。

　　“我自從1949年來廣州讀書及工作后，先后在人民路、中山六、十三行等的單位房住過。大概在上世紀(jì)80年代來到廣州××局天河征收分局上班。那時(shí)的單位分房按職位、工齡等計(jì)算分?jǐn)?shù)，一直到90年代末，我和老伴加起來一共有60多年的工齡，才搭上了福利分房的末班車，最后在珠江新城的一樓盤分到一套103平方米的房子。”陳伯表示。

　　堪稱廣州最早的商品房的東湖新村1982年1月正式開工興建，1985年6月竣工。房子建好后一部分對香港出售，售價(jià)800-1000元/平方米。

　　房地產(chǎn)專家韓世同表示，真正進(jìn)入廣州大眾視野的商品房應(yīng)該是上世紀(jì)80年代中后期的天河中心區(qū)，如六運(yùn)小區(qū)、天河?xùn)|的樓盤，不過價(jià)格已經(jīng)上漲到1200—1500元/平方米，這個(gè)價(jià)格對于當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)廣州人，還是無法承受的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的工資水平與此差距很大。

　　韓世同以自己為例，1985年初到工資算是比較高的開發(fā)區(qū)管委會工作，只有200元/月，直到1990年離開時(shí)，也只有400元/月。在“萬元戶”受追捧的年代，一套100來平方米的商品房，總價(jià)也要10多萬元，是年工資的20余倍，普通人哪敢問津。

　　1993年被炒高到頂點(diǎn)

　　廣州房價(jià)真正高速開漲是在1990年后，首先是環(huán)市東淘金路一帶的商品房價(jià)高漲，如淘金花園、華僑樂園、淘金大廈等，價(jià)格已經(jīng)在6000-8000元/平方米。之后是天河北房價(jià)崛起，光華閣、東方明珠苑等，外銷價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000—1.2萬元/平方米，其客戶群主要是香港、澳門人以及歸僑等，也有很少一部分下海經(jīng)商、經(jīng)過10余年的積累先富起來的廣州人首次有了購房的沖動(dòng)。

　　樓價(jià)在1992、1993年被炒高到頂點(diǎn)。有錢的，有關(guān)系的，或是有膽沒錢的，都蜂擁進(jìn)來。銀行貸款的開放態(tài)度讓很多人的膽量膨脹，只要有幾百萬、一兩千萬元的資本就敢運(yùn)作上億元的項(xiàng)目，連空手套白狼式的炒地都能賺大錢。那時(shí)，賣房子來錢特別快，買房的富人們都是開著車把一麻袋的鈔票送到售樓部的。因?yàn)闆]有點(diǎn)鈔機(jī)，每天賣房的錢要清點(diǎn)一個(gè)通宵。

　　正是在這種狂潮中，1992年，移居泰國的“湖南首富”，香港中誠集團(tuán)老板鐘華與人合資興建中誠廣場。這是政府構(gòu)想中與中信廣場相呼應(yīng)的廣州標(biāo)志性建筑，以一“誠”一“信”為尊。

　　開工僅一年，中誠廣場就開始賣樓花，價(jià)格一度高達(dá)每平方米3萬多港元，吸引了不少港澳買家。

　　高利潤吸引了很多熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，大筆資金盲目投資。因此，在1993-1996年的短短4年里，住宅每年的供應(yīng)量由1784404平方米升到4006979平方米。

　　由于當(dāng)時(shí)還實(shí)行福利分房，大部分有單位的市民都沒有自己掏錢買房的概念，再加上宏觀調(diào)控，因此造成供應(yīng)過剩，每年的成交量都小于供應(yīng)量。老八區(qū)房價(jià)也隨之進(jìn)入跌市，均價(jià)由每平方米6682元降到5132元，不僅留下了數(shù)百萬平方米的空置房，一些樓盤也由于市場行情總體供大于求，啟動(dòng)不久就面臨爛尾。

