地產股海外發債第一單背后

　　由于分拆中海地產A股上市擱淺，中國海外利用向海外市場發債拓展融資通道，緩解資金緊張的局面

　　本報記者 陳海保

　　新一輪的房產政策給內地地產行業帶來的不確定性，讓許多地產商在融資道路上的金

融創新開始顯現。

　　7月11日，中國海外(0688.HK)表示，向海外發債高達23.4億元，“這是一樁創先河的交易。”專門負責此案的摩根大通投資銀行部董事總經理方方說。盡管彼時倫敦遭到恐怖襲擊，但這個號稱“在海外市場發行債券的第一家中國房地產公司” 仍能順利獲得足額認購。

　　由于在建設成本、質量控制和銷售等環節上蘊藏著極大風險，房地產企業在債券市場發債的難度屬于中等偏難。而中國海外發債成功的案例，則標志著中國房地產企業已跨入到一個新的融資階段。

　　遲到的發債單

　　《財經時報》獲悉，此番中國海外發售了3億美元的7年期結構式債券。這批債券定價為99.404，收益率5.855%，較美國10年期國債收益率高181個基點。債券到期日為2012年7月13日，票面利率5.75%。匯豐控股及摩根大通為賬簿管理人。

　　從表面上看，中國海外發債顯得十分輕松，不僅擺脫了恐怖襲擊的陰影，而且大手筆真金白銀迅速進賬。不過，這依然是一份遲到的發債單。

　　該債券原定于5月份發行，期限為10年，債券將由中國海外一家全資子公司負責發行，但因故被迫推遲。

　　據摩根大通方面解釋，主要原因是評級機構下調美國汽車企業債券評級導致債市大幅波動后，中國海外發展的債券未能獲得中國各銀行的認購。

　　彼時，另一個不得不讓中國海外考慮的是，5月11日內地房產新政的出臺，除了嚴控房貸之外，還利用稅收等杠桿“穩定房價”。分析指出，這一背景令中國海外擔心認購不足問題。

　　但政策對剛性需求的房地產市場的影響依然非常有限。近日，國家發改委、國家統計局對35個大中城市調查顯示，今年二季度，35個大中城市房屋銷售價格同比上漲8%，漲幅回落1.8個百分點，但環比價格仍在上漲。

　　然而，美國著名信用評級機構穆迪投資服務公司表示，作為房地產開發商，中國海外發展的現金流易受房地產業波動的影響，而中國的房地產業對政策和監管措施的變化又很敏感。

　　而且，穆迪投資服務公司對該只債券的評級為Baa3，標準普爾的評級為BBB-。盡管這兩個評級在投資級的最底端，但如果沒有這個評級就難以發行債券。“中國房地產企業以前沒有向海外發債的。”摩根大通投資銀行部董事總經理方方說。此前，僅有財政部、開發銀行和中國石油等在海外進行過發債。

　　分拆上市擱淺

　　“此番發債依然存在苦衷。”一位不愿透露姓名的分析人士指出。對于地產股中國海外而言，資金問題依然是公司擴展中永恒的話題。

　　《財經時報》獲悉，2004年，中國海外寄望分拆旗下的中海地產股份有限公司(簡稱“中海地產”)在A股上市。具體方案是，中國海外持有中海地產79%股權，為免兩間上市公司有利益沖突，中國海外集團將北京、深圳、南京及長春的業務歸中海地產，而其他地區則直接歸中國海外。

　　如果分拆成功，除了中海地產無需再在資金上倚靠中國海外拓展業務外，中海地產預測2004年將以高達20倍市盈率(A股的市盈率上限)上市，僅有12倍的中國海外還可間接獲特殊收益。

　　由于內地股市低迷，2004年8月至今年5月，中國證監會在不到一年的時間里，兩次叫停新股發行。中海地產分拆至今依然未果。不過，其兄弟企業、內地建筑商中國建筑(3311)7月8日以介紹形式在主板掛牌成功。中國建筑從事建筑業務，由中國海外分拆建筑業務資產以介紹形式上市，每持有18股中國海外可獲1股中國建筑股份。

　　在中海地產分拆上市擱淺后，中國海外通過發債資金開發手中持有的土地儲備，并正向二線城市拓展業務。據方方透露，此次發債融資的23.4億元主要用途；第一是用長期的債去還一些短期的負債；第二是用于支付地價；第三個是作為一般營運資金。

　　除了中國海外，國內地產上市公司如萬科(000002)也曾成功在國內發行30億元左右的可轉債。有消息表明，由于建設部不鼓勵房地產企業通過上市進行融資，發行債券便可能成為房地產企業今后融資的一個重要方式。

　　但分析指出，通過發債依然不是地產企業一個長期的融資通道，正在排隊等候的中海地產亦在擇機上市。　

　　鏈接

　　中國海外是國有中國建筑工程總公司旗下子公司。而中國建筑工程總公司，主要從事物業發展、樓宇及土木建筑、基礎工程及項目管理、物業租賃、基建項目投資、房地產代理以及管理等業務。中國海外集團的地產業務遍布香港、澳門、北京、上海等地，累計開發和在建房地產項目578萬平方米。

　　境外發債資格審核依據

　　審核材料

　　1.關于辦理外債登記的申請報告，包括主承銷商、主受托行和其他承銷商的情況；2.有關債券發行市場、發行方式的情況，債券發行金額、幣別、期限、利率及發行費用情況，評級機構的評級結果；3.與債務有關的匯率、利率風險管理措施；4.國家主管部門關于融資項目可行性研究報告的批復文件；5.外匯管理局認為必要的其他文件。

　　審核原則

　　1.境內機構(財政部除外)對外發行中長期債券由原國家計委審核并會簽外匯局后報國務院審批。2.境內機構發行短期債券由國家外匯管理局審批，并占用該機構的短貸指標；發行前設定滾動連續發行的，由國家外匯管理局會簽國家計委后審批。3.地方政府不得對外舉債。

　　審核要素

　　境內機構(財政部除外)對外發債資格,由原國家計委會同人民銀行和有關主管部門，借鑒國際慣例進行審批后報國務院批準。發債資格每兩年評審一次。授權范圍符合資格和登記審核條件的，由債務人到所在地外匯局直接辦理外債登記手續；不符合條件的，由分局初審后報總局批復。借款資格審核為中資機構外債登記程序的一部分。