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專家觀點
物權法草案目前還有缺陷
“物權法是保障市場經濟條件下社會運轉的基礎。”中國人民大學法學院史際春教授指出，物權法調整的主要是權利人對自己的物所享有的支配權。物權，簡單來講就是對物的
權利。物權法是一部保障安居樂業的法，是一部促進經濟發展、構建和諧社會的法。人們日常的衣食住行所依賴的這些物的歸屬都是由物權法來規定的，可以說，離開了物權我們就無法生活。《物權法》被稱為“私權利的保護神”，一旦通過并頒布實施，將賦予每位公民一件保護個人私有財產的利器。
史教授同時指出，目前的物權法（草案）還有不少缺陷，我們不能期許一部物權法就能解決所有問題。比如物權法在對國有財產內部物權的定位上還不明確，許多問題還是觀念上的問題，這與整個社會的法制文化、發展是密切相關的，還需要不斷地完善。
典型案例
首例物業糾紛案業主敗訴
今年3月24日，上海市中級人民法院判決大華清水灣花園小區業主訴開發商違約敗訴。
2004年10月，盛先生等大華清水灣小區95位業主，一紙訴狀將開發商上海華運房地產開發有限公司(下稱華運公司)告上法庭。原因是開發商承諾的3700平方米小區會所變成霓虹閃爍的知名豪華浴場，且這個高檔休閑場所只認錢不認業主，其火爆的生意擾亂了小區安靜的環境，這時，曾寫在廣告上令人眼暈的美麗景象都成了海市蜃樓。
原告認為，華運公司在其宣傳廣告及預售合同中關于會所及具體內容的承諾理應兌現，并要求被告按照承諾的具體內容和服務方式提供小區會所。
據了解，這是國內業主與開發商針對小區會所這一物業配套設施法律糾紛的第一例判決，將對今后此類案件的審理產生示范效應。《物權法》實施后，業主權益才能得以充分維護。
的哥撿手機半價“賣”失主
近日，失主徐先生向出租車司機要回遺失的小靈通時，出租車司機卻討要500元的好處費。經過討價還價，徐先生最后以400元換回了價值700元的小靈通。
昨天下午，記者致電該出租車司機，該司機稱，他只是要回他該得的報酬，隨后便以很忙為由掛了電話。
對此，中國人民大學法學院教授王宗玉說，拾得人將財物送還失主能否索要報酬，目前缺乏相關法律規范，但正在起草的物權法規定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應向拾得人或有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。
作為民法典的最重要的組成部分，物權法這部法律草案全文10日向社會公布，“物權”和“物權法”，這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯，必將逐漸為社會熟知；而物權法律制度的最終確立，必將調動起億萬民眾創造財富、愛護財富、積累財富的熱情。
該法旨在定分止爭、物盡其用
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認為，作為調整有形財產關系的法律，物權法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權利，其他的人負有什么義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什么法律責任。
王勝明表示，這部法律的作用直接體現在兩個方面：一是定分止爭；二是物盡其用。“制定物權法，是要通過法律來鞏固勞動者和企業的物質利益，調動人們創造財富、愛護財富、積累財富的熱情，提高社會生產力。”
私人財產獲得同等保護
2004年3月，“公民的合法的私有財產不受侵犯”這一突破性的規定載入憲法修正案。隨后開始審議的物權法草案，就如何保護私有財產進行了詳細的規定，以確立保護私人財產權的具體法律制度。
目前公布的物權法草案將國家、集體和私人所有權并列為一章，著重突出對公有財產和私人財產予以同等保護。專家認為，物權法草案對公私財產實行平等保護，這是社會主義市場經濟所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現。
明確國家所有權行使人嚴防國有資產流失
物權法草案根據國有資產的不同形式，規定了相應的國家所有權行使人。比如，草案規定，礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務院代表國家行使所有權；國家機關對其直接支配的不動產或者動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利；國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產或者動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利；國家投資設立的企業，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權益。
一段時間以來，國有資產流失嚴重引起社會關注。針對這一情形，物權法草案專門增加條款，加強對國有資產的保護，并依據不同情形，追究企業相關主管人員的民事責任、行政責任和刑事責任。
三種途徑解決物權受損
加強對物權的保護，是維護權利人財產權益的必然要求。物權法草案在現行民法通則等法律有關規定的基礎上，對確認權利、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償等物權保護方式作了較為全面的規定。
草案規定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
明確業主權利減少物業糾紛
居民小區共有部分因權利歸屬不明，經常引發使用糾紛。為了更好地維護業主的合法權利，減少業主與開發商、物業公司之間的糾紛，物權法草案對業主的建筑物區分所有權做出專章規定。
草案規定，業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。專家認為，這一規定將有利于解決業主與開發商、物業公司之間的矛盾，減少物業糾紛。
草案同時規定，業主可依法共同決定選舉和更換業主委員會，選聘和解聘物業管理機構或者其他管理人等。將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。
