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時下，生活在喧鬧都市里的人們越來越向往鄉村的寧靜和清新空氣，將買房的目光投向了郊區和農村。但由于對房地產法律知識的匱乏，很多“城里人”在農村購房的過程中引發了一些糾紛。
這些糾紛的產生，涉及到這樣一個問題，即：宅基地使用權。農民對住房和宅基地享有何種權利，農民的住房及宅基地能否轉讓，如果能轉讓，又應在何種范圍內轉讓，對此物
權法草案已做出相應規定，但社會上還存在較大爭議。
新聞背景
城里人在農村禁購宅基地
宅基地屬于集體所有，不得轉讓、買賣、出租和抵押。農村村民對宅基地只有使用權，而沒有所有權。
這幾天，湖南省瀏陽市張一明先生遇到了一件煩心事：明明自己掏錢通過正當途徑購買的房屋，使用了幾年后，卻被告之是違法，得退出。
事情的緣由還得從頭說起。1997年，張一明在長沙縣承包了一建筑工程。因長沙縣的地價便宜，加之工程又在長沙縣，2000年5月，他花了7萬元錢，在長沙縣黃花鄉買了一套200平方米的農村房屋，既用來居住，也作為經營地點。
房子是花錢買下了，可沒想到在辦理過戶手續時卻遇到了麻煩。張一明幾次找到村里，村干部都說，你是外地人，房屋不能過戶。張一明當時也沒有在意。幾年來，張一明的生意和生活并沒有因房屋沒過戶受到影響，生意反而做得越來越紅火。
誰知事隔幾年，也就是今年5月，麻煩事來了：因為沒有辦理過戶手續，當地工商、地稅部門在核查中發現，張一明登記注冊中的企業經營地是別人的房產，按規定是不允許的，要求張一明退房，重新找企業經營地。這下可把張一明難住了：房子明明是自己掏錢買的，怎么又成了別人的房產呢？無奈之下，他找到了律師。律師告訴他，他當年購買這套房屋本身就違法了，因為那塊土地是宅基地。
其實像張一明這樣的遭遇，在我們生活中還不少見。
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
由此可以看出，宅基地屬于集體所有，不得轉讓、買賣、出租和抵押。農村村民對宅基地只有使用權，而沒有所有權，宅基地和建筑在其上的房屋是兩碼事。房屋屬于私人所有，村民可以對房屋依法進行買賣、轉讓、出租、抵押、繼承。而對于宅基地，農村村民只有使用權，不能隨意處置。所以說，張一明所簽的買賣房屋協議是無效的，這也是房屋無法過戶的原因。張一明名義上是購買民房，實際是購買宅基地使用權，這種行為不合法。
專家點評
宅基地轉讓應慎重對待
宅基地和住房是農民最后的生存基礎，盡管在市場經濟形勢下，人們的生產和生活方式發生了很大變化，但農民對住房和宅基地依然有著極大的依賴性。
一些專家對物權法草案的規定大多表示贊同，他們認為，隨著城鄉之間的相互融合，許多農民已在城市扎下根來，不可能再回到家鄉居住，農民對自己的住房擁有所有權，當然應當允許他們轉讓住房和宅基地。而且，這也是增加農民融資途徑，幫助農民脫貧致富的一項措施。
但也有人對宅基地的轉讓深表擔心，因為在他們看來，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所。
物權法草案只允許宅基地在本集體內轉讓。城鎮居民不能到農村買房，而農村村民則可以到城市買房。全國人大內務司法委員會委員、中國人民大學勞動人事學院副院長鄭功成不贊成這一禁止性規定。他覺得這樣簡單的禁止城鎮居民到農村買房，不利于城鄉之間人口的雙向對流，也不是真正保護農民利益，而是在客觀上讓農民的一大財產變成“死產”。他認為，應該有一個變通的辦法。
物權法草案規定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶。這意味著宅基地只能在本集體內轉讓，而在農村，這個鄉的人跑到另外一個鄉住，也是可以的，比如有的子女過繼、嫁娶、搬遷，這些都是存在的實際情況。“我覺得，現在一律把宅基地的流轉限于本集體內部過于絕對，也過于簡單，不符合時代發展要求。因為人口流動尤其勞動力流轉是市場經濟的內在要求，也是社會發展進步的重要標志，還是個人獲得發展空間的前提，建議對此應該慎重對待。”鄭功成的回答很直接。
在城市，將房屋出租、轉讓、抵押都可以，為什么在農村就不行呢？全國人大內務司法委員會委員楊興富感到很疑惑。他認為，農村的住房、宅基地應該與城市一樣，這是適應社會主義市場經濟發展的要求，是適應全國農民的要求，也是農村經濟發展的需要。
全國人大常委會委員、農業部政策法規司司長劉振偉理解，農村宅基地問題，既然是重要的財產權，就可以單獨轉讓和抵押。此項規定，應與城市土地使用方面的規定相一致，因為從使用權性質上看，兩者是沒有區別的。
“現在有很多城鎮居民到經濟比較發達的農村去打工，他們也要居住，為此農村也蓋起了商品房。比如華西村，城市里的人去華西村落戶，成為華西村的村民，還要出錢，才能安排在鄉鎮企業里工作，然后還得再掏錢買房。農村蓋的商品房和宅基地有什么關系？不允許城鎮居民買蓋在農民宅基地上的房，能買農村的商品房嗎？”全國人大法律委員會副主任委員王茂林提出這樣的疑問，他認為，事實上這些商品房本身就是給城鎮居民蓋的。按道理說，這與宅基地沒關系，物權法草案應該明確農村商品房和宅基地的關系。
審議意見
宅基地使用權是個兩難選題
物權法草案規定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
在十屆全國人大常委會第十六次會議上，一些常委會委員和全國人大代表對宅基地使用權轉讓的有關規定持不同意見。有的認為，宅基地不得轉讓；有的認為，應當允許轉讓。鑒于國務院已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，物權法草案三審稿有關宅基地使用權轉讓的內容作了如下規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地�！�
