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買方市場的格局漸已確立、租房市場開始回暖，房價(jià)體系由開發(fā)商決定房價(jià)向市場決定房價(jià)逆轉(zhuǎn)，房價(jià)的平均降幅超過5％，種種跡象表明，上海樓市已如期踏上“回歸”路。
上海樓市：賣方信心瓦解
一位在上海某媒體供職的朋友告訴記者，15日，他經(jīng)歷了一件“令人吃驚”的事：幾
天前，他看中了一處房屋準(zhǔn)備買下，與某房產(chǎn)中介簽訂了意向書，并交付了5萬元定金。隨后，樓市連續(xù)走跌的行情讓他改變了主意，他決定暫時放棄購房。結(jié)果，這家中介公司竟有10個員工“浩浩蕩蕩”地來到他的辦公室做工作，弄得他只好報(bào)警“送客”。而這，恰恰是反映當(dāng)前上海樓市特征的一個縮微圖像。透過對類似圖像以及相關(guān)市場數(shù)據(jù)的解讀，我們可以發(fā)現(xiàn)，上海樓市正在以下方面發(fā)生巨變：首先是買方市場格局已經(jīng)確立，賣方信心瓦解。在5月12日七部委調(diào)控房地產(chǎn)市場的新八條措施出臺之前，上海樓市的基本狀態(tài)是賣方不賣，買方不買。來自上海信義房產(chǎn)、中原房產(chǎn)、普潤房產(chǎn)等諸多大中介的信息顯示，4月份上海二手房市場的掛牌量比上月驟增五成，而成交量萎縮五成以上，投資客不再進(jìn)入，買房人是清一色的自住型消費(fèi)。正是因?yàn)橘I家奇少、鮮有成交，才會出現(xiàn)上述10個中介公司的員工一齊上陣，“勸說”有購買意向者簽訂買賣合同的情況。
買方市場格局漸漸確立
在一手房市場，中國指數(shù)研究院華東分院4月份報(bào)告表明，上海4月份期房預(yù)售比上月下降37％，其中內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域下降54％。而5月12日后，調(diào)控房價(jià)的新“國八條”出臺，買賣雙方的市場信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)，僵持觀望的膠著狀態(tài)開始打破。從事地產(chǎn)投資咨詢多年的蔡為民說，他每次作投資講座前都會用同樣的問卷做一份調(diào)查，3月5日的調(diào)查結(jié)果是80％以上的受訪者看多房市，4月2日仍有超過50％的人對未來行情充滿信心，而到了5月14日，只有三成左右的人仍看好樓市。“這可以從一個側(cè)面反映人們對樓市的預(yù)期、信心已發(fā)生變化。”蔡為民分析說。與此相伴生的是，買方市場格局漸漸確立。
短期投資客退場 戰(zhàn)略投資者留下
記者從分散在浦東、虹口、普陀、長寧、閔行的9個不同的中介公司了解到，因?yàn)檫x擇空間增大，現(xiàn)在買家出價(jià)不是一個“結(jié)果”，而是一個“過程”———反復(fù)“測試價(jià)位”的過程，譬如，當(dāng)賣家答應(yīng)買家開出的8300元／平方米的價(jià)格，買家會要求再降幾百，如此反復(fù)多次。而在以前的賣方市場，情況恰恰相反。其次，租賃市場開始回暖，拋售與轉(zhuǎn)租并存，短線投資客退場。與出售成交量萎縮成對比的是，近些天，上海二手房市場由租轉(zhuǎn)售的房源明顯上升。金豐易居·普潤地產(chǎn)反映，在七部委政策出臺前后，其門店接受的委托房源增加了25％左右，這個數(shù)字還在不斷上升，租賃業(yè)務(wù)量也較前段時間提高了15％。漢宇地產(chǎn)的最新客戶調(diào)查數(shù)據(jù)反映，除急需資金周轉(zhuǎn)的三成客戶選擇繼續(xù)拋售外，約有七成客戶明確表示，考慮由售轉(zhuǎn)租，變短期投資為中長期投資或是邊租邊售。究其原因，主要是想趕在6月1日全額征收營業(yè)稅之前完成交易，時間上已經(jīng)來不及，同樣要被征稅，與其不理性地跟風(fēng)“跳水”狂拋，不如靜觀市場。蔡為民認(rèn)為，不管動機(jī)如何，租賃回暖讓空置房回歸房屋的基本功能，短期投資客選擇退場、戰(zhàn)略投資者繼續(xù)留下，這是個可喜的變化，是市場走向理性的重要標(biāo)志。
