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物業管理糾紛問題是中國實行住房商品化改革以來的一個結癥。10月30日北京朝陽法院對部分欠交物業費業主的強制執行，掀起了討論物業糾紛的熱潮。討論這場糾紛中的責任方已沒有意義。賴賬成為“業主維權”的主要形式，物業公司成為過街老鼠，矛盾激化到如此程度，就需要反思物業管理的制度基礎。
沒有大大小小的官司，就沒有物業管理制度的進步。美國人喜歡打官司舉世聞名，但
是美國的服務質量之高也是地球人都知道。事實上，美國的服務之好，并不是美國人比其他國家公民更友善，而是賠怕了。美國的法律制定之初也不見得比其他國家的法律合情合理，但官司打多了，制度就完善了。中國的《物業管理條例》及各地的細則，只是綱領性的法規，并沒有設計具體問題的辦法。只是規定應該怎么樣，而沒有規定不這樣如何處理。事實上，問題發生之前，也不可能先知先覺地設計出解決辦法。
《物業管理條例》及細則只有在不斷官司中修改。中國人講究大事化小，小事化無，不到萬不得已還是私了。此次強制執行意義并不只是事情本身，如果能給物業管理制度帶來一次觸動，意義將是深遠的。
物業管理的相關法規只有原則性的條款，已經不能適應物業服務的特殊性。
把物業管理糾紛問題交給《民法》、《合同法》來解決，勉為其難。“市場化、社會化”是物業管理的重要原則。但是供求雙方并不是普通市場經濟意義上的關系。
自由市場中供求雙方的選擇余地是充分的，價格是可以自由確定的，但是，物業管理公司與業主相互選擇的成本相當大，物業管理的價格也沒有大的波動，并且物業公司的服務對象是一個集體。
在非完全自由競爭的市場經濟下，政府的規制必不可少。
對物業管理這樣一個高度專業化的行業，詳盡的法規制度是必不可少的。
除了政府制定合理的法規與制度，還有一個重要的角色沒有出現，對專業化問題的裁決，需要有專門的裁判，才能保證雙方的利益。比如房屋質量問題，曾經困擾房地產業多年，但如果有專業化的權威檢測機構，可能就可迎刃而解。普通商品還有消費者協會來管，但在此次強制執行中，我們卻沒有見到物業管理協會等機構的身影。沒專門機構對管理與服務內容的標準化、規范化負責，就不可能消除物業管理的矛盾。
在物業管理中，某些部門和一些社會機構往往只從行業管理的角度出發，充當了物業公司的打手。物業管理公司的前期管理沒有居民參與，前期介入的物業管理公司許多都與房地產開發商有裙帶關系，“誰開發、誰管理”的格局還沒有根本打破，業主和物業公司還難以實現雙向選擇，居民購房時，交鑰匙的不是房地產開發公司，而是物業公司。這是物業管理不健全，引發矛盾的一個主要原因，但相關部門和一些社會機構并沒有在居民缺位時，擔負起居民的代言人。
在物業公司退出機制中，相關部門和社會機構也躲在后臺，而在這兩個決定物業公司與居民“身世”的關鍵時刻，最需要相關部門的介入。
解決這個物業矛盾必須合法。但通過眾多事例，不斷完善法規和管理辦法，規范物業管理的市場競爭，才能最終解決物業管理的糾紛問題，實現雙贏。
陳則明 上海社科院房地產研究中心副主任
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