　　據(jù)廣州市政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，那時(shí)留下的爛尾樓有57個(gè)，爛尾地塊有125塊。1996年以來，廣州市政府開始重點(diǎn)整治爛尾樓、爛尾地。目前，57座爛尾樓有近一半被盤活，125塊爛尾地中達(dá)到轉(zhuǎn)讓拍賣要求的只有3幅地，另有幾十幅地進(jìn)入了司法程序。

　　［1997·轉(zhuǎn)折］

　　觸底反彈后又大跌

　　1997年，樓市因?yàn)榄h(huán)境和政策風(fēng)云迭變，成為十幾年來的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　這一年，福利分房即將取消的消息放出，很多來不及自己建設(shè)福利房的單位全都在市場上團(tuán)購商品房分給職工，有的單位一買就是上百套，甚至數(shù)百套。因?yàn)樾枨笸蝗欢冈觯瑯鞘杏辛宿D(zhuǎn)機(jī)。這年，廣州老八區(qū)住宅的供應(yīng)量和成交量分別達(dá)到4358480、3476894平方米，僅成交量就比1996年增加了近1.5萬平方米。這年，房價(jià)也是觸底反彈，達(dá)到5615元/平方米，比1996年漲了483元/平方米。

　　但好景不常，來臨的金融風(fēng)暴和中國住房制度的改革牽引著市場發(fā)生了翻天復(fù)地的變化。

　　1997年前，廣州有部分外銷房專門針對香港人、澳門人和海外華人，也是因?yàn)樗麄儚?qiáng)勁的購買力，再加上住宅供應(yīng)集中在老城區(qū)，因此房價(jià)在1992-1994年頂?shù)矫科椒矫?000元左右的高度。但1997的亞洲金融危機(jī)波及香港經(jīng)濟(jì)，很多香港買家急于從廣州樓市抽身而退，因此低價(jià)拋售物業(yè)以回籠資金，像他們當(dāng)年以每平方米1萬多元的價(jià)格在淘金路、濱江東、天河北購買的豪宅物業(yè)不得不以五六折的跳樓價(jià)拋售。

　　中誠廣場這個(gè)耗資20億元，發(fā)展商只投入了2000萬元，銀行貸款總額只有1億元的項(xiàng)目由于后續(xù)貸款跟不上，從此一直建建停停，最終難以為繼而爛尾。

　　一些從業(yè)10年以上的房地產(chǎn)人士回憶起當(dāng)時(shí)的情景就心痛：“太慘了！”一套100多萬元的房子幾天之間就縮水四五成，幾十萬塊錢就這樣不見了。

　　1998年，承受了經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊的樓價(jià)只有4972元/平方米，比1997年降了643元/平方米。

　　購買力銳減，房價(jià)暴跌，有企業(yè)破產(chǎn)，有老板攜款消失，房產(chǎn)被抵押查封，樓盤爛尾，投資者被套牢，債務(wù)糾紛糾纏不清……種種世相百態(tài)盡顯凄涼。

　　因?yàn)檫@次經(jīng)濟(jì)危機(jī)對樓市的打擊非常沉重，造成市場信心不足，從此，樓市一直難以抬頭，跌勢持續(xù)。盡管2000年福利分房的末班車已經(jīng)駛過，人們的住房消費(fèi)觀念也在改變，購買力漸漸走強(qiáng)，但很多年來，廣州一直持續(xù)買方市場的態(tài)勢，發(fā)展商總是需要不斷創(chuàng)造各種概念，更新營銷花樣，動(dòng)用價(jià)格戰(zhàn)，甚至不惜討好買家提供多種讓利方式，讓買家享受“上帝”一般的寵愛，但買賣關(guān)系和供求格局一直沒有太大改變。

　　從1997年到2003年，廣州房價(jià)一直往下墜落，“觸底反彈”成為發(fā)展商盼望出現(xiàn)的“奇跡”。

　　［2004·上漲］

　　“奇跡”終于被盼來了

　　不管這個(gè)理由是否真實(shí)，房價(jià)確實(shí)是在2004年廣州發(fā)展商自發(fā)發(fā)起的房地產(chǎn)峰會上共同認(rèn)定的“今年要漲價(jià)”的言論后有了明顯推進(jìn)。這年，爛尾樓的命運(yùn)都跟著改變。