物權法草案關于宅基地使用權能否轉讓的問題，是個兩難選題。
當初規定宅基地，農民可以無償使用，不得轉讓，一是為了使農民“居者有其屋”，二是為保證農民不要成為流入城市的無業游民，造成兩極分化�，F在情況發生了變化，一是要有序轉移農村勞動力，加快農村城鎮建設，二是農村進行產業結構調整，實行農業現代化后，農民需要資金發展生產，惟一可以取得融資的，只有房屋和宅基地。但是，由于現在農民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉讓后，一旦生活和生產發生變化，農民將無依無靠，淪為無居無業的失地農民。
為此，絕大多數委員和人大代表主張，物權法草案在征求意見時，既要聽取農民和涉農人士的意見，同時又要結合社會主義市場經濟的本質權衡考慮。
厲無畏委員認為，立法要為今后的發展留一定的空間�，F在宅基地的使用本身還存在很大的問題，土地的使用效率非常低。有關宅基地立法的本意是要保護農民的利益。他舉例說，農民的宅基地置換出來以后，給農民兩套房和一定的社會保障，這樣才能真正保護農民的利益。“是否可以在物權法草案中增加一條，在城市規劃需要的時候，給農民一定的社會保障和合理的補償，這對于提高土地的使用效率是非常有益的。”
去年，劉積斌委員到農村曾做過金融支農的調研，發現農民貸款難的一個重要原因是沒有抵押物。農民貸不到款，因為他們所能拿出來的只有房子，而房子又不能作抵押。這樣實際上影響了農民的抵押貸款權，對農民來說是不公平的。物權法草案對宅基地的規定，好像是保護農村的宅基地不流失。他認為，其實建筑物的轉讓和宅基地流失不流失沒有關系。城市人買賣房子，土地始終是國有的，這與土地所有權沒有關系，同樣的問題，在農村為什么不行？他建議，對城鎮居民到農村購買宅基地，可以有一些條件的限制，但是不應完全禁止。
直接關系到中國8億多農民切身利益的宅基地問題，目前爭論還很多，這就更需要在法律出臺之前，謹慎從事，多為農民著想，真正保護農民利益。
如何申請宅基地使用權（）
王奎勛 張兆利
宅基地使用權，是指公民個人在依法取得的國家所有或農村集體組織所有的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的權利，包括以下內容：
l．依法取得。農村村民獲得宅基地的使用權，必須履行完備的申請手續，經有關部門批準后才能取得。
2．永久使用。擁有宅基地使用權的公民，使用權沒有期限，由公民長期使用，長期不變。可在宅基地上建造房屋、廁所等建筑物，并享有所有權；在房前屋后種植花草、樹木，發展庭院經濟，并對其收益享有所有權。
3．隨房屋轉移。宅基地的使用權依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權的轉移而轉移。房屋因繼承、贈與、買賣等方式轉讓時，其使用范圍內的宅基地使用權也隨之轉移。在買賣房屋時，宅基地使用權須經過申請批準后方可隨房屋轉移。
4．受法律保護。依法取得的宅基地使用權受國家法律保護，任何單位或者個人不得侵犯。否則，宅基地使用權人可以請求侵權人停止侵害、排除妨礙、返還占有、賠償損失。
我國土地管理法第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
農村村民符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：居住擁擠，宅基地面積少于規定的限額標準的；因結婚等原因，確需建新房分戶的；原住宅影響村鎮規劃需要搬遷的；經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住房的；縣級以上人民政府規定的其他條件。
十屆全國人大常委會委員長會議決定，將關系到公民切身利益的《中華人民共和國物權法（草案）》向社會全文公布，廣泛征求意見。這一決定，反映了國家最高立法機關對制定物權法的高度謹慎和對廣大公民的充分尊重。
物權法是民法的重要組成部分，在中國特色社會主義法律體系中起著支架作用。因此，物權法草案自2002年12月提交九屆全國人大常委會第三十一次會議初次審議以來，就引起了社會各界的廣泛關注。
物權法草案中有關農民權益的核心制度在于土地承包權和宅基地使用權。其中，宅基地使用權關系到農村千家萬戶，并且是廣大農民的生計問題。
剛剛公布的物權法草案，對宅基地使用權的安排，采取了限制轉讓原則。草案規定“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地�！边@些限制宅基地使用權轉讓的規定，對充分保護廣大農民權益，意義重大。
第一，限制宅基地使用權轉讓，有利于保障廣大農民的生存需要。我國現有法律在“一戶一宅”原則下，規定農民宅基地無償取得，其本質是一種國家福利和社會保障。這也是國家保護農民生存的法律承諾。限制宅基地使用權轉讓，可以真正實現“一戶一宅”，使廣大農民安居樂業。
第二，限制宅基地使用權轉讓，有利于穩定農村社會秩序，體現并尊重農村的社會良俗。通過限制宅基地使用權轉讓，使廣大農村的村居組織得以安定，村規民約持續有效，避免因村居格局混亂帶來的村民糾紛。穩定農村社會秩序，是構建農村社會和諧的基本保障。
第三，允許宅基地使用權在本集體組織內轉讓，考慮了物權人的實際交易需要。事實上，物權法的制定，在于通過確權服務于交易。隨著社會條件的不斷變更，農民有轉讓房產的實際交易需求。為解決這一問題，并有效控制因開放交易而帶來的后果，所以物權法草案限定交易范圍應局限于農村集體組織框架之下，且不得再次申請宅基地。（編輯：李旭波）
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