“開發(fā)商說了算”不再靈驗(yàn)
在一手房市場，“開發(fā)商的心態(tài)在發(fā)生微妙變化”，上海經(jīng)濟(jì)研究中心秘書長肖元真判斷，開發(fā)商完全“朝南坐”的局面在轉(zhuǎn)變。一個重要的標(biāo)志是，新房的定價(jià)體系在悄悄發(fā)生變化。一位資深的房地產(chǎn)評論人士指出，2002年，上海的房價(jià)體系是成本推動型，2003年是市場決定型，到了2004年成了價(jià)格完全脫離成本、以利益極大化為指針、由開發(fā)商決定市場、經(jīng)銷商說了算的“自由決定”型，而眼下，新樓盤定價(jià)時開發(fā)商已無法不以供求為根本依據(jù)，正在悄悄向真實(shí)的市場供需決定價(jià)格回歸。緊靠外環(huán)線的某樓盤在年初時曾初定開盤均價(jià)在萬元以上，但日前正式外售的價(jià)格是每平方米均價(jià)8300元，比較接近真實(shí)情況。蔡為民說，從市場反饋看，作類似定價(jià)調(diào)整的開發(fā)商已越來越多，擠掉價(jià)格浮額，轉(zhuǎn)向以市場為導(dǎo)向的定價(jià)方式，這是市場逐漸趨于理性的重要表現(xiàn)。
新聞內(nèi)存
連日來，購買未滿兩年的二手新房委托交易和咨詢數(shù)量大增。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，目前購買不足兩年而進(jìn)行委托交易的高檔房屋一般占到可售房源的40%左右，近幾天正大幅度增加，要求盡快進(jìn)行過戶交易的數(shù)量達(dá)到50%左右。“鏈家市場”研究也顯示，以京城東部為主，CBD為首的區(qū)域掛牌量增加明顯，增幅達(dá)10%－15%，其他區(qū)域報(bào)盤量暫時沒有明顯增加，但在6月1日前的這半個月內(nèi)，中介公司的房源將會驟增。
千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司推出了“15天限時配對”業(yè)務(wù)。該公司承諾利用其累積的大量客戶為買賣雙方的需求進(jìn)行速配聯(lián)姻，并且免費(fèi)為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，未完成承諾則對賣家進(jìn)行10000元的高額賠付。但該公司也指出，賣方也需考慮委托一家經(jīng)紀(jì)公司勝算的概率是否要小于多家掛牌。
美麗家園針對3月17日調(diào)整房貸利率以來熱點(diǎn)區(qū)域業(yè)主拋售的房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，其價(jià)格主要集中在5500元－7500元/平方米之間。其中，委托出售價(jià)格在5500元－6000元/平方米的占到15%，6000元－7000元/平方米的占到45%，7000元－7500元/平方米的占到20%左右，而5500元/平方米以下和7500元/平方米以上的房產(chǎn)拋售所占比例相對較小。
雖然新政出臺后，要求過戶交易的房屋數(shù)量增加，但是目前京城二手房市場的交易價(jià)格和交易數(shù)量變化不是很明顯。“鏈家市場”專業(yè)人士認(rèn)為，原因是賣者期望利潤大、買者預(yù)期心理低。部分投資客不愿意在新政實(shí)施前大幅降低出售價(jià)格，而購房者則對調(diào)控房價(jià)政策的出臺抱有很大希望。“我愛我家”分析人士認(rèn)為，目前北京還沒有出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，持觀望態(tài)度者居多。但6月1日起北京肯定會強(qiáng)制執(zhí)行新政的措施，屆時將對整個北京的二手房市場產(chǎn)生非常深刻的影響。（編輯：盛秀華）
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