　　因?yàn)榉績r(jià)上漲，市場漸漸變?yōu)橘u方市場，爛尾樓盤活的利潤空間也跟隨增大。因此，一些長眠多年的爛尾樓被悄悄盯上。這樣的項(xiàng)目都占據(jù)著好地段，又可免了初期規(guī)劃報(bào)建的手續(xù)，也不用進(jìn)行工程量最大的地基工程和大筆資金投入，只要續(xù)著蓋完，或者只要貼外立面，做內(nèi)部裝修就能對外發(fā)售，工程期比較短，可以很快回籠資金。因此，有多棟爛尾樓被盤活。像地處廣州大道中的一個(gè)樓盤，爛尾數(shù)年，前年被新的發(fā)展商接手。開盤數(shù)月，樓價(jià)已經(jīng)從每平方米6000多元漲到現(xiàn)在的9000元左右。據(jù)廣州市國土房管部門統(tǒng)計(jì)，2004年廣州房價(jià)比2003年上漲了18.8%。

　　2004-2005年，上漲中的房價(jià)讓多少人慶幸和后悔。從事金融行業(yè)的梅小姐2004年年中在廣州大道南以56萬元買了一套110平方米，帶100平方米大露臺的三房單位。那時(shí)，梅小姐對比該盤2003年4000多元/平方米的價(jià)格，總抱怨自己買房買貴了。

　　就在等待收樓的一年多時(shí)間里，上漲的樓價(jià)卻讓她慶幸自己當(dāng)初的選擇，因?yàn)樵摌潜P2005年底的均價(jià)已經(jīng)漲到了每平方米7000多元。只要房子一轉(zhuǎn)手，她的口袋就多了30多萬元，這個(gè)數(shù)目是個(gè)不小的誘惑。但她激動(dòng)之后又做了理性的分析：現(xiàn)在的房價(jià)太高了，如果我現(xiàn)在賣掉房子賺了30萬元，即使再把這筆錢投進(jìn)去，恐怕也難買到原來的房子。

　　從事房地產(chǎn)業(yè)的古先生盡管有近水樓臺的資源，但因?yàn)橘I房對他來說還不是一件急切的事情，因此一直沒考慮買房的事情。現(xiàn)在，房價(jià)漲上來了，也到了買房結(jié)婚的時(shí)間。但他太清楚房子的成本和房價(jià)的懸殊差距了，總是難以接受遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本的房價(jià)，也不愿接受要比原來的業(yè)主多十多萬元的價(jià)格購買同樣一套房子。他總是后悔地說，一念之差讓他損失了十多萬元。

　　從他的職業(yè)而言，古先生希望并且致力于房產(chǎn)市場的紅火，但他卻不得不為此而承擔(dān)房價(jià)高漲所帶來的后果。因?yàn)椋�他的收入跟不上房價(jià)的速度。

　　“從價(jià)格方面看，廣州房價(jià)每年增長20%左右，那么，3年就會翻一番。”王鴻儒致力于廣州房產(chǎn)的研究，他認(rèn)為個(gè)人收入和房價(jià)不搭配。“我認(rèn)為中國也應(yīng)該有這樣一個(gè)倡導(dǎo)：中國百姓已經(jīng)承受不起了。”王鴻儒說。

　　其實(shí)這樣的認(rèn)識已經(jīng)形成，房子，被比喻為壓在人們頭上的“新三座大山”之一。人們?yōu)榇税�嘆或者憤憤不平，但他們得到的消息讓他們越來越無奈。發(fā)展商、專家和媒體都異口同聲地說房價(jià)不會“大起大落”，“穩(wěn)中有升”。

