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記者 黃立鋒 深圳報道
日前，香港證監(jiān)會發(fā)布了經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及3月份征詢市場意見后的相關總結(jié)�？偨Y(jié)涉及諸多重要內(nèi)容，其中包括證監(jiān)會將放寬香港房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)投資海外物業(yè)的限制。
這是條不起眼的小消息，對內(nèi)地房地產(chǎn)界來說，卻是石破天驚。換一個角度，香港證監(jiān)會這一舉措，實際上相當于允許內(nèi)地或者海外的發(fā)展商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目以REITs形式在香港上市。為此，記者昨日采訪了資深香港投資銀行家，他們表示了如上看法，并認為這將有助于使國內(nèi)房地產(chǎn)項目運行更平穩(wěn)。
香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制REITs實際上是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具，即原物業(yè)發(fā)展商將其旗下部分或全部物業(yè)資產(chǎn)打包，成立專業(yè)的基金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。這樣，發(fā)展商可以套現(xiàn)發(fā)展下一個項目，而資金有限的投資者也可以獲得投資房地產(chǎn)業(yè)的機會，獲得租金和增值收益。
今年3月，香港證監(jiān)會就允許證監(jiān)會認可的房地產(chǎn)基金投資于海外物業(yè)這一建議向市場發(fā)出咨詢函，并收到19份意見書。這些意見書都一致支持放寬投資地域限制，以及根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)管所有證監(jiān)會認可的房地產(chǎn)基金的建議。針對證監(jiān)會提出的其它建議，包括提高杠桿比率及考慮若干不常見的產(chǎn)品特點的措施，如以房地產(chǎn)基金單位來支付管理費等，響應者同時普遍表示歡迎。
6月16日，香港證監(jiān)會正式發(fā)布了相關總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)信托投資基金投資海外房地產(chǎn)的限制，讓房地產(chǎn)基金可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)可以赴港上市香港房地產(chǎn)信托投資基金可以投資海外房地產(chǎn)項目，反過來看，這句話實際上相當于允許國內(nèi)發(fā)展商按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立房地產(chǎn)信托投資基金，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目，繼而在港上市。
就這一看法，記者昨日聯(lián)系了香港投資銀行界著名的“雙子星”，麥格里證券董事總經(jīng)理兼投行負責人溫天絡和軟庫金匯執(zhí)行董事兼投行負責人溫天納，他們驗證了記者的猜測。溫天絡表示，“這是對的。我去年剛替在新加坡上市的A-REIT 進行了3億美元的增發(fā)。按照香港市場上REITs的運作方式和有關監(jiān)管，這次的政策放寬的確允許中國內(nèi)地的房地產(chǎn)以REITs方式在港上市�！�
同時驗證記者猜測的還有另一條消息。記者6月21日獲悉，國內(nèi)已有發(fā)展商聞風而動。廣州市的主要地產(chǎn)商越秀投資(0123.HK)已經(jīng)打算通過REITs方式，分拆旗下60萬方米商業(yè)地產(chǎn)組合中的一部分赴港上市，集資約20億港元。據(jù)悉，這些地產(chǎn)組合在2004年底給越秀投資帶來了大約3.67億元的租金收入。由于去年領匯基金上市最后因司法訴訟而流產(chǎn)，因此若赴港上市動作快，越秀可望成為香港首只上市的REITs。
有助國內(nèi)房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定運行放寬投資地域限制對香港的房地產(chǎn)信托投資基金顯然是好事，但對國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)又會帶來什么影響？溫氏孿生兄弟表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)項目運行將更加穩(wěn)定，但對一次性買斷的住宅市場直接影響有限。
溫天納表示，香港投資人將有更多的選擇，一些現(xiàn)在沒有投資國內(nèi)房地產(chǎn)項目的投資人將有更多投資國內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的機會；由于投資人基礎擴大及質(zhì)素提升，國內(nèi)的房地產(chǎn)項目有機會趨向更加穩(wěn)定。
溫天絡則指出，“這對內(nèi)地一些高素質(zhì)的已經(jīng)擁有大量建成商業(yè)性房地產(chǎn)項目——如商業(yè)大樓、商場、公寓、甚至貨倉等的發(fā)展商來說是一個好消息，他們可能需要進行某程度上的套現(xiàn)，再去發(fā)展新的項目。現(xiàn)在他們可以選擇合資成立房地產(chǎn)投資信托基金管理公司，這對國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)管理人的發(fā)展可以算是一個里程碑。不過，REITs是一種以租金收益證券化為標地的融資工具，它對一次性賣斷的住宅市場的影響很有限，甚至沒有影響。”
溫氏兄弟同時指出，以REITs方式在港上市，投資人對投資項目及其收益率要求非常高。溫天絡預期，香港市場對投資國內(nèi)物業(yè)的RE鄄ITs的收益率要求可能高達10%。
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