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近期，產權式酒店、產權式商鋪出現的“租約售樓”引起了關注，聲稱以包租形式高投資回報率的產權式商業投資，成為房地產投資的高風險領域。業界人士口誅筆伐“產權式商業在經營和回報上都存在巨大風險”，這無疑對產權式商業來說是個極大考驗。
帶租約的房屋在包租期過后日子不好過
投資于東三環外某項目的一些投資型業主最近心情很黯淡。包租期過后，由于租金持續下跌，房貸利率一調再調，資金回報率也越來越低。再加上這樣的項目越來越多，許多項目不容易順利出租，出現了還貸困難，業主金女士就準備把她當年近一萬元單價購買的現代城出手。
像金女士這樣扛不住雙重壓力而打算出手房子的現代城業主很多。但經紀公司的報價或和人談過之后，金女士等人都非常沮喪，因為太多的人想急于出手，現在在二手房市場，現代城的價格低于當年銷售價格，如果出手的話，不僅掙不到錢，貸款利息拿不回來，還要賠錢。
而且絕大多數業主都選擇了貸款，此時出手二手房必須選擇轉按揭，轉按揭分兩種，未辦好產權的房屋在轉按揭時比較難。
租約售樓考驗購房人判斷力
開發商包租在京城曾經很盛行，后被市有關部門禁止。與此同時，另外一種帶租約的業務形式應運而生。開發商委托專業代理公司打理租房業務，同時專業代理公司與各業主簽訂租約，由專業代理公司按時交付租金給業主。其中一些實力雄厚的代理公司和業主實現了雙贏。
投資人的租金從合同簽訂后的下一旬起開始計算，酒店管理公司每半年一次向投資人兌付租金。此前，金橋國際公寓、優士閣、天下第一城、金辰國際公寓等，都推出過租約售樓。
金橋國際公寓推出的“坐享15年固定租約及回報的酒店服務式公寓投資型戶型”，買房人在支付了購房首付款15萬元后，可以與開發商所指定的酒店管理公司簽訂為期15年的租約。購房人在之后的15年內，就可以得到每年1萬元的固定收益，外加每年按照剩余房款20年按揭計算的月供標準收益，投資者還同時像普通商品房購買者一樣擁有對所購房產的完全產權。
以該樓盤的一套面積為65.01平方米、總價55萬元的房子為例，最低首付款為15萬元，商貸20年月供為2648.80元，在簽約約定的15年內，按15年購房人得到15萬元首付款“回籠”計算，月均得到833.33元。購房人可以得到的收益是每月3482.13元。這種售樓方式推出后，該樓盤的房子銷售一空。目前，這些房屋已經入住近半年，租約回報承諾已經開始兌現。
買房后可以通過出租房屋獲得穩定的租金，此方式與被有關部門所禁止的“售后包租、返本銷售”模式確實有相似之處。金橋國際公寓代租機構興業安居公司總經理趙東焱表示，本質上看，金橋國際公寓開展的租約售房不同于售后包租、返本銷售。
“售后包租、返本銷售”是由開發商在賣房的同時，與購房人簽約來保證購房人在買房后得到相應的租金收益或本金退還，有以賣房為由融資之嫌。而租約售房實際上是購房人在買房后，與開發商所指定的酒店管理公司簽訂租約，酒店管理公司向購房人支付租金。
投資租約樓規避陷阱
專家提醒投資者，投資產權酒店須謹慎，一般來說，產權酒店的經營前景是第一應該關注的問題。只有真正具有經營前景的酒店項目才具備成為產權酒店而被投資人購買的前提。因此，作為普通投資者，在投資購買產權酒店前既要盡可能根據酒店的位置、經營形式等對物業的區域性市場和發展前景等考察物業本身的經營前景和投資價值，同時也要嚴格考察酒店管理公司的管理經驗和能力。
其次，合同條款、擔保書以及擔保對象也相當重要。作為集投資和商品房買賣為一體的商業行為，購買產權酒店時發展商所出具的合同條款和擔保書等法律文件具有相當重要的價值，而發展商以什么為擔保，擔保是否有效更是重中之重。最值得一提的是，現在有些產區投資產品盡管有擔保書，但擔保的對象不是本金而是投資回報，這在實際上是存在天壤之別的。
再次，有雄厚實力的開發商和著名的管理品牌，是產權酒店值得信賴的另外兩大保證。在酒店經營出現問題，發展商所承諾的投資回報不能兌現的情況下，這種實力背景和公信力就顯得尤為重要。特別值得指出的是，如果發展商是一個產權酒店項目的最初締造者，并無意在酒店行業做下去，就應該對該項目倍加小心。
最后，還要看退出機制。產權式酒店投資屬不動產投資，業主要考慮其流通和變現能力,也就是其退出機制的設計。產權式酒店大多是分期付款，可以通過轉按揭的方式進行變現，也有的酒店可以替業主轉讓產權。（編輯：王海蘊）
作者：北京青年報劉新雷
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