草案還規定，建造建筑物，應當遵守國家有關建筑規劃的規定，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。
建設用地使用權期滿收回
在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關注的焦點。
針對這一問題，物權法草案規定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。至于具體如何操作，有待今后進一步明確。
征地、拆遷應給予合理補償
補償不到位目前仍是征地、拆遷環節中存在的突出問題。為確保征地、拆遷中補償到位，物權法草案增加了一些條款，細化了相關規定。草案規定，國家保護私人的所有權。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
草案還規定，征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用。
禁止城鎮居民在農村購置宅基地
根據土地管理法的規定，國務院為加強農村土地的管理，已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，目前的草案規定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照規定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。
草案同時規定，農戶占有的宅基地面積應當符合規定的標準。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權人未經依法批準，不得改變宅基地用途。
明確擔保財產范圍公益設施不得抵押
物權法草案在擔保法有關規定的基礎上，進一步完善了抵押權、質權、留置權的規定。
草案規定了可用于擔保財產的范圍。按照規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；交通工具等。
此外，為拓展經營者的合法融資渠道，草案還在我國現行抵押制度基礎上有所突破，規定正在建造的建筑物、船舶、飛行器也可用于抵押。經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農村承包經營戶可以將現有的以及將來擁有的動產抵押，債務人不履行債務時，債權人有權就約定實現抵押權時的動產優先受償。
草案同時規定，土地所有權，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等不得抵押。
根據全國人大法律委員會的意見，物權法草案對典權和讓與擔保暫不作規定，如果以后確有需要再進行研究。
不動產實行統一登記
不動產登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示的原則，涉及不動產的，要靠登記制度保障。
目前，按照法律規定辦理轉讓和抵押的登記機構有幾十個部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出，應當明確對不動產實行統一登記，盡量減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會經研究，贊成這一意見，同時考慮到統一登記涉及行政管理體制改革，實行統一登記需要有一個過程。因此，物權法草案規定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
草案同時規定，法律、行政法規對不動產統一登記未作規定前，當事人可以向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。房產登記機構和土地登記機構應當通過信息共享等辦法，為當事人一并辦證提供便利。
關于不動產的登記費用，草案規定，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規定。
領取遺失物應付保管費
將拾得遺失物交還對方后，是否應得到保管費之外的報酬？目前，物權法草案只是規定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。
這一規定是否應該加以修改？如果“拾金有償”，是否與“拾金不昧”的傳統觀念相沖突？法學專家的主張并不一致。因此，這個問題將在廣泛征求意見后再做決定。
草案還規定，拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法有規定的，依照其規定。
占有指占有人對不動產或者動產的實際控制。占有人可以是依法有權占有不動產或者動產，如根據買賣合同占有對方交付的貨物；也可能是無權占有他人的不動產或者動產，如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權占有的，稱為善意占有。明知自己是無權占有的，稱為惡意占有。
草案規定，占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，善意占有人不承擔損害賠償責任；惡意占有人應當承擔損害賠償責任。
草案同時規定，不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
維護特殊人群權利草案設立居住權
物權法草案還以專章篇幅，通過設立居住權的方式，來維護特殊人群的利益。
草案規定，所謂居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用，可以不支付住房使用費，不承擔重大維修費用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外；居住權設立后，住房所有權人變更的，不影響居住權。
關于居住權的期限，草案規定，期限根據遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止。因住房滅失，住房所有權人獲得賠償金的，應當給予居住權人適當補償；沒有獨立生活能力的居住權人，也可以放棄補償，要求適當安置。
同時草案明確規定，上述居住權不包括因婚姻家庭、租賃產生的居住關系。（編輯：王海蘊）
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