　　［2006·生活］

　　二手樓搶手中介火爆

　　房產(chǎn)，讓這個(gè)城市擴(kuò)張；房子，讓身居城市中的人轉(zhuǎn)動(dòng)起來。

　　在廣州，外來人口搬家是家常便飯；而老廣州搬家次數(shù)增多，意味著買房置業(yè)的次數(shù)也相應(yīng)增多。尤其是在終結(jié)福利分房的個(gè)人住房消費(fèi)時(shí)代，隨著一手的走高，二手便獲得了高速發(fā)展的源動(dòng)力。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易中心2005年所作的《廣州市房屋二級市場發(fā)展研究報(bào)告》顯示，1979年，廣州市重新開設(shè)房屋交易所，恢復(fù)房屋買賣業(yè)務(wù)，廣州的二手市場開始萌芽并發(fā)展起來。發(fā)展初期，廣州房屋二級市場的交易量都相當(dāng)小，1989年，廣州的二手房屋成交較多的區(qū)域是老四區(qū)(荔灣、越秀、東山、海珠)，成交對象多數(shù)是廣州解放前興建的磚木房。

　　中介行業(yè)工作了8年、目前擁有三家地鋪的歐陽先生介紹，廣州二手中介行業(yè)的老行尊是成立于上世紀(jì)90年代初的志聯(lián)行，由香港南區(qū)商會會長的梁凱倫攜手臺灣知名的志聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)公司組建，志聯(lián)行被譽(yù)為是“廣州市房地產(chǎn)的黃埔軍校”。

　　而廣州中原地產(chǎn)成立于1994年，合富置業(yè)成立于1997年，滿堂紅創(chuàng)建于2000年，目前三個(gè)公司在廣州都擁有100多間分行。整個(gè)廣州，則擁有1800多間中介地鋪，數(shù)萬名中介人員活躍在廣州的大街小巷。

　　有人說中介是一個(gè)城市房產(chǎn)活躍度最直觀的表征，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國人平均一生要搬8次家，而目前中國人的平均搬家次數(shù)也越來越多。

　　歐陽表示，一方面買房的人眾多，需求旺盛；另一方面由于宏觀調(diào)控政策的影響，沒有房產(chǎn)證的物業(yè)無法交易，兩年以內(nèi)的房子交易征收重稅，以及5年內(nèi)的征收增值部分20%的個(gè)稅等，使得盤源大大減少。有時(shí)往往一套房子放出來，同區(qū)域的幾家中介公司都會叫客戶去看，買家稍微猶豫一下，就被別人搶走了。

　　當(dāng)然，對于手中握有多套物業(yè)的人來說，二手房價(jià)的上漲，讓房子更有價(jià)值。2004年初購買麗景臺一套二房單位的陸小姐表示，最近每有中介小姐打電話過來問我賣不賣房子，我都會了解一下現(xiàn)在的樓價(jià)行情，沒想到上漲了1000多元。雖然我現(xiàn)在是自住，短期內(nèi)不會考慮出售，但聽到現(xiàn)在的價(jià)錢，心里自然會舒服很多。

　　二手房交易越來越旺，消費(fèi)者的選擇也越來越多。如今，走在廣州的大街小巷，隨處可見滿堂紅、合富、中原、順馳等中介的招牌。根據(jù)房管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從1998年-2004年，二手交易量均保持超過36%的年增長率。2004年，廣州十區(qū)二手房屋成交面積更達(dá)到847.28萬平方米，占同期房屋交易總量的44.70%。2005年，雖然經(jīng)歷了宏觀調(diào)控新政影響，廣州十區(qū)二手房屋成交面積仍更達(dá)到857.44萬平方米，占同期房屋交易總量的43.80%。購房二手房，將成為越來越多市民的選擇。

　　村民出租衣食無憂

　　走進(jìn)廣州的冼村、石牌村、獵德村等地，仿佛有一種現(xiàn)實(shí)與歷史、城市和鄉(xiāng)村交融的奇妙感覺。

　　出生于冼村、在五山一建筑公司工作的梁先生介紹，現(xiàn)在的體育中心一帶，最早是廣州的軍用機(jī)場，屬于老廣州的郊區(qū)了。六運(yùn)會前后這一帶才蓬勃發(fā)展起來，珠江新城的規(guī)劃發(fā)展，則是上世紀(jì)90年代初的事情。

