物業服務如何保質保量解開業主欠費心結

　　北京某法院今年審結2140件物業糾紛案件，索要物業費的占94.44

　　%家住風格雅園的業主甘先生今天剛剛收到法院的傳票，他因拖欠物業費被訴上法庭。甘先生說，他不是不愿意交，只是氣憤物業公司光收錢不干活，他家的門禁系統報修快一年了，物業也沒管，但收物業費卻很積極。“享受不到應有的服務，憑什么讓我交錢？”甘先生氣憤地說。有甘先生這種想法和類似遭遇的業主，太多太多。

　　11月2日，北京市朝陽區人民法院審理判決了一起物業公司狀告業主拖欠物業費的案件。本案的被告人是著名歌手朱明瑛，這已經是她第二次被同一家物業公司起訴。

　　朱明瑛辯稱，她拖欠物業費用是因為該物業公司是非法進駐，沒有按照有關法律規定征得大部分業主同意，更不是在招投標中勝出。但最后的結果是，法院判決朱明瑛應繳清所拖欠的物業費并賠償物業公司的損失。

　　就在此前一天，北京市公安局一位女刑警因為拖欠物業管理費用拒不執行被拘留15天。

　　此前，也是北京朝陽區法院，強制執行了一批拖欠物業費的業主。該院的這一舉動引起輿論的廣泛關注，并引發關于法院強制執行手段是否人性化的討論。“物業糾紛越來越成為人們關注的焦點。”該院執行庭的一位負責人說，“從法院受理的物業糾紛案件來看，大部分糾紛都是因為業主拖欠物業管理費用引起的。”

　　記者注意到，在朝陽區法院今年以來審結的2140件物業糾紛案件中，物業公司起訴業主索要物業費的一共2021件，占到了結案數量的94.44%。而業主抗辯的理由多為對物業管理服務不滿，認為物業管理企業無經營資格、不服務或服務不達標、擅自占用或出租公攤面積等。

　　業主為什么要拖欠物業費

　　據記者了解，物業公司提供的服務不能滿足業主要求、服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。

　　許多業主抱怨物業管理公司以管理者自居，凌駕于業主之上，完全沒有“服務”的意識，服務質量又達不到當初簽訂物業合同時的承諾。一位欠費業主在接受記者采訪時說道：“不是我不想給，而是我認為物業根本就不夠資格收取物業費，服務太差了！收取物業費就要提供相應的服務，服務水平上去了，我交這份錢心里也平衡！”“大部分業主絕對不會無緣無故不交費的。”水清木華園業委會委員邵夏珍在接受記者采訪時說道。她說，現在業主在和物業公司打交道過程中，面臨一種很不合理的狀況：當業主入住小區時，必須和

　　北京一家媒體曾報道過一篇題為《樓盤起了貴族名業主拒交“冒尖”物業費》的物業糾紛案件。該起糾紛就是因為小區業主不滿所居住的普通小區由于名字叫××公寓就必須多繳物業費用而引起。

　　物業公司能否按星分類

　　北京市律師協會會長李大進說：“物業公司應當是為業主服務的，但事實上，很多時候物業公司是以‘管理者’自居。我建議把物業的名字換一換，不叫物業管理公司，而應該叫物業服務公司，這樣也可以和業主拉近一些關系。”

　　朝陽法院民一庭馬庭長指出，造成現階段物業管理糾紛激增的原因，主要是物業管理市場欠規范和立法制度不完備。

　　他說，物業管理作為一種新興行業，目前有關物業管理的方式方法未能制度化和規范化。雖然上世紀90年代以來，國務院和各地出臺了相關的物業管理法規、規章，但由于過于原則，缺乏可操作性，對物業管理行為規范不足，約束不力，遠遠不能滿足審判實踐的需求。

　　目前的物業服務收費是由政府的指導定價規定的，北京已經出臺了3個收費規則，但是這些收費規則對于實際的情況來說太過于籠統，這種狀況也引發不少物業糾紛。

　　馬庭長建議，政府應該對物業公司進行分級管理，換言之，實行像飯店服務業那樣，實行評星制度。不同的星級標準，實行不同的收費標準。他介紹，目前，盡管有《北京市居住小區物業管理服務標準》，但還是太籠統。他舉例說，五星級小區物業服務，應該細化到多長時間保安巡邏一次，保安的配備標準應該達到多少，都應該具體。

　　李大進也說，加強物業管理法規、規章建設是當務之急，目前物業管理方面的規定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的根據，如業主委員會的性質和地位問題、地下車庫權屬問題、電梯費的分擔問題、供暖溫度過低引發欠費問題等。由此也必然帶來執法環節上的不統一。

　　物業服務質量要和收費標準對應

　　朝陽區法院新聞發言人建議說，業主物業公司雙方在簽訂合同時，應當在參考物業合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容，使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。他說，物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據，因此業主要審慎訂立合同，強化契約意識。

　　邵夏珍說，只要物業公司樹立正確的意識，為業主提供合格的服務，業主們自然不會故意拖欠費用。以水清木華園為例，該小區曾經有70%的業主因為物業公司提供不了合格的服務而抵制交費，但是該小區經自行選聘物業公司之后，業主的交費率從過去的30%上升到了93%。這是因為小區業主們得到了物業公司提供的高質量服務，而交納的物業費卻比以前下降了40%。

　　北京道可特律師事務所主任律師劉光超也認為，物業服務的質量要和收費標準對應起來。他說：“物業服務內容的標準要細化，要分類，要有級別，在這個基礎上把收費與之對應起來，這是很有必要的。”

　　作者：中國青年報楊玫玫 萬興亞