　　隨著珠江新城正在拔地而起，冼村的經(jīng)濟(jì)也獲得了長足發(fā)展，除了村里每年都有的股份分紅外，最主要收入是出租房屋。現(xiàn)在有一些有了錢的年輕一輩，更愿意住在新式的小區(qū)里。梁先生目前就是住在車陂的美好居，而其老婆則會在每月固定的時(shí)候回冼村收租，同時(shí)看看房屋的情況。梁先生有一棟三層的樓房，共有10多個(gè)大小房間。他坦言說，這一房產(chǎn)的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他上班的收入，可以讓他一家人衣食無憂了。

　　［房價(jià)·核心］

　　貧富差距逐漸擴(kuò)大

　　對房價(jià)，從來就不存在單一的度量衡。

　　作為一個(gè)投資者，公司業(yè)務(wù)員吳小姐的目的很簡單，“當(dāng)手里有余錢的時(shí)候，要善于投資，讓手頭的錢保值增值，讓錢生錢”。日常生活花銷并不大的吳小姐，在投資方面眼光獨(dú)到，用了3年時(shí)間，借了銀行20萬元，將手中的70萬元滾成100萬元。在廣州，能有她這樣收益率的投資者不在少數(shù)。

　　與此同時(shí)，剛剛結(jié)婚的黃小姐則對住房頗感吃力，“2003年員村一帶還有3000—4000元/平方米的房子，如果當(dāng)時(shí)一咬牙，向兩方家里湊6萬元，加上兩夫妻的6萬元作首期，以后就只需要每個(gè)月交1500元月供了，那可是自己的房子啊。”目前，那一帶的房價(jià)已經(jīng)上漲至5000元/平方米，她們家每個(gè)月的房租為800元，居住尚算舒適，但每一次看到房租劃到房東的賬戶，都在惋惜當(dāng)初錯(cuò)過了時(shí)機(jī)。

　　倘若黃小姐知道，貸款購房者中的80%都在為還按揭而感到懊悔，也許她感到釋然了。據(jù)一項(xiàng)“城市購房后生活”的調(diào)查，高達(dá)86.1%的受調(diào)查者稱，購房后生活變得比較窘迫。53.3%的人認(rèn)為生活的壓力日益加大，20%的人取消了以往的所有娛樂活動(dòng)，在已買房人中，有81.5%的受調(diào)查者表示悔意，表示以后絕對不會以犧牲生活質(zhì)量為代價(jià)去考慮買房。

　　看來，門檻內(nèi)外，買與不買，似乎是每一個(gè)人必須仔細(xì)掂量的問題。但，廣州還有兩種人是從不為房價(jià)發(fā)愁的。一是高收入人群，一是永遠(yuǎn)不會有購房奢望的窮人。前者是少數(shù)，而后者，卻未始不是絕大多數(shù)。

　　說房價(jià)太高嗎？不少專家當(dāng)即站出來反對：“從市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則看，房價(jià)走高，只是由供求關(guān)系決定的，無可厚非。”是的，誰也不能否認(rèn)，房價(jià)上漲的背后，有強(qiáng)大的購買力在支撐。

　　當(dāng)人們?yōu)轱w速發(fā)展的GDP倍感欣慰的時(shí)候，不難發(fā)現(xiàn)同時(shí)默默擴(kuò)大的，還有人們的貧富差距。日復(fù)一日，當(dāng)富人的財(cái)產(chǎn)增長逐漸成為一種虛榮者的數(shù)字游戲，窮人的實(shí)際購買力減弱，則日益變成每個(gè)月賬單上的一聲嘆息。

　　十年，從福利分房末班車的相對平均時(shí)代，到徹底市場化，房價(jià)陡然見漲的今天，人們注視著城市劇烈擴(kuò)張，外來人口不斷擁入，收入房價(jià)比的日漸增大，對越來越多的人而言，擁有一套屬于自己的房子，已經(jīng)徹底成了一場夢。當(dāng)開發(fā)商把“為富人蓋房子”當(dāng)作他們的宣言和承諾時(shí)，那個(gè)應(yīng)該作出為窮人蓋房子承諾的人，又在哪里呢？

　　文/本報(bào)記者　馬羽飛　肖小冰　鄒陽軍

　　林濤　豐鴻平　實(shí)習(xí)生　程國明　